浅谈房地产企业应收账款管理.doc

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浅谈房地产企业应收账款管理
摘要：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应收账款拖欠是目前很多房地产企业被拖垮的重要原因之一，本文从应收账款产生原因出发，阐述了房地产企业在应收账款形成之前和形成之后的相应的管理方法和措施，增加企业的净收益，减少企业的坏账损失。 
关键字：应收账款  银行信用政策  偿付能力  坏账管理 
应收账款是企业因销售商品、产品、提供劳务而形成的债权，具体说来是应向购货单位或接受劳务单位收取的款项或代垫的运杂费等。随着国家市场经济的逐步建立和企业间的激烈竞争，应收账款做为企业的一种商业信用和促销手段，被企业广泛采用。 
应收账款是商品流通发展到一定程度，为了保证流通过程的顺利实现的产物，具有不可避免性；另一方面，应收账款的大量存在，会影响流通过程的顺利实现。应收账款既是流通顺利实现的保证，又是流通顺利实现的障碍。 
其次，应收账款是企业市场竞争和商业信用的产物，是企业拥有的、经过一定期间才能兑现的债权，它具有资产的某些属性。其一，在应收账款的持有时间内，会丧失部分时间价值；其二，随着时间的推移，它还可能因为债务人的破产等原因而无法收回，形成坏账，其影响程度取决于应收账款的规模，规模越大，负面影响越大；同时也取决于应收账款账龄的长短，账龄越长，坏帐风险越大。这就要求我们加强对应收账款的管理，加速它的周转，使企业在市场竞争中能更好的发挥应收账款的商业信用作用。 
一、应收账款产生的原因 
1 、来源于激烈的市场竞争。如在家电行业，由于产品更新换代非常快，如不及时将库存“消肿”，日后就有可能变得一文不值。为提高市场占有率，生产厂家除发动“价格战”争夺顾客以外，还通过降低赊销信用的标准争夺批发商和零售商。 
2、内部清理欠款工作职责不清。有些企业对债权资产的风险性认识不够，认为企业只要从财务的角度实现了收入，即大功告成，以完成产值收入的多少论英雄，货币资金的回收工作与任何部门和个人均无直接利害关系，造成各部门对“清欠”工作都抱有“事不关己，高高挂起”的态度。 
3 、运用法律手段解决债务纠纷的意识不强。在现实生活中，通过诉讼程序寻求债权保护的道路的确比较艰难。从起诉、受理、调查取证、开庭审理到判决、裁定与执行有一个时间过程，需要企业投入大量的人力、物力与财力。此外，个别地区“地方保护主义”作怪，作出损害债权人利益的判决所造成的负面影响，使许多企业缺乏运用法律手段维护自身合法权益的信心和勇气。 
二、有效管理应收账款的方法 
1、加大资信调查力度。从源头扼制“应收账款”的大幅度增加和坏账的形成，建立客户企业资信档案，做好应收账款的事前控制，就是要对客户的信用资质进行评估，制定出一套合理的信用政策，防范坏账于未然。信用标准是企业评价客户等级，决定是否给予或拒绝客户信用的依据。企业在制定或选择信用标准时应考虑三个基本因素：其一是同行业竟争对手的情况。在市场竞争中，如果对手很强，企业就必须采取相对竞争对手来说较低的信用标准，反之，信用标准可以相应严格一些。其二是企业承担违约风险的能力。当企业具有较强的抗风险能力，就可以以较低的信用标准提高竟争力，争取客户，扩大销售，反之，应选择较高的信用标准以降低违约风险的程度。其三是客户的资信程度。企业必须对客户信用等级做出判断并决定是不是给予客户优惠。 
2、制定合理的信用政策。企业应根据不同的时期、不同的市场环境、不同的销售、合作对象，具体情况具体分析，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策，尽量为缩短企业的平均收款期、为减少企业坏账损失创造条件。一旦企业决定给予客户信用优惠时，就需要考虑具体的信用条件。信用条件就是指企业接受客户信用定单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、折扣期限和现金折扣。 
3、实行“应收账款“回收责任制。“应收账款”形成的决策者和主要经办人就是回收债权的责任人。必须改变回收债权工作仅仅是财务部门职责的错误认识，应将“应收账款”的货币资金回笼情况一并纳入产值完成情况的业绩考核之中。如果责任人不能将其完成产值所形成的债权收回现金，就要承担相应的责任。 
4、建立“应收账款”的内部报告制度和风险管理系统。财务人员应当按照“应收账款”形成时间的长短，定期编制《 企业应收账款风险评估一览表》，以便让决策层和相关部门准确、及时、全面地掌握企业“应收账款”的现状，有针对性地制定欠款催收政策。 
5、做好“应收账款”的定期对账和债权确认工作。“应收账款”的相关责任人应定期与债务方对账，请对方在对账清单上签字并加盖单位公章予以确认，其作用有两个：一是防止“清欠”人员与债务方有关人员恶意串通，故意拖欠款项的支付与收取，等到债权方将其列入坏账予以核销之后，再用现金清账予以瓜分。二是定期让债务方确认“应收账款”金额，这是最终通过法律手段寻求债权保护的起码要求。应收账款的对账工作包括两个方面：一是总账与明细账的核对，二是明细账与有关客户单位往来账的核对。 
三、做好应收账款的分析工作 
应收账款的分析工作是对应收账款的风险程序进行分析，必要时采取一定的措施，以降低应收账款的风险程度。在工作中，我们可以借用存货管理中的ABC 分类管理法对应收账款进行分类分析。 
（1）根据应收账款产生的原因进行分类：一类客户是基于将在赊销期间的贷款看成是从企业获取的一笔无息或低息贷款的想法而赊销，这一类客户往往会想尽办法延长付款时间，从而很大程度上加大了企业应收账款的成本，这类应收账款划分为A 类。应重点管理。二类客户是因资金暂时周转不灵，以资产抵押或担保赊销产品而产生的应收账款，由于购销双方签订的抵押或担保合同具有法律效力，当付款日期来临时，可以根据合同规定收款或拍卖抵押物以收回应收账款，因此这类应收账款安全性较好，可以划分为B 类进行管理。三类客户是由于销售产品和收款时间上的差异而形成的应收账款。这类应收账款是时间差造成的，属于真正的应收账款，一般情况下，客户收到货物后会很快付款，安全性很好，可以划为C 类，不对它进行重点管理。 
（2）根据应收账款的账龄进行分析：一般情况下，应收账款账龄越大，收回的可能性越小，而发生坏账的可能性则越大。企业可以根据以往的工作经验将账龄最长，风险最大的应收账款划为A 类，而将账龄最短，风险最小的应收账款划为C 类，其余则划为B 类。 
（3）根据应收账款的比重进行分析：应将在应收账款中所占比重较大的客户划分为A 类，较小的客户划分为C类，其余的为B 类。 
从上述分类分析可知，无论是从风险角度、账龄角度、还是比重角度，A 类应收账款安全性小，风险大，管理人员应把更多的精力集中到A 类应收账款上，对其进行详尽分析，划定合理的收账政策，尽快回收：同时也不能放松对B 、C 类应收账款的管理，尽可能缩短应收账款的周转期，加速资金周转。 
四、企业建立健全坏账准备金制度 
l 、企业应当定期或者至少于每年年度终了，对应收款项进行全面检查，预计各项应收款项可能发生的坏账，对于没有把握能够收回的应收款项，应当计提坏账准备。 
2 、应收账款坏账准备金制度的建立，无论企业采取怎样的信用政策，只要存在应收账款，坏账损失的发生是不可避免的，而现行会计制度规定，坏账损失进入管理费用。那么，坏账损失的承担是企业一个不可回避的问题。 
3 、估计坏账损失主要有四种方法：A、余额百分比法：它是根据会计期末应收账款的余额乘以估计坏账率得出当期应估计的坏账损失，据此提取坏账准备金。B 、账龄分析法：它是根据应收账款入帐时间的长短来估计坏账损失的方法。C 、销售百分比法：它是根据赊销金额的一定百分比估计坏账损失的一种方法。D 、个别认定法：它是对某笔账款分析确定风险后决定坏账损失金额的一种方法。 
4 、在确定坏账准备金的计提比例时，企业应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计。对己确认的坏账的应收帐款并不意味着企业放弃了追索权，一旦从新收回，应及时入账。 
5 、建立坏账准备金是体现权责发生制原则的要求。现行会计制度规定：在每年年末，企业应按应收账款余额的一定比例计提坏账准备金，以备发生坏账时进行抵销，使风险降至最低点。不致于使当年利润产生大的波动。但是由于企业发生的坏账多少，以提供给客户的信用条件、对方的信用品质、提供的信用期限等有密切关系。因此各企业提取的坏账准备金的比例是有区别的，但是，比例一经确定，就不能随意更改。否则，就是企业滥用会计政策、会计估计及其变更，要做重大会计差错处理。 
总之，企业要发展，必须要扩大产品销售，就必然会出现赊销，而赊销是扩大销售的基本方法之一。因此，企业应收账款回收风险以及由此而产生的财务风险总是并存的，只要我们采取适当的信用政策及有效的管理方法，就能使应收账款风险降低、收益最大。 

参考文献 
1、李健 《 金融学》 中央广播电视大学出版社 2004 、2 
2、刘晓辉《新会计法规制度汇编》 当代中国出版社 2003 、11 
3、李殿富《会计制度设计》 中央广播电视大学出版社 2002 、62010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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