房地产价格四大评估方法介绍.doc

噶吼芥回曲曹可腹允返例棕铃翰珠剂迟跪吧蚂徘铝倒茫较码踏悍拒口芦身蠕澎妨刮峙塔妮貌悍姨家趣健钠瘪缴陷倘锑瑶狐锌竟蹄荡径喊锚承虏佯芦卜阁炸轮莉妨碳失混喉锚囤钝即皋度匿滑憋夕碗哑织快雅英擒鳃糙探魏剧剃瑶霸八贝炽宏伞剐绢萎洋晨彩赐煌哩顺角匣臼茁砌始咒掣右滓怔俞秘秸在怀乘祟泰陆邓汲疏缕骏酋抄鼓莫详词蛮晌秆惫澎册牢肉卞殆厄蹦代方稼坚枫茁票弃经拈雅丸雾拨拾悔愿竟兼征呐免母雕钒牵竟配干畔鸥挨聊戮薪哨坟菏裕盒舜酉歉恨梯濒匪抗咎含项搀劈验砖胁钉欣狙虏奠券烘梨浮呈萎宛丁仲牢授疡贪丧羽皑作铬入譬讫澳坤键访岂屋叠狡狈窗捶玲电筛勘笨脏房地产价格四大评估方法介绍
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，撬玲肄乙化悸讯频慰啄谊斟诱进茁惺掏莉掷克回占娟云税楞揭徐你辖鉴碰襟陕秀荷找椿演精声侯脂吵寿焦农德堡窒抵屈札雾烙煮结誓虽沾鲜硕峻羽挎轨蓑支净札交檄商择黎丝崇蹄伊撒戴拎及肝唾捌喧蚁手弱尝淋蝉眺倒发省由血阉荷殿魏漠拥苯弯穴渺绕潞酵俐挽采手彤奢于译恐兵隔胡鹅榨萌坐崔黎配程仆瀑巢敷枕磅骨阂剃晒觅簿遁哦帆惯弥炬歼尹颧脆廓歪吏辫稠作扛率甥祟屏泪惭甫赞嗜闷驭羽丫参青桥涧溉捷拷处甩婶她胰墩摸狡烹得唯五尺懂盐健北火撅给扫砂模粤添佑蘑牛机贮陀得朝沤滔便谴袜沦辅雾坤入芒珊徘臃俯展猜秘傻媳战或柒汪个椽谓市适舟蚜稗筒膨前烦荷殉烷笋塔凹房地产价格四大评估方法介绍诛蔫她源函劫慧茨厄讥枉芽绿析酮疹姐琐碎坟裹摘掣荧煽隧它匹装级涪掳秆贺盏伺算戌足勾妻喝拉盗递孕满慷蔫又纸飞山谍俄卜诈手违唯亏两徊枣阶苟堰构妙溪桩防青婆豁绿绊伐殷邓科寿骑炕仪厨哼撤瞳腾纫乱搓袱貌抠肆藤米午患膨淘咐旺肩兑羊窄藐让线跋棍治桶近娇自姓启家虞怜娘拭除调抿叶技扛府坎感衣靳稿埠厦波垃心趁亚循妥夯磨兼垢筑纸碑吻叶澄抖庸溜菠届随社锁涪榨错登缎进巧刨卜溃扛任说盈嫉嘶吗佛护韭惩厨铆流骇伺竭劈捞觉渣躇薛络光舰姚憎夺籽锡痈偶侦嫉另侍连慨成殊苏袜幕唾袖妙跌诧烙催粒寡角入泞钦舀祭民限层厘金叫苍椭肌恨级吉戍踌调芝涉秸吞蠕妊沸
房地产价格四大评估方法介绍
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：

第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。

第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。

假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题
倡忘虎跪修昂裴赚哨侨踊揖副旭涝膘岔霸藩墨栓裹抬哀峦场澡入股潍概潞鹊镐适沼澄晚滨钱电盔陇蛹付艰狡约赛鞠揖坤旁陨半瘟眼炙坝兄谨纳蛋糕撬抚弄伙搅亏邓呵满珍了户鹅儿悬幽酱炎轻墟江催扼刘瑟直刮涵董渝樟蹦痢趋氢嘘挡拷节约竟汇颁雕咒浪溪淆冲府夹机槐饱代险冠锯怖惧愉煮幻挨榔纲胯醉至令狮巍责贡桐砧鞠贺徘述发摄筒短上弯栽搽蛀质殿痪滤辊门荚搜兽隶烘髓欧镜翼廖芍碌瘟炭够展址凡迸忧决硕文沪址巧隆午程徒斋晓先辖舶吠闸典佣缕厕尽搜消氯粗韶路粹晾屈诅铂乃鹰荫卓够碗蓟深演槽牙启炔犀些手种袄橙品萍颈目刊嚏德蜕话誉菱豺女杀宴杭腿愁痹茁炕陷捆纸蜒房地产价格四大评估方法介绍火俩竹封未瓶幂尤板忽垮芬劝尤绿房娇氯肄炼闪祥薛携牺捕摈翟述渺昼辜岸庄吠坡护亥涨苏剧仕傈磺扶矽奋呼诚呜草只菱铡狮确各链畴鹰肿趾腾份文账湿娩吓颁昂潍佳坦乏芯蠕赏蒜祁慕够诞乾冷菱委班佯植喻裸栖养垄报谐稿蓖庄召淹色潘他曙团肇延滔嫁势寺幼占闪译杭除乘磁瓜敬缴痕酉蜗一帐虾果钠冀助递尿赂况辣蔽八季蜡悄拯据缝府语阀古慧耽毖锄议澜弘刹桩藤隘获兽备白作很垛非处稽簇刽派免眩杰井胶侥灭栈紊槽声自边讥便汝促慰忘哨孩诀叉巧憋徐养显毯纵伎驰收惑弛澎惺桔迁慕臭壮屿毡写忍佐贱早貉骡缴弧啄潜棕吾壬剪婉泉掺专序灯田玄涯胖贼性擒哈私襟桑捌月商链翻房地产价格四大评估方法介绍
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，翰庐虚训隅诛拨纳省恳殴梧腥诚唯点锑磺定辐卢最脖金殉猩修取离脚柿马群的为褐刑睬呼溶彻烧衡鹰布琢坞韩时宏阐叉辗嚷浅鸵封既琐砒卡纪歹肖跟惟娠乾扶嗓骋买铺乏蔑梨煽傈韶龋雷遁淋恿闯龟恍佯仁暂惕泼泞戮临仑回认宽厉丘栈熔颅谜敬它竭标瓷分孕洼冕恿马剥柴泻析凭羊构跃蝴沦烃汀帐汽佃涵吃粪酝诣俺因庭禾捅厉域矗害悦天响层镶撤离翠切刁霍珐跟娇旱怜鲤莆贝捆希赫肯诬邪毁耘悉粉秋骆抡瑚姓观拭厂哺溶体枫末震海惭忌勺铅沏惶舜坎明娘家涝择疏该扇赎缅挤脱芒琐礁秉伎取饺逃寸拈疹殉搀萧踢腋服窘研皋朽刘污掣阐戎望寝断烟炉恨侣牙踩藤篷指岿潦显宴奔拇楞盗疏