银行-经营性物业抵押贷款管理办法模版.docx

第十四章　经营性物业抵押贷款管理办法
第一节 总 则
第一条 为了适应商业地产＊场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务的管理,保证该业务的顺利开展,有效监控业务风险，依据有关《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民法典》、《贷款通则》和****银行关于制度办法规定，拟定本办法。
第二条 经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场、商品交易*场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设备等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指我行向具备合法承贷主体资格/资质的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
第二节 贷款对象和用途
第三条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准设立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具备法人资格/资质,其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第四条　 贷款用途。经营性物业抵押贷款可用于借款人合法合规的资金需求，包括（但不限于)物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三节 贷款条件和申请
第五条　 贷款条件。
(一)借款人须具备下列基本条件：
1、在我行的信用评级原则上应为B级（含）以上；
2、具备企业法人营业执照并已办理年检手续;
3、属于房地产开发企业的,应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
4、所有权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
５、所有者权益原则上在5０00万元以上；
6、具备贷款证（卡）,并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录;
7、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物;
８、同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所造成或产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入、支出费用的封闭式监管。
９、我行要求的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1、经营性物业应符合本＊商业网点规划要求，合法合规性资料文件齐全,原则上经过竣工综合验收合格办妥房产证，并已投入商业运营一年以上。
2、经营性物业地理位置优越，原则上应坐落于城*中央商务区、主要中心商业区或城*中心繁华地段等,交通便捷,人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超*，区位要求可适当放宽。
3、酒店为四星级(含）以上,由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定,上一年度平均入住率高于６0％。
4、写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80%。
5、商业物业应主要选择大型超*、百货店、购物中心等业态。
６、我行暂不接受以非标准工业厂房、住所底商、住所小区配套商业为抵押物的经营性物业抵押贷费用目。
７、经营性物业定位准确,经营情形稳定,出租*场前景较好；经营性物业*场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具备较强的变现能力，有利于整体处置。
8、在贷款期内经营性物业所造成或产生稳定的、经营性净现金流能够按时归还贷款本息(净现金流指已扣除经营物业必须支付的所有支出后的现金流）；经营性物业抵押贷款本息和与贷款期间预期可造成或产生的净现金流之比不超过８0%。
9、经营性物业抵押贷款原则上应采取物业整体抵押方式。
第六条　 贷款申请需提供以下资料文件资料:
（一）一般风险授信要求提供的资料文件资料;
(二）经营性物业合法有效的房屋所有权证等权属证明资料文件；
(三）借款人购建物业已投入自有资金证明及有关合法有效的协议、协议或其他资料文件；
(四）借款人对外出租的主要协议、协议及租金收入的关于证明；
(五)我行要求提供的其他证明资料文件和资料文件资料。
第四节 贷款额度、期限和利率
第七条 贷款额度。以商业营业用房类（含酒店）经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的６0%，以办公楼类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50％，以其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的40％。评估机构应为符合我行《授信风险管理操作手册》中介机构管理规定的房地产估价机构。
对于自建物业建成时间未超过3年(含）、购置物业购置时间未超过3年（含)的，如评估价值超过建造或购置成本的2倍，则最多可按建造或购置成本的2倍认定物业的评估价值。对于自建物业建成时间在3年以上5年（含）以下、购置物业购置时间在３年以上5年(含）以下的，如评估价值超过建造或购置成本的2.５倍,则最多可按建造或购置成本的2.5倍认定物业的评估价值。对于自建物业建成时间在5年以上、购置物业购置时间在５年以上的，应依据有关我行指定评估机构出具评估报告的评估价值来确认物业价值。
第八条 　贷款期限。经营性物业抵押贷款期限原则上不得超过1０年。同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地所有权证的剩余使用年限。
第九条 贷款利率。执行总行规定的同期限贷款利率,原则上要求在基准利率基础上适当上浮。
第五节 贷款的调查、评估、审批和发放
第十条　　授信前调查应重点关注以下内容：
（一）物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得房产证，物业设定抵押情形。
（二)物业的出租率、租赁协议的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付了长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，致使我行届时无法从租金中取得还款来源以及无法处置抵押物。
(三）租约情形。调查租约的真实性以及租赁协议中是否存在损害我行权益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要地预估。
（四)承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情形。对于承租人经营状况或资信不佳、按时足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入。
(五）借款人整体经营活动现金流情形及综合还款能力。
第十一条 　审查经营性物业抵押贷费用目时，除应依照《经营性物业抵押贷款业务授信审查审批操作指引（试行)》的有关规定做好审查工作外,还应着重分析以下方面内容:
１、从申请人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析申请人的经营规范性和延续经营能力。
2、详尽了解物业出租情形，填写《物业租赁明细表》（附件一），并从行业运行趋势、区域发展前景、同业竞争情形、租户稳定性和消费者的消费习惯变化等方面分析预测经营性物业在我行贷款期间内造成或产生经营现金流的稳定性，编制《贷款期间内物业现金流量预测表》(附件二)。
3、经营性物业在我行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等所有支出以后的经营性净现金流须能覆盖我行当年贷款本息。
4、应从经营性物业的经营收入减少和支出增加两个方面进行敏感型分析。
第十二条 《民法典》第190条规定：订立抵押协议前抵押资产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押资产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。业务主办行（部）应区分上述两种情形,设计切实可行的风险监控流程,监控贷款风险。
第十三条 　贷款审批。经营性物业抵押贷款审批流程依照现有授信业务审批流程有关规定执行，审批权限按我行信贷审批权限有关规定执行。
第十四条 经营性物业抵押贷款放款前，物业主要承租人应签订知晓物业抵押给我行的声明。在贷款期内,借款人应依据有关关于法律及贷款人要求办理抵押物的资产保险，保险费用由借款人承担，并在所投保险的关于保险单中明确我行为优先受偿人(第一受益人），借款人应向保险公司申请出具“未经经办行书面同意,不变更受益人”的书面承诺;借款人可每年连续投保或一次性购买整个贷款期限内的保险。在贷款期间内,借款人应使保险延续有效，不得中断或撤销保险，投保总额不低于我行贷款本息额。
第十五条 借款协议中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款，我行有权视*场形式、抵押物价值变更、出租回报率、*场利率变化等情形,对贷款期限、额度、利率等进行调整。
第十六条　　对于借款人为房地产开发企业的经营性物业抵押贷款,统一纳入我行房地产开发贷款管理。
第六节 贷款担保方式
第十七条　　经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他资产抵、质押、第三方保证,并可视情形要求借款人法人代表或其实际监控人提供连带责任保证担保。
第十八条 经营性物业抵押贷款的借款抵押协议必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。
第十九条 如贷款用途为置换银行贷款的，且因置换原因无法及时办妥抵押登记,借款人应尽可能提供其它足额担保，待经营性物业抵押登记障碍解除后,经办行立即与借款人办妥抵押登记手续,抵押登记办妥后其他担保可相应解除。经办行应对资金账户封闭管理，确保贷款专项用于归还银行贷款。
第二十条 借款人应与我行签订租金账户监管协议或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划。
第二十一条 为防止业主通过修改租赁协议、另行签订长期、低租金协议或以其他方式恶意对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁协议到房管部门办理租赁登记备案手续。
第七节 贷款偿还
第二十二条 还款方式。在贷款发放前，要依据有关项目经营或出租前景拟定切实可行的分期还款计划，一般应采取按季(月）结息、按季（月）还本的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。考虑到物业的租金回收具备一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期。
要在借款协议中明确，如房地产*场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，我行应与借款人协商变更借款协议关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的，应当依照协议商定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。同时还要在借款协议中明确，借款人连续２次或累计3次未按商定归还本息的，我行可依法处置抵押物。
第二十三条　 借款人提前还款须提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第八节 　授信后管理
第二十四条 我行与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理,建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，除留足每期还本付息金额外的资金须经主办客户经理及业务主办行（部)负责人审核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求借款人偿还贷款或处置抵押物。
第二十五条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁协议条款商定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形，并尽量要求:1、出租人事先告知承租人，并取得我行的书面同意;2、承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时，租赁协议提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
第二十六条 及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。
第二十七条 业务主办行(部）在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定时(原则上一年一次）对抵押进行再评估，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及我行贷款安全的情形，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。
第二十八条 业务主办行(部)应指定专门客户经理负责授信后管理工作，每季度向分行风险管理部授信后管理中心报告贷款运作情形。由于本贷款品种期限较长，如遇客户经理岗位调整，需做好有关交接工作。
第二十九条 本办法涉及的所有协议文本在使用前须由有权法律部门审核并出具法律建议或意见书。
第九节　 附则
第三十条　 本办法自下发之日起取代《****银行经营性物业抵押贷款管理办法(*年版）》。如以前的有关规章制度与本办法存在不一致之处,则依照本办法执行。
第三十一条 本办法由****银行总行拟定、说明和修订。
第三十二条　 本办法自印发之日起施行。

附件一
物业租赁明细表
业态
楼层
租户名称
出租面积
（m2）
租价（元/日.　m2)
租期
年度租金收入(万元)
免租期

附件二
贷款期间内物业现金流量预测表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
一
现金流入

１

2

3

４

5

二
现金流出

１
　 付现成本

2
付现费用

３
　 税金支出

4
归还贷款本息支出

５
其它支出

三
净现金流量

四
累计净现金流量