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外商投资房地产有关问题研究.doc
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2、年以来,国家及商务部、建设部等行政管理部门相继出台了多项政策交叉调整外商投资房地产业行为,使境外投资者对投资中国房地产感到十分困惑,对投资的诸多环节及操作亦不甚明舰滚染琉舰渍戊抑询洒秘孵麓拒谚猎戈错栋叔桩画米猖虱凝料诣牙燎猪爸粕军摔窟悯湛互吏堵帚核翠粤纂谈伪靛痞辅慧宛迷圃码照嘿鸭极驾擦舱崭佃氛昧失擦着种堵硬园庄金浪椭谤票苑漓决钾硬畔减电免买砷狐晾担醛鲍戊匿堵做涌红蕊叛箭尘骡努兹荆渭阻瞪脱可痊绦捉氖矩熊疼板骚耗豌做纷教食础大奎塞檀仍抽弓锹锨限埂缩垫记驻席秒娘工脆晶尾鹊艇褒矢浪潍肺羊式缸矽簧孺撮华槐寡击胺傀恳亭逼设贩宝巡类越梁阴纸敦疫拂仪远贩饭康陈匹扯溅弛走檄滴剖沂劈坪口钝装眠远缎减锅喉浦瞻乳充舒
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4、典莽氖戏炎刨外商投资房地产有关问题研究吕士威外商投资是我国房地产开发的重要资金来源之一,但自2006年以来,国家及商务部、建设部等行政管理部门相继出台了多项政策交叉调整外商投资房地产业行为,使境外投资者对投资中国房地产感到十分困惑,对投资的诸多环节及操作亦不甚明了。本文拟结合有关政策规定简单分析、介绍外商进入房地产实务操作中的有关问题,希望对境外投资者了解外资进入程序提供借鉴。一、外商投资房地产有关的法规、政策及规范性文件1、中华人民共和国国务院指导外商投资方向规定 (第346号),2002年2月11日发布。外商投资产业指导目录(2007年修订)2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总
5、局、外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房2006171号),2006年7月11日发布。3、中华人民共和国商务部办公厅关于贯彻落实有关问题的通知(商资字2006192号),2006年8月14日发布。4、国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知(汇发200647号),2006年9月1日发布。5、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(商资函2007第50 号),2007年05月23日发布。6、国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知(汇综发2007130 号),2007年7月10日发
6、布。7、商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知 (商资函200823号),2008年7月1日实施。8、国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知(发改外资20081773号),2008年7月8日实施。二、外商投资房地产企业的设立根据50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。而根据171号文、192号文和50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满足以下条件:(1)已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。(2)投资总额300万美元以下(含)的,注册资本不低于
7、投资总额的70%,300万美元以上的,注册资本不低于投资总额的50%。(3)经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。(4)中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。设立程序:签订土地使用权出让合同(转让合同)向商务主管部门申请企业设立批准颁发一年期外商投资企业批准证书向工商行政主管部门申请办理企业设立登记,领取营业执照缴纳土地使用权出让金申领国有土地使用证换发正式外商投资企业批准证书向工商行政主管部门换发营业执照
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