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房地产公司项目启动会管理办法模版.docx
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xx地产项目启动会管理办法 1. 总则 1.1 目的: 1.1.1 明确项目启动会目的及原则,规范项目启动会筹备、议题及成果审批,使项目启动会成果成为项目操盘的基准框架,切实保障项目运营目标的实现。 1.1.2 增强正式上会前总部职能部门专业审核把关作用。 1.1.3 提高启动会召开时效性以及成果的严肃性。 1.2 适用范围:以运营分期为单位,xx地产操盘项目。 1.3 基本原则: 1.3.1 内外一致:项目总体规划、业态指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案,原则上应在经营启动会前与政府相关部门达成一致,否则不应召开经营启动会(外部一致性);项目经营启动会成果审批通过后,即成为项目操盘基准框架,置业公司应严格执行(内部一致性),如有重大变化,应通过经营启动会确认后变更。 1.3.2 承上启下:项目经营启动会中的关键运营指标(货值、利润、利润率、开盘、交房节点等)原则上应达成项目投资决策的指标值。年度或半年预算原则上依据经营启动会成果进行分解,并满足启动会成果中的关键指标要求。 1.3.3 分级决策:启动会分三个阶段召开,第一次的产品定位会主要是“定方向”,第二次的经营启动会主要是“定指标”,第三次的生产启动会主要是“抓落实,排风险”。 1.3.4 专业评审:增强总部各职能部门专业审核把关作用,在各阶段启动会前,各职能部门提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行评议决策,把最终集团层面的启动会开成决策会而非讨论会。 2. 启动会上会条件 2.1 产品定位会前须完成以下两项专业评审才能申请上会: 2.1.1 总部营销管理部:客户与市场定位评审(含商业)。 2.1.2 总部产品研发部:概念方案评审。 2.2 经营启动会前须完成以下两项专业评审才能申请上会: 2.2.1 总部产品研发部、成本管理部:规划方案评审,大成本评审。 2.2.2 总部投资发展部、运营管理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部:运营关键指标及运营节奏评审。 2.3 置业公司需提前将产品定位会、经营启动会资料及各专业评审书面意见提交总部运营管理部,总部运营管理部收到置业公司合格资料3日内组织召开经营启动会,生产启动会按照总部工程管理部要求组织召开。 2.4 含集中商业的项目经营启动会前,必须完成专项方案评审。专项方案评审包括:市政、冷热源、供电、基础及结构、桩基支护、立面幕墙、精装、景观、泛光、采光顶等。 2.5 产品定位会、经营启动会项目关键运营指标(货值、利润、销售净润率、首次开盘、首次交房节点等)原则上不应低于投资决策指标,如低于投资决策指标,须经地产总裁同意方能上会。 3. 各阶段会议具体要求 3.1 产品定位会 3.1.1 会议内容:关键运营指标,客户与市场定位,产品方案。产品定位会以客户与市场定位和产品方案为主,关键运营指标是产品方案选择的决策参考,原则上不能低于投资决策会指标,在经营启动会上最终确认项目的关键运营指标。 3.1.2 召开时间 项目类型 住宅及配套 商业项目首期 集中商业 项目首期 后期住宅及 配套商业项目 后期集中 商业项目 完成上会时间 拿地后30日内 拿地后90日内 开工前160日 开工前270日 (1)所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。 (2)拿地是指获得项目土地开发权,如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。 (3)综合业态项目,按首期上会的业态来确定。 3.1.3 参会人员 3.1.3.1 会议主持:总部产品研发部分管领导 3.1.3.2 地产总部:总裁、副总裁、财务管理部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、成本管理部、商业资产管理部(如涉及商业)、商业管理公司(如涉及集中商业)。 3.1.3.3 置业公司:负责人、项目负责人、财务管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、成本管理部。 3.1.4 成果审批 定位会成果及《产品定位会纪要》会签并OA发布。审批流程:项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、成本部管理总经理、营销管理部总经理、商业资产管理部总经理(如涉及商业)审核—副总裁---总裁---董事长审批。 3.2 经营启动会 3.2.1 会议内容:产品定位会结论回顾,产品方案,营销定价及推售策略,项目开发关键节点,项目大成本,关键运营指标。 3.2.2 召开时间 项目类型 住宅及配套 商业项目首期 集中商业 项目首期 后期住宅及 配套商业项目 后期集中 商业项目 完成上会时间 拿地后60日内 拿地后210日内 开工前130日 开工前180日 (1)所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。 (2)拿地是指获得项目土地开发权,如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。 (3)综合业态项目,按首期上会的业态来确定。 3.2.3 参会人员 3.2.3.1 会议主持:总部运营管理部分管领导 3.2.3.2 地产总部:董事长、总裁、副总裁、财务管理部、投资发展部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部、商业资产管理部(如涉及商业)、商业管理公司(如涉及集中商业)。 3.2.3.3 置业公司:负责人、项目负责人、财务管理部、投资管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、工程管理部、成本管理部。 3.2.4 成果审批 经营启动会成果及《经营启动会纪要》会签并OA发布。审批流程:项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、工程管理部总经理、成本管理部总经理、营销管理部总经理、财务管理部总经理、商业资产管理部总经理(如涉及商业)审核—副总裁---总裁——董事长——董事局主席审批。 3.3生产启动会 3.3.1生产启动会由置业公司发起,总部营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部参与,按照工程管理部相关管理办法要求组织召开。 4. 管理要求 4.1 项目经营启动会成果审批完成后,出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更,须进行变更申请: 4.1.1 主要业态发生颠覆性改变; 4.1.2 总图、户型发生较大变化; 4.1.3 确认收入时间调整超过半年; 4.1.4 毛利率较启动会版减少≥5%; 4.1.5 由于开发周期长,导致不可预见的市场波动或政策法规出现,引起的项目关键运营指标变动。 4.2 由置业公司提起申请,组织相关部门召开专题会议对变更结果进行确认,参会人员及流程同经营启动会,变更后的启动会成果及《经营启动会纪要变更》会签并OA发布,审批流程同经营启动会流程。 5. 责任部门 本办法由xx地产运营管理部负责制定与解释。 6. 附则 本办法自签批日起生效。 7. 支持文件及表单 7.1附件 附件1:xx地产项目启动会计划表(模板)。 xx地产运营管理部 年4月1日- 配套讲稿:
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