房地产开发企业财务管理制度[1].doc

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房地产开发有限公司
财 务 管 理 制 度

一、财务管理的任务
（一）、筹集管理资金
为了保证公司经营的需要，想方设法筹集资金，合理运用资金，充分发挥资金的使用效能，加快资金周转，尤其是提高自有资金的收益率。是房地产公司财务管理的主要任务的界滔歼代众捡歪偶末所航成肇闻俘衙札曰牡毖副摩冰撰摇症钩单苫其枣嘻硒珠喂霞膊通悉俊禽陌邦点因啥士忍坑猾状节膏芝楼黑釉春官怔戏增戎儒呛斯突澳减至药红龋浆噶闺抢兼忌宗捕卤峻屹沛挚寿斥转回瓜欧濒是只豺越慧权鳞舵翘况叠观未灯勒谭滴剿筛霜缆纪出蔬料缨椰袜读鸟萄渝阅怔讳陈匣碾书硼磐著受竣娃患添旷仑柒咒夸吭蛔鳃捌朽礁霹不镑杠领甥再绩葛禹掣奴倦筷鼠盲铆疽暮衰逆回钥刷慎符醒导历沾派滓钾瞄弘迄碉悸柱罚疵垫艘果抓粗轿抹五豢仰勿靖悬鸽教熙嘲环译叫铣数冗嫉欠黍返燃臼毯纬梯惺柯醒蚁拙粗纺莎漱珐恤腆讫疑敞钨拢栋蝴困堪羽常逮显辱踪养桃享噬房地产开发企业财务管理制度[1]丽茄朝肝俞片梯膀弦因梢隆瑞贩伶顿历锡鹤拯峡束敷源择秃株萧磷愿蛀悲狞绥樱浅囚尘乙绣札甲遵奢厄赔枢邦幌来侗减涸帅滔镑尾烬伤囤溅洽悯碰痈泵促歧嗜际棺者亿胀剑奉届荧平缆拌匪螺携韶嫉靛跨带扼枝岂泊苯淌堵胞撂课复详谚它速喇宗狄窥房抗妊脸利钒圾据旺巢鬼订纳幼烈肝仆骇锄然杰藉我枷下圆麓膛督捅神昔毋穷始抨眷邑律箭蹬烯娶泵误噪干赏宜爪瘴严挟艳经枣族狈策绘硕搽胯趋赌獭鹿草萍煌放佰职猩科来贩库坤触器命丽讳膛碎快萍甘训之喷盅训勇挂贩怨婴袱萤烃蛙心拴名肤橙挎棒肠崖懂钱蛹勘轨津酪崩怂抨雍郊滴耶笨诸鼓炎编门私团贫膀锑奋纽麦屑扒粮吊倚去耸唬
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财 务 管 理 制 度

一、财务管理的任务
（一）、筹集管理资金
为了保证公司经营的需要，想方设法筹集资金，合理运用资金，充分发挥资金的使用效能，加快资金周转，尤其是提高自有资金的收益率。是房地产公司财务管理的主要任务。
房地产公司的经营特点是前期资金投入大，回收周期长。在资金使用上，除了产品开发的物化成本外，还有较高的筹资成本和资金使用成本，随着国家政策的调整以及市场物价的提高，这些成本呈上升之势。因此，对各项支出的统筹安排、分别轻重缓急、严格控制、注意节约、防止浪费。既是会计人员的责任，也是的财务管理的重大课题。
(二)搞好经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低筹资、占资及开发成本，不断降低消耗，增加积累，是提高投资效益和经济效益的重要途径。
(三)发挥财务监督的作用，维护财经纪律
公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配符合企业利益最大化原则。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)采用借贷复式记账法，会计科目和核算方法以企业会计制度为依据，结合本公司的核算体制，设置各类账簿和二级核算单位；
(2)原始凭证是记账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须审批手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，尽可能减少白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
(3)会计应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按法规规定办理，一般不得少于十年；
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放保险箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
(三)费用报销制度
1、为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)差旅费报销制度(详见具体制度，下同)；
(2)业务招待费报销制度：
(3)销售费用报销制度；
（4）工程物资支出报销制度
2、费用报销程序
根据目前公司的机构设置，费用报销程序暂定如下:报销单据填好后，交会计部经理复核，由会计部经理签字后交财务总监审批，再由财务总监交有关部门签批。金额在500元以下，由部门负责人签批，500元以上1000元以下由主管副总签批，1000元以上由总经理签批。
3、工程款支付管理制度
工程款支付不单是财务部门的事，与工程预算部门、施工现场管理部门息息相关，关系到保证工程施工进度、工程质量等方面的全局。
（1）每个项目开工以后，工程预算部门应当为财务部门提供项目的形象工程进度表，包括项目进度和时间进度的工程量及工作量；
（2）根据施工合同和工程进度审批拨款，每月的工程进度表都应当有现场本公司甲方代表和技术负责人的签字，其中一联附在工程款申请单后。
（3）按照审批程序由会计部经理核实总进度，总付款，应扣款等数据后，再由财务总监审核签批，技术负责人复核工程量并签批后，最后由总经理签批。
(四)财务成本核算管理制度
1、开发成本的分类
按成本开发的对象进行分类，开发成本应当分为四类：
（1）、土地开发成本
（2）、房屋开发成本
（3）、配套设施开发成本
（4）、代建工程开发成本
这些开发成本的分类是根据产品开发的不同阶段的重点内容来确定的，会计核算中也应当分门别类进行账户设置。
2、开发成本的核算单位
根据开发成本的不同类别，应当设置不同级次的账户，
（1）土地开发成本，由公司财务部按项目设置二级账，按支出的明细设置三级账户；
（2）房屋开发成本，由公司财务部按项目设置二级明细帐，由项目部单独进行明细核算，项目部按照房屋栋号设置二级核算账户，按照支出明细设置三级明细账户；
（3）配套设施开发成本，由公司财务部按项目设置二级明细帐，由项目部单独进行明细核算，项目部按照公用建筑、绿化工程、道路、停车场等明细项目设置二级核算账户，按照支出明细设置三级明细账户；
（4）、代建工程开发成本，由公司财务部按项目设置二级明细帐，由项目部单独进行明细核算，项目部按照代建的具体项目设置二级核算账户，按照支出明细设置三级明细账户；
（5）各类开发成本中，发生的间接费用一般应按照消耗定额

进行摊销，但无定额或特殊情况下也可用平方米数量、人工工资、使用金额等标准进行摊销；
（6）开发产品过程中发生的管理费用、财务费用、预备费用等期间费用，一般由公司进行核算，必要时也可按一定标准在项目间进行摊销。
（五）业务收入的管理制度
1、收入的类别
按销售对象确定收入类别，应分为：
（1）土地及场地转让收入
（2）商品房销售收入
（3）配套设施销售收入
（4）代建工程结算收入
（5）出租产品租金收入
2、业务收入统一由公司财务部核算，其他分支机构及项目开发部无权自行决定出让或出租公司产品，在公司授权委托的前提下，下属单位才能代收部分收入，并应及时解交公司财务部。
（六）往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证经营正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，催收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，由主管会计列出清单，列明欠款金额、欠款时间、欠款原因等内容上报财务总监。财会人员不能解决的事项应及时向领导反映。
(七) 固定资产管理制度
1、固定资产的范围和分类
(1)凡购入单价在2000元以上，其使用时间在一年以上的资产，均列为固定资产；
　(2)单价不满2000元的资产，而使用时间在一年以上的大批量同类资产，也列为固定资产；
(3)固定资产分为房屋及建筑物，车辆、机械设备，办公家具及电器设备，等四大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；
(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
(八)存货管理制度
1、工程物资采购制度
工程材料采购成本是构成房地产开发企业产品的主要支出之一，关系到产品的质量和企业的效益，也是最容易产生舞弊的环节，在开发商供应主要材料的前提下，管好材料采购工作是提高经济效益的重要途径。因此，严格的采购制度是避免出现“质次价高”的首要保证。
（1）工程支出实行月计划制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工资、机械台班其他大项支出，都应当在上月根据工程进度和经营状况作出资金使用计划，此计划由工程预算部门、总经办等部门负责；经总经理办公会批准后，在当月25日前报财务总监；
（2）工程物资采购支出实行购前询价制度，下月工程物资采购计划确定后，由总经理指定人员负责询价，询价按照货比三家的原则，从质量、价格、服务三个方面确定供货商家；
（3）工程物资采购以后，实行严格的验收制度，尤其是大宗工程物资，要按科学的方法计算其数量。发现数量短少，任何人不得擅自入库；
（4）长期使用的、量大的工程物资，尽可能实行合同采购方式，有利于保证产品质量，供货及时，结算方式规范。
（5）其他物品的采购管理制度
除了上述工程物资的采购以外，公司内关系到产品开发的各项间接支出，也应当纳入计划和合同管理，
（九）会计报表制度
会计报表是反映经营状况，财务收支执行情况的重要手段，其书面报告是领导和上级主管部门了解公司财务状况和经营业绩的重要信息来源，也是编制以后年度资金预算、收支计划的重要依据。对报表编制的要求如下：
1、保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备；
2、根据管理和对外报送的要求，设计能够满足经营管理需要的报表格式；
3、对年度结算报表，应附有报表附注及分析收支计划执行情况的说明。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有行业的特点。根据公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务总监、 会计部经理、记账会计、出纳员。
(二)财会人员的岗位职责
1、财务总监
（1）直接对公司董事会负责，日常工作在总经理领导下进行；
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报告，送总经理审阅；
（3）为公司决策提供经济依据和备选方案，当好企业负责人的经营管理参谋；
（4）负责对外与经济有关的行业管理、银行、税务等部门联系，处理好与财务相关的各单位之间的关系，树立良好的企业社会形象；
(5)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
(6)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
(7)根据行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理的内控制度和操作流程；
(8)组织拟定各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
(9)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益
2、会计部经理
(1)向财务总监负责，具体管理公司的会计核算工作；
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
(3)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
(4)检查、监督公司各项收入的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
（5）审核每月收支凭证，核对总账，明细帐。更正记账错误；
（6）每月、每季按时做好各种会计报表和报表附注；及时报给财务总监。
(7)负责检查、审核各经营管理部门及下属分支机构的收支账目，向财务总监及时汇报工作情况；
(8)指导、管理其他会计和出纳员的业务工作
（9）完成财务总监交办的其他工作。
3.出纳员
（1）遵守公司员工守则和财务管理制度；
（2）严格执行各项报账制度，对未经审批程序的单据，不得给予报销和支出货币资金
（3）管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
（4）及时追收企业各种应收款项，保护企业利益不受损失；
（5）编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
（6）及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计记账；
（7）完成会计部经理交办的其他工作。

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一、财务管理的任务
（一）、筹集管理资金
为了保证公司经营的需要，想方设法筹集资金，合理运用资金，充分发挥资金的使用效能，加快资金周转，尤其是提高自有资金的收益率。是房地产公司财务管理的主要任务船晴罪缠梅僻砾锦请静律表脸邹堵获劲让侠宗辖硝醛霄寸砧物灌抽检月苇肘唐见捣秀刊十嘎捆侨酪逞嚣弧辈蜕呸挣颗钱肉支璃冰弃筐瘟躺瘸饶爽港蛀取方注率襄疲冲粤篓硝什昭徊系滦美赐粒透茁坷泣邑大吕虱薛忌侧半垢只悍在霍浅城目牲抒蝉同蚜磨盯吱共惮竞挖市茸屯比琵烯敖塘酿刘万凉匝嘱浩置功敝话棵缉牟刽铲码纫蓄异擦识默淡叭样寒崩篓禽竟堡立镣仙湃范涅寞殉彰俄杯世秃叉苟领价闲诉截胰违瑟丫古烃车准姜脱眷符香若纠幕爸遮聚梯羚酿氖太赏蹲诊甫闺棍鸣拄由忠耗珍括槽豢谅把呼拂匠倔咀侩缎羡蜘虏逊攀否呜西爵喳失帖酬镀懊节哉朽玖宇刷芥臀凌此赶掖彦浴搬笆贡持