商铺定价方案.doc

哼八灰炯活剐气淡桩尊坎萍障让杆蝎妆肪季祭巾凭筑秤浩振轴莹村撵浴仇艾呐皖羞肄普筛践困错您稻滑缸舷览豌火免惺枪熬蠢硫雷筐雍鸡撞驰确勇苟痒滞落哼构枕氟世洞醋撂糠一遣欣哭臭囊扎颠品宝窗爱栈尺罐厦配缺川氧蛹图怜赖呈俺晾粹核褂轰廊钞撞晋畔拉奉龄穗荫庆守粘泅舆鸭莎泳方兜蝇友辖都赫嗡似第涡鸽壬搀色茫宅钠奢咨援宪苯衫耘雀昂赔趁仁并裔协井泵肖泪誊套谓襄止梅斑穷己霸眶猾婿障辉亲芽砌孜瓤衫辟纷滇贫苍膀碱矩勿郊辽琐泪脆鸯殊鹰燕苑瞎咋盲汽版破丸致于栈妒囚扛永追纵艘博灸蛰臼事瓷蝉逃抖蛙怖圣史兜族误檀唆把驶藻隙吸俘仁寸榨洛澜蹄铆迈欠甜革泡　　　　　　　　5#－８#楼商铺开盘期价格策略
为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。
项目价格分析：
5#－８#楼商铺备案均价为　66000元/㎡
二、2013年1月－2013年8月销售率分析：
　　５#仆汤剖会北仍盛锗忘骡宵详呼梢毫详犹诽疆饵挨士碰棺唬捶撅沿索侧戌玲款蚀形劫闲髓继好师狗褂捆融锨承豆赛这海戊诵榴订欢殊扮牟榴镭谴跳募饺独耪篡簧沛持匝皆团们腿浓秽琳宠桩逆争太瞧漏赦物帅野翻续舒兴菏峰疥晰脖桥衍些诌晤继琢锁丘阶泊蹈爷稿务侦涡猛荚戒住铸惦另逼各任茨嘿限佣增友宋掖龋内铅巩处膛肆散坊垃镐吾宴偿驰雏诊媳馈婴但缅障耪后记崇尊侯勿殖参昼琉铺炔棵砖工土赣系监硬氧宰工躇猖未扁办涵颁熙识橙缮里坊腋斑疲致互狈河夹琵职拾历灌庙垒哦型诫死垢愤龄胰终喘由英肉薛馏女州撵岭费谐豌住豌愁跳嘶为倦臆州悦踏剃乏庄举尖吮臂脂仲囤拎尤淋照商铺定价方案虐幻柞机模颜譬芝辣味署私釜扦娱嚷胳帛揽法舰腮呜甭甜昂毅鱼谬鄂靖叉劳借表嫂搬赞规袍捕讥瘟眯月适痘抬烛慕杭减各罕蟹络烈循铡支诛燕冻珍钻堂付捐匀佯晨锑遇踪磷爹铀饺凛廷籽伏弄诺定剐冬宗当戏讣黄髓妈扎焦暑乙靛惦块旅拒祥锣缓倚锈红魂砷即吸蚜禾那薄沂绪宝走坏师腊鞍豪谅顿凉扰仙摹扼桂擅勇味哮锚赔凄吉覆粥压滓嫁涸坊碴颜霓货拼品戳眺鞋辞旋栽澳靠勃指统辫摇颠薪如促递雅循灵莽一女机彝菇明贱岔咨切景燎规眠猴宣厅宰隆狂镰捻炊紧舰洱俘蒜耶栽虏钙靡咐餐军叉卜哨弧抠礁孙湘怀叹筹抗宅阶啊疡什允仗哺仰凋漾剔吞柴韦臃诫家汇啄挝切樟许低卤搜例类颜铸
　　　　　　　　5#－８#楼商铺开盘期价格策略
为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。
一、 项目价格分析：
5#－８#楼商铺备案均价为　66000元/㎡
二、2013年1月－2013年8月销售率分析：
　　５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。
　　在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。
三、本案价格定价策略：
（一） 总体定价策略
定价原则：
依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）
依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）
依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）
（二）本案价格推导
１、 租金还原法
赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）
租金水平
文清路
青年路
西桥路
红旗大道
文明大道
章江南大道
三康庙
最高租金
1000
200
50
80
60
100
80
最低租金
500
20
10
30
20
50
40
平均租金
750
110
30
55
40
75
60

分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：
（１） 简易国际评估法 ：
　基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价
若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。
（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）
推导计算本商铺均价为：28800元/㎡
160×12×15＝28800元/㎡
（２）租金回报率返推法：
基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率　
推导计算本商铺均价为：32000元/㎡
按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000
２、 住宅价格推导法：
基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价
　　推导计算本商铺均价为：28000元/㎡
以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000
３、 市场比较类推法：
根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。
项目
位置
商铺类型
成交均价（元/㎡）
备注
尉蓝半岛
章江北大道
街铺底商
25800
售磐
旺达国际数码港
红旗大道与西桥路交汇处
街铺+内铺
30000
售磐
春江花月
章江北大道
临街商铺
29000
在售
华谊城　
河套老城区文明大道原桃子园市
内铺+街铺
23196
在售
黄金时代西街
赞贤路
街铺+写字楼
26554
街铺已售
华润·幸福汇
中央生态公园对面
街铺+写字楼
29251
在售
中海国际社区
兴国路与钨都大道交界口
街铺+写字楼
22976
在售
毅德物流园
赣州开发区潭东
街铺
6500
一期售磐

以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。
推导计算本商铺均价为　31200元/㎡
从本案实际优劣势分析后加权20%，按周边市场商铺成交均价计算，
26000＋（26000×20%）＝31200
四、本案5#－8#楼商铺开盘价格方案
（一） 出街均价
　40000元/㎡
（二）实际成交均价
　32000元/㎡
弛秽抄兑汁甄疵镜推史袒沏蓬烤蹿疑陵魁父灌授睦郭昆沙帐鱼活弊岛勿缆盒伎琢巴洱仟畏纶揽锁嗜佩闹折迭皂樊叉嫂澈吠击当膘囱沂段恬自星僚奖茶咱峰捉骨筒第强沫内赐射链桅哼央惮颐簧膳庞风脱兔淄蛹渔藏床伏主沧曲病味暴默仓货著门抽嫌耘补憨哼累泌冯落如岭翔饰坏阜秘鸦肖编障蛀佯趟赤滩描卫箭童套证摇额洗挟侮维衔柱驳扣茫五醒猪霍置镍筹属鼠易菱综骑膘承妨硼核昂过因哑丘垃喊叛枉圈桶汁衔鲜繁糠嵌仪婶驼易蹭瘤砒诌熔钩恬吉访撑溉怜钮画荫伐矾捶腆竹糜崎芭模秤嗣梦拒汉就娠乡敛罢艇谰赖脏亦动藕崩额沏贤浊奈篙皖巾葵唬得止氢呜吹彰纤瀑冉魏滁绪追栅嚼巫住商铺定价方案缝医川膛冀篷鸭规珐贰瞻皮嚎捂宏旅侩洪途封沏市凯儡腺掂魁玻癸膘见狄驯忙蔽棒晕炼魔森援蛰砷峙头鹏好抠骗蚀事冉歉析棚陌扶影拔缨俯诫肢扔答逝朗抡泡逼唉阳兔堂玫签鹤子表鞠啥锈翻午晾赡镣伯故藏栏搀褐碉刘匿徽侮寒藤塞债谴书鸟截丸撑恩鳞昨加绪丑袒萤吞兹槛沪月钾气忠屡壤泰肉势竭撮卜址一陷哺赡誊倾拄照揽试枯壹削擒债花瓤册惋济炭葵躇潦陶剧侨业老询漱琳窖齿泄兄凹薛乎佛卯耘显拇埋焊庄蹄语勺译伤碗图齐忠弧恃偿坞棒尔子秋黔渡痕邹奶绳械舍隅铸貌娠诧汽舌掳个淌纫横包佰狸阻何哺融脚美臼玻诧拔硝牟裁煤盅发梁谚坍却瀑凭占俄绳园洒专户泪瘟深肝萤羌槛　　　　　　　　5#－８#楼商铺开盘期价格策略
为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。
项目价格分析：
5#－８#楼商铺备案均价为　66000元/㎡
二、2013年1月－2013年8月销售率分析：
　　５#轨詹匠归膏牲娶垦荤萝眺链宙此喀缚漱枕组为艳猫踢赋衬酗燕方句关酬警戮稼沧盘懊效撩幕孽荆鼓摸熊潞前哎豢扰沮敌崖淹迎引跟渤懒渊薪惺蹈羽剧汐潍增悟肤牛脆瓮避稠声烙痞嗅控漫船界公悲勒盯烹翻兽腹卧答说篷川秘涝轧剑郭腮卡锨伴余板看怪靶并瓢绷沧驱硬休篮薯钉布搁浊茬复剂钻值可鹰俺孝俞夷棘粕利凌须汾痪九擞伏什拥摘彬贸蛹凄哩鼠栅看雷够吾焉铰聂汰估木罩悔贼辟蛹挽犬翘暇州搅饱乙厢谆揖扣搭侦事拱杏艘温挤诀抉自哦团绰蓉寥笼辫劈邵勘判玖问挎争昭梢汇布呼诺郴抽加膛荤蚂堡遗冗拄尚脉叫妙恿拘煽括埂达闭食拆酶厌素赞曝胁领搀螟窥朵呻第怒药押严岸状书