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第二章第二章 投资性房地产投资性房地产CAS3投资性房地产1本章要点：本章要点：一、一、投资性房地产概念与投资性房地产概念与范围范围 二、二、投资性房地产的投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量 三、三、投资性房地产投资性房地产的后续计量的后续计量 四、四、投资性房地产投资性房地产的转换的转换 五、五、投资性房地产投资性房地产的处置的处置2一、投资性房地产的范围：一、投资性房地产的范围：（一）定义：（一）定义：房地产：土地和房屋及其权属的总称房地产：土地和房屋及其权属的总称 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。有而持有的房地产。（二）特征：（二）特征：1 1、目的、目的 赚取租金或资本增值，或两者兼有；赚取租金或资本增值，或两者兼有；2 2、能够单独计量和出售（或转让）。、能够单独计量和出售（或转让）。（三）范围：（三）范围：1 1、已出租的建筑物和土地使用权；、已出租的建筑物和土地使用权；以以“经营租赁经营租赁”方式出租，包括自行建造或开发完成后用方式出租，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产于出租的房地产 3（三）范围：（三）范围：已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产地产2 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。、持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于投资性房地产闲置土地不属于投资性房地产 说明说明 第一，下列各项，不属于投资性房地产：第一，下列各项，不属于投资性房地产：（1 1）自用房地产，适用固定资产、无形资产；）自用房地产，适用固定资产、无形资产；出租给本企业职工居住的宿舍？出租给本企业职工居住的宿舍？（2 2）作为存货的房地产，适用存货；）作为存货的房地产，适用存货；（3 3）企业以经营方式租入的建筑物或土地使用权再转）企业以经营方式租入的建筑物或土地使用权再转租给其他单位和个人的，不属于投资性房地产，也租给其他单位和个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产；不能确认为企业的资产；4第二，第二，下列房地产，是否属于投资性房地产，视具体下列房地产，是否属于投资性房地产，视具体 情况判断：情况判断：（1 1）一项房地产）一项房地产 部分用于赚取租金或资本增值部分用于赚取租金或资本增值 部分用于生产商品、提供劳务或部分用于生产商品、提供劳务或 经营管理（自用）经营管理（自用）用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。（2 2）关联企业之间租赁房地产；关联企业之间租赁房地产；出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。房地产。5第二，第二，下列房地产，是否属于投资性房地产，视具体下列房地产，是否属于投资性房地产，视具体 情况判断：情况判断：（3 3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务；保安和维修等其他服务；在整个协议中不重大的，可以将该建筑物在整个协议中不重大的，可以将该建筑物 确认为投资性房地产；确认为投资性房地产；在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为 企业的经营场所，确认为自用房地产。企业的经营场所，确认为自用房地产。（4 4）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分 能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房 地产。地产。6二、投资性房地产的确认和初始计量：二、投资性房地产的确认和初始计量：（一）确认（一）确认 符合投资性房地产的概念；符合投资性房地产的概念；同时满足：同时满足：相关经济利益很可能流入企业相关经济利益很可能流入企业 成本能可靠计量成本能可靠计量（二）初始计量（二）初始计量 按按“成本成本”计量（外购、自建）（比照固计量（外购、自建）（比照固定资产和无形资产处理）定资产和无形资产处理）会计处理：会计处理：借：借：投资性房地产投资性房地产 贷：银行存款、在建工程贷：银行存款、在建工程7三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量 “成本模式成本模式”、“公允价值模式公允价值模式”。一个企业只能采用一种模式后续计量一个企业只能采用一种模式后续计量（一）采用成本模式计量（一）采用成本模式计量 首选模式首选模式 成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用固定资产、无形资销。计提折旧或摊销适用固定资产、无形资产准则。产准则。“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧”“投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销”如果存在减值迹象，应按企业会计准则第如果存在减值迹象，应按企业会计准则第号号资产减值进行减值测试，并计提相应的减资产减值进行减值测试，并计提相应的减值准备。值准备。“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”按期确认租金收入按期确认租金收入8（二）采用公允价值模式进行计量（二）采用公允价值模式进行计量 1 1、前提：、前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。计量。2 2、需要满足的条件：、需要满足的条件：（）投资性房地产所在地存在活跃交易市场；指投（）投资性房地产所在地存在活跃交易市场；指投资性房地产所在城市及区域。资性房地产所在城市及区域。（）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房（）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房 地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。性房地产的公允价值作出合理的估计。93 3、会计处理：、会计处理：按期确认租金收入按期确认租金收入此模式下，不计提折旧或摊销。以期末公允价值为基此模式下，不计提折旧或摊销。以期末公允价值为基础调整账面价，公允价值与原账面价值的差额计入础调整账面价，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当期损益。借：投资性房地产借：投资性房地产-公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （或与上相反）（或与上相反）说明说明 计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策 变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益（未分配利润）；初留存收益（未分配利润）；已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。10四、房地产的转换四、房地产的转换 有确凿证据表明房地产用途发生改变，对其重有确凿证据表明房地产用途发生改变，对其重分类。分类。（一）转换条件（一）转换条件（二）转换日的确定（二）转换日的确定1 1、投资性房地产开始自用；、投资性房地产开始自用；“转换日转换日”为房地产达到自用状态，即：企为房地产达到自用状态，即：企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。营管理的日期。2 2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；或土地使用权停止自用改为出租；“转换日转换日”为租赁期开始日。为租赁期开始日。11 3 3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值。、自用土地使用权停止自用，改为资本增值。“转换日转换日”为已停止将该项土地使用权用于生为已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。够单独计量和转让的日期。（三）转换的会计处理：（三）转换的会计处理：1 1、成本模式下、成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值后的入账价值 例：例：转为自用转为自用 借：借：固定资产（无形资产）固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）122 2、公允价值模式下、公允价值模式下（1 1）投资性房地产转换为自用房地产；）投资性房地产转换为自用房地产；转换日转换日“公允价值公允价值”作为其账面作为其账面价价 差额，计入当期损益差额，计入当期损益 借：借：固定资产、无形资产固定资产、无形资产 贷：贷：投资性房地产投资性房地产-成本成本 -公允价值变动公允价值变动 （借（借/贷）贷）公允价值变动损益公允价值变动损益13（2 2）自用房地产或存货转换为投资性房地产。）自用房地产或存货转换为投资性房地产。转换当日的公允价值计价转换当日的公允价值计价差差 转换日公允价值小于原账面价值的转换日公允价值小于原账面价值的 公允价值变动损益公允价值变动损益额额 转换日公允价值大于原账面价值的转换日公允价值大于原账面价值的 资本公积资本公积 企业在处置该项投资性房地产时，原计入资企业在处置该项投资性房地产时，原计入资本公积的部分应当转入处置当期的其它业务收入本公积的部分应当转入处置当期的其它业务收入14五、投资性房地产的处置五、投资性房地产的处置处置的含义、内容：处置的含义、内容：出售、转让、报废、终止确认出售、转让、报废、终止确认成本计量模式下处置的的会计处理成本计量模式下处置的的会计处理 确认收入确认收入-其他业务收入其他业务收入 结转账面成本结转账面成本-其他业务成本其他业务成本借：银行存款（处置收入净值）借：银行存款（处置收入净值）贷：贷：其他业务收入其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产15五、投资性房地产的处置五、投资性房地产的处置处置的含义、内容：处置的含义、内容：出售、转让、报废、终止确认出售、转让、报废、终止确认公允价值计量模式下处置的的会计处理公允价值计量模式下处置的的会计处理 确认收入确认收入-其他业务收入，结转成本。其他业务收入，结转成本。结转公允价值变动损益结转公允价值变动损益-其他业务收入其他业务收入 结转转换日计入资本公积的金额结转转换日计入资本公积的金额借：银行存款（处置收入净值）借：银行存款（处置收入净值）贷：贷：其他业务收入其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动借：公允价值变动损益（或相反分录）借：公允价值变动损益（或相反分录）贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：资本公积借：资本公积其他资本公积（转换日记入资本公积的金额）其他资本公积（转换日记入资本公积的金额）贷：其他业务收入贷：其他业务收入16练习题一练习题一甲企业甲企业2007年年1月月1日外购一幢建筑物。该建筑物日外购一幢建筑物。该建筑物的售价（含税）为的售价（含税）为500万元，以银行存款支付。该万元，以银行存款支付。该建筑物用于出租，租赁期开始日为建筑物用于出租，租赁期开始日为2007年年1月月1日，日，年租金年租金20万元。每年年初收租金，该企业对投资万元。每年年初收租金，该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2007年年12月月31日，该建筑物的公允价值为日，该建筑物的公允价值为520万元。万元。2008年年12月月31日，该建筑物的公允价值为日，该建筑物的公允价值为510万万元。元。2009年年1月月1日，甲企业出售该建筑物，售价日，甲企业出售该建筑物，售价为为500万元。万元。要求：做出与该项投资性房地产有关的会计分录。要求：做出与该项投资性房地产有关的会计分录。17练习题二练习题二AS公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税率为公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税率为5%，有关资料如下：，有关资料如下：（1）2006年年11月月10日日AS公司与甲公司签订协议，将自用公司与甲公司签订协议，将自用的职工餐厅出租给甲公司，租期为的职工餐厅出租给甲公司，租期为3年，年租金年，年租金500万元，万元，于年初预收。租赁期开始日为于年初预收。租赁期开始日为2007年年1月月1日，日，2009年年12月月31日到期。转换日的公允价值为日到期。转换日的公允价值为900万元，该固定资产万元，该固定资产的账面原价为的账面原价为3000万元，已计提的累计折旧为万元，已计提的累计折旧为2000万元，万元，未计提减值准备。每年未计提减值准备。每年1月月1日收到租金。日收到租金。（2）2007年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值为日，该项投资性房地产的公允价值为1200万元。万元。（3）2008年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值为日，该项投资性房地产的公允价值为1800万元。万元。（4）2009年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值为日，该项投资性房地产的公允价值为1700万元。万元。（5）2009年年12月月31日租赁协议到期，甲公司与该公司达日租赁协议到期，甲公司与该公司达成协议，该职工餐厅出售，售价为成协议，该职工餐厅出售，售价为3000万元。万元。18练习题二练习题二要求：要求：（1）编制）编制AS公司公司2007年年1月月1日转换日投资日转换日投资性房地产的会计分录；性房地产的会计分录；（2）编制）编制AS公司收到租金和有关营业税的公司收到租金和有关营业税的的会计分录；的会计分录；（3）编制）编制AS公司公司2007年年12月月31日调整投资日调整投资性房地产的会计分录；性房地产的会计分录；（4）编制）编制AS公司公司2008年年12月月31日调整投资日调整投资性房地产的会计分录；性房地产的会计分录；（5）编制）编制AS公司公司2009年年12月月31日处置投资日处置投资性房地产的会计分录。性房地产的会计分录。19此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！