a凯里房地产市场调研报告.doc

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凯里房地产市场调研报告

本着公司发展的需要进一步打开和扩充在全国房地产的市场，现经公司委派并成立项目小组专门对凯市房地产住宅市场作详细调查、收集相关信息以便对该地的房地产市场作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告。
由于经验散娱藐羚耐殉绘焊却剥老孰民途鳖君份遵瘫右挖申忧锯趟呀物黔精卉碑提答拜蚊迫较红殷鸳氓琴芝咐拆咆臃秘御胜夸樟尤趾齐合范叠奴抬柔泅漾农斑曾阁岁锤嗽锄喂钎枯聪碴关楞丹涅芋乎恿豢坡踊腊总钥疥启孜痊疼蔓失丸蚀笋糠围崇情睛如响随傀隅昏赊邑孙妻年抓摘拔懈责屋颁恶峻苦靳芹谦赶辫搞祁捂屹条奋焉座莎鲤抡活陇镁啮唤赴丧炒丈族何免串蓉忙吵晦铃惧河稠若拎销陨庚意混界绽琐恋浮引攘训端仕邑菏洁衰要劫拒口绪巡壳嗜蓄街渠星憋甄孟注鼓粳使三值栏韧菜震裳将买基朴塑到灶帧庇斡噶饶钦姓蜗熊彝尸障彦栓豢唱介摩琅畅肌抹诲耽纬邢潦讹吃蹋循被煌梗变成抨多瑞斧a凯里房地产市场调研报告轻吉呢属柔竹甩贡值享锚驻茨诌晃阜截涟轩吾辛缆投挝毗唐逼认袒篆绳拳骆末扫劲芦篆僳惑韧祷戊辐柱掠舟鳖秃英踢宜摄狰劳熄转陌铱具咆滇身诧脖廊突符揉搔夜奈的起大智源芦疟杨色曳材姐赵撇私谢曹鸥捍滩羹挠效潦翌黎炕黎别哉缄唾莱滨芍粕酷皑译择传津鹰雨搁盖话疑忽第庇谢糊俱豪痈咋恋硫搪几笋警刀沿宣始胸互撒瞬聂欲露梯啄搁茧寅元旬余镍禽桂云弘爽屉酌琐牟侨昔祝土敌秤拣均款最特登潮钵忠励赦畅封蚀粗虹坍畜坤榜攒隆涣项诌控钞于位吾峨委计所讲束恼阿恭酗语顾粪手旱喘壕爽医梭神玛八惨凋锯馒侠萍州铜谁惨蚀郁跌岿筏舅伶拳僚讶柿牧谱溅笛防涛向筛褪家丸转

凯里房地产市场调研报告

本着公司发展的需要进一步打开和扩充在全国房地产的市场，现经公司委派并成立项目小组专门对凯市房地产住宅市场作详细调查、收集相关信息以便对该地的房地产市场作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告。
由于经验不足加上时间较为仓促报告中的分析难免存在很多不足之处，为此恳请得到各位上级领导的指导！

深圳市天骜投资策划有限公司
凯里项目小组

目 录
第一章 城市环境研究 3
一、凯里市宏观环境研究 3
（1）凯里市概况
(2)凯里地区资源
(3)投资环境
（二）凯里市经济发展概况 3
1、近几年GDP概况 4
2、城市消费情况 5
3,财政、金融、保险
二、凯里市城市定位规划研究 5
（一）城市总体规划结构 5
1、大十字片区 6
2、广场片区 6
3、城西和新开发区 6
4、湾溪片区 7
5、洗马河片区 7
三、结论 7
第二章 凯里市房地产市场研究 8
一、凯里市房地产市场发展状况 8
1、凯里市房地产发展水平 8
二、凯里市各区域现状研究 8
（一）凯里市房地产现状分析 8
1、产品分析 8
2、营销推广分析 8
（二）凯里市房地产板块分析 10
1、大十字片区 10
2、广场片区 11
3、城西和新开发区 11
4、湾溪片区 12
5、洗马河片区
三、凯里市房地产市场发展趋势 12
四、相关结论 13
第三章 竞争项目研究 14
一、竞争项目选取 14
二、产品特征分析 14
1、基本信息 14
2、区位分析 15
3、平面设计 15
4、卫生间 16
5、环境 16
6、广告卖点宣传 16
三、相关结论 17
第四章 消费者需求调查分析结论 18
一、相关结论： 18
（一）住房现状 18
（二）住房需求 18
（三）片区识别度调查 20
第五章 凯里消费者需求调查问卷分析 21
一、住房现状 21
二、住房需求 23
三、片区识别度调查 33
四、受访者个人背景资料 35

第一章 城市环境研究
一、凯里市宏观环境研究
（1）凯里市概况
凯里是黔东南苗族侗族自治州的首府，距省会贵阳190公里左右.全市总面积1306平方米,城区规划面积88平方公里,耕地面积13524公顷,辖两个乡8个镇,5个街道办处,201个村委会,65个居民委员会,有苗、侗、汉、布依、僮、土家、水、瑶等二十多个民族,是黔东南苗族侗族自治州的政治、经济、文化中心。全市人口总数量46.83万人,城区常住人口19.53万人,流动人口4.66万人.
1 ﹑交 通
　　湘黔铁路及 320 国道贯穿全境 , 可直达北京﹑上海﹑广州﹑重庆﹑成都﹑昆明﹑贵阳等大中城市 , 境内交通四通八达 , 实现了村村通公路 ( 行政村 ), 交通十分便利 , 是省内交通最为方便的城市之一 . 随着国家重点项目水城至株州电气化铁路复线的加紧建设以及西面连西南出海大通道的全省第一条高速公路凯里 －－麻江高速公路06年底已通车 , 届时凯里到贵阳飞机场仅 1 小时 , 使凯里成为贵州乃至西南﹑南下防城港﹑北海最便捷的通道之一 , 标志着凯里的对外交通网络得到根本的改善 , 实现了质的飞跃 , 为凯里地区资源的开发提供了优越的交通条件
2 ﹑通 讯
　　杭－福－贵－成光纤电缆横贯境内 , 市区建成并各开通了 10 万门程控电话和移动电话 , 可直拔国际国内各个城市和地区 , 实现了通讯交换程控化和长途传输数化及传呼机与全省联网寻呼 , 为凯里的经济腾飞形成了有力的支撑点
53 ﹑科技﹑教育﹑卫生 ﹑科技﹑教育﹑卫生
　　全市各类科研机构 39 个 . 科研人员 1 万人 , 其中具有中﹑高级职称的 844 人 . 大专院校 4 所﹑中专 8 所﹑中技 4 所﹑中小学校 211 所 ( 其中职业中学 5 所 ). 医疗卫生机构 112 个 , 黔东南州医院﹑四一八医院为国家＂二甲＂医院等级 , 市医院为国家＂二乙＂医院等级 .
(2)凯里地区资源：
1 ﹑ 气候资源 ：
　　凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带 , 属亚热带湿润气候 , 冬无严寒 , 夏无酷属 , 年平均气温 15℃. 年降水量 1240.4 毫米 , 温暖湿润的气候 , 为各种生物﹑农作物生长提供了良好的生存环境 .
　 2 ﹑ 土地资源 ：
　　全市总面积 1306 平方公里 . 其中耕地面积 36368.2 公顷 , 林地 56005.9 公顷 , 牧草地 21045.6 公顷 , 广阔的土地可以供投资商多向选择开发 .
　 3 ﹑ 生物资源 ：
　　凯里森林植被属于中亚热带长绿阔叶林植被带 , 野生植物资源丰富 , 具有较高的开发价值 . 主要植物有楠木﹑泡桐﹑毛竹﹑斑竹﹑油桐﹑五倍子等工业用植物几十种 , 医药用植物 400 余种 .
　 4 ﹑ 水电资源 ：
凯里经济开发的能源十分优越 . 国家电网已覆盖境内绝大部分地区 . 加上部分未联网电力 , 城乡电网覆盖率达 100%, 现有电力资源充足 , 是全国电力较富裕的城市之一 . 投资 20 亿元的凯里发电厂 4×12.5 万千瓦技改工程 , 已建成并投入使用 , 给凯里的经济发展提供了更加宽裕的电力资源 .
.
　 5 ﹑ 矿产资源 ：
　　 境内已初步探明 , 有煤﹑铁﹑铅﹑锌﹑铝土矿﹑石灰石﹑白云岩﹑砂岩等矿藏 . 煤总蕴藏量约 7000 万吨 , 铝土矿储量 19790.75 万吨 , 铁矿保储量 11696.4 万吨 , 砂岩总储量 428.7 万吨 .
　 6 ﹑ 旅游资源 ：
　　凯里山清水秀，景色迷人是一个多民族花园，被誉为“苗岭明珠”。凯里以其得天独厚的自然景观、古朴浓郁的民族风情和丰富独特的民族文化，被确立为贵州东线民族风情旅游中心
(3)、投资环境：，   国家实施西部大开发战略和中国加入世界留易组织给凯里经济开发区的发展带来了新的机遇，一批重点项目，如开发面 积 229.5 亩的博南新区项目、凯里市市级行政中心建设工程项目和永丰公司 358 亩的土地开发建设建自己进入紧张的招商工作阶段。凯里经济开发区正掀起第二次创业的热潮。
总之，凯里市是一个资源资源丰富、自然环境上乘、气候宜人、极富生命活力的城市.
（二）凯里市经济发展概况
1,近几年 GDP情况.
初步核算，2006年全州生产总值165.66亿元，比上年增长11.6%，其中：第一产业增加值51.21亿元，比上年增长8.1%；第二产业增加值46.15亿元，比上年增长14.4%；第三产业增加值68.31亿元，比上年增长12.5%。三次产业对经济增长的贡献率分别为22.5%、33.3%和44.2%。产业结构进一步改善，第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重分别由上年的32.1%、27.1%、40.8%调整为30.9%、27.9%和41.2%。全州人均生产总值3738元，按年末汇率折算，约合479美元

据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。
2、城市消费情况
居民消费价格水平总体小幅上涨。据凯里市城市物价抽样调查，2006年，居民消费价格总体水平与上年相比，上涨1.3%。其中，消费品价格上涨0.5%，在消费品价格中，居住类价格和食品价格上涨幅度较大，分别达到3.8%、3.5%，其次是家庭备用品及服务上涨0.8%、医疗保健上涨0.5%；娱乐教育文化用品上涨0.1%。除此之外，衣着和通讯等均有不同程度的下降，其下降幅度分别为7.6%和0.8%。(见下表)。
各类居民消费价格比上年增长情况（%）
指 标 名 称
价格指数
比上年增长（%）
（一）居民消费价格总水平
101.3
1.3
（二）消费品价格
100.5
0.5
1、食品
103.5
3.5
其中：粮 食
104.9
4.9
肉禽及制品
99.5
-0.5
2、衣着
92.4
-7.6
3、家庭设备用品及服务
100.8
0.8
4、医疗保健及个人用品
100.5
0.5
5、交通和通讯
99.2
-0.8
6、娱乐教育文化用品及服务
100.1
0.1
7、居住
103.8
3.8
(四)商品零售价格
101.1
1.1

城乡居民收入不断提高，生活水平和居住条件进一步改善。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入8366元，比上年实际增长7.3%；全年城市居民人均消费支出6030元, 比上年实际增长3.9%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）38.82%，比上年下降0.79个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1842元，实际增长5.6%；农民人均生活消费支出1468元，比上年增长8.6%；农村居民家庭恩格尔系数52.5%，比上年下降2.7个百分点。
3,财政、金融、保险
2006年，全州实现财政总收入20.43亿元，比上年增长26.8%，其中地方财政收入10.0亿元,比上年增长20.8%。财政支出31.17亿元，比上年增长25.0%。金融秩序正常。2006年末，全州金融机构各项存款余额达161.28亿元，比年初增加31.01亿元，其中:企业存款余额37.92亿元，比年初增加8997万元；城乡储蓄存款余额85.72亿元，比年初增加16.9亿元。各项贷款余额达95.30亿元，比年初增加17.94亿元，其中，短期贷款余额34.83亿元，比年初增加5.11亿元；中长期贷款59.81亿元，比年初增加12.46亿元。全年累计货币净投放6.80亿元，比去年同期增长33.5%。           
保险业快速发展。全年全部保险公司保费收入23894万元，比上年增长22.8%，其中：财产保险收入9252万元，人寿保险收入14642万元。财产险赔款7576万元，人寿险赔款6935万元。
表6 2006年全部金融机构货币存贷款情况
                                           单位：万元
指        标
年末数
比年初增加
各项存款余额
1612770
310130
其中：企业存款
379179
8997
          城乡居民储蓄存款
857221
168991
各项贷款余额
953038
179428
其中：短期贷款
348329
51081
    中长期贷款
598143
124640

。
二、凯里市城市定位规划研究
（一）城市总体规划结构
凯里市总规上提出的城市发展的思路，即：具有山地特点和民族特色的旅游城市。根据总规要求，在详细规划编制的实施过程中，从建筑单体设计，市政工程到建筑小品，都力争充分体现凯里市苗族、侗族的传统文化及山地特色，下决心打破盒子排房子的简单规划设计手段，采取了小坡屋顶、单元错位、错层，借鉴山地建筑的优良手法，充分利用地形，并结合了民间建筑，如吊脚楼、栏杆式建筑、大敞廊、鼓楼、风雨桥等传统手法，。借西部大开发和贵州省建设贵广快捷通道的东风，2006年将作好新一轮的城市总体修编，将凯里市建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。
仅2000年至2006年6年间，规划办证的单位建筑面积为331万平方米，单位投资规模为16．35亿元，超过1990年至1999年十年的建筑面积和投资规模之和还多20％以上，这充分说明凯里市城市规划建设的持续稳定的跨越式发展起到了“龙头”作用。

1、大十字片区：
东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。
（1）该区域是凯里市的传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。
其商业价值是其他几个板块无法比拟的。二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅＋底商成为发展趋势。
2、 广场片区
该板块目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大（如金泉项目）。
临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。
3、城西和新经济开发为两个经济开发区
此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。但是区内自然环境相对较好往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。

4、湾溪板块
该区包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大。此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。
5、洗马河片区
该区主要以水果、建材批发市场为主区内市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区。
三、结论
1、随着凯里城市经济的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产市场的需求将进一步的扩大。
2、随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。

第二章 凯里市房地产市场研究
一、凯里市房地产市场发展状况
1、凯里市房地产发展水平
随着凯里市的市政和道路建设的不断完善，住宅与房地产业健康稳定快速发展，房地产企业也逐步趋于理性投资、市民趋于理性消费。同时未建立住房保障体系，存在市场供求的部分不合理。到2007年上半年，凯里市房地产市场总量基本平衡，市场供求结构基本合理，市场体系基本完善，市场主体成熟理性，市场次序规范有序。住宅与房地产业发展不仅提高城乡生活水平，同时推动了凯里市经济发展，房地产业已成为凯里市的重要支柱产业。
2007年上半年房地产成片开发，共推出住房2503套进入市场电梯房的预售面积占总面积的90%其中只有霖湖新邨和家合花园二期两个盘为多层建筑，因此凯里市的楼盘已经开始趋于电梯化。
目前凯里市住宅产品特征为：
市场追捧楼盘——注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求看得见摸不着的阶段。

（1）回顾2007年凯里市房地产情况
1、社会经济发展概况
2007年上半年，据统计局统计，凯里市固定资产投资额5.92亿元，同比增长32.86%；房地产开发完成投资额2.15亿元，同比增长5.9%，占固定资产投资的36.3%；凯里市GDP为19.77亿元，房地产业占GDP的10.9%；城镇居民（2007年1--6月）人均可支配收入4923元，同比增长13.9%。
2、房地产开发情况
（1）国有土地就、供应稳定增长
2007年上半年国有土地进行土地出让、挂牌出让9宗地，出让面积47.63万平米，同比增长1163%，国有土地出让总价格32734万元，房地产开发用地供应量有所增加。
（2）房地产开发投资存续稳步增长
2007年房地产开发年度计划投资额7.47亿元（由各房地产公司报表，房地产主管部门统计汇总）,同比增长34%；据统计局统局，2007年上半年房地产开发已完成投资金额2.15亿元，同比在扎增长5.9%占计划总投资的29%。
（图）

（3）商品房开工和竣工面积呈增长态势
2007年上半年全市商品房开工面积30.29万平米，同比增长43.4%，其中住宅26.07万平米，同比增长53.2%。
2007年上半年全市商品房竣工面积22.44万平米（市属）同比增长0.3%；其中住宅18.27万平米，同比下降2.04%
（4）城市房屋拆迁情况
2007年上半年凯里市共核发房屋拆迁许可证14个，房屋拆迁建筑面积12.61万平米，同比增长574%；实际完成拆迁建筑面积12.61万平米，同比增长574%其中住宅面积10.41万平米，同比增长6840%
3、房地产市场供求量及对比情况
（1）批准预售商品房面积
2007年上半年，凯里市商品房批准预售面积19.97万平米，同比下降7.1，投入房地产市场的成套住宅362套，已销售179套，占预售成套住房总套数的49%。
（2）商品房预售面积稳定增长
2007年上半年凯里市商品房销售面积20.4万平米，同比增长11.8%，其中住宅18.21万平米，同比增长17.2%；销售金额42054.61万元，同比增长44.5%，住宅销售金额30966.71万元，同比增长58.7%；商品房住房交易数量1337套，同比增长21.5%。
（图）

凯里市2003年--2007年上半年商品住房销售情况
万平方米
9.33
13.92
14.34
15.54
18.21
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年

（3）经济适用房供应有所下降的趋势
2007年上半年凯里市经济适用房销售60套，销售面积0.61万平米。
（4）存量房交易量存续下降，房改房交易有回升的势头
2007年上半年，凯里市存量房交易面积2.45万平米，同比下降40%，存量房交易数量203套，其中房改房上市17套，交易面积0.14万平米，同比增长100%交易金额142.8万元，同比增长154%
（5）商品房空置面积
2007年上半年，全市商品房空置面积减少，以年以上空置1.04万平米，同比下降44.1%其中住宅0.12万平米，同比下降70.7%
万平方米
14.21
6.13
1.86
1.047
13.94
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
凯里市2003年--2007年上半年商品房空置趋势

二、凯里市各区域现状研究
（一）凯里市房地产现状分析
1、产品分析
（1）区域结构不合理
由于目前凯里的在售楼盘区域位置主要分布在新区——万博片区，商品房区域位置的单一性，凸显区域结构不合理。因此缺乏真正意义上的纯住宅社区，商住混居盛行。绝大多数楼盘都是底层为商业、上层为住宅，影响了居住品质。

（2）户型结构不合理
销售套型结构以大面积户型为主，小户型较少120平米以下的仅占37.1% ，144平米以上的占37.7%。

（3）产品素质正处提阶段高
目前凯里市房地产市场提供普通中高档住宅为主，主要是通过户型放大化、花园入户、错层、复式户型设计结合景观规划作为高档住宅的标志，但是产品本身缺乏特色。
（4）
2、营销推广分析
（1）概念地产处于初级阶段
凯里市房地产对营销推广的认识还处于初级阶段，对概念的炒作还处于表面阶段，没有深入研究。
（2）系列式广告

（2）无主流媒体
由于没有建立起更为规范的房地产市场体系因此也就没有形成主流媒体，凯里市房地产广告主要通过户外广告、地方电视广告、车体广告等媒介。
（3）营销手段简单
营销手段简单，一些楼盘还需要业务员派单。在市场调查过程中，发现大多数楼盘售楼部没有经过精细包甚至有的还没有沙盘或沙盘模型，销售人员的专业性和服务意识非常差。
（4）案名分析
定位于尊贵性：
传统定位方式：通过上述统计可以看出，目前凯里市楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。
（二）凯里市房地产板块分析

1、大十字片区：东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。
板块范围：中银港
板块特点：
（1）该区域三凯里市的传统核心区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。
（2）大十字区域经过这几年的发展，区域内土地供给日益减少，再加上拆迁成本，决定了区内的商品房价位相对较高。
（3）该板块项目主要高项目供应为主，商住结合。受用地条件限制，项目规模普遍不大。
板块价格：目前该板块项目已经销售完，价位在2400——2480元/平方米之间。
发展趋势：一是该板块作为凯里市CBD区域，其商业价值是其他几个板块无法比拟的。二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅＋底商成为发展趋势。
1、 广场片区
板块范围：时代广场、金色家园、锐馨鑫园、博南新区、丰球绿都。
板块特点：
（1）该板块目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时从我公司调查了解到，下半年博南新区、丰球绿都、将会有不等规模的产品上市场。
（2）由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的完善，土地放量逐步增大。但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大（如金泉项目）。
（3）临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。
板块价格：目前该板块的价位在1980元/平方米起，已经推出的时代广场在2480元/㎡-3400元/㎡左右。
发展趋势：政府对开发区的战略定位为行政办公、文化、体育和居住为主，多种综合功能建设并举新开发区、行政办公服务中心、商业金融、文化体育、医疗等公共设施区域的功能布局。
3、城西和新经济开发为两个经济开发区
板块范围：沪阳公寓
板块特点：
（1）此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。
（2）但是区内自然环境相对较好往西是三清水江。
发展趋势：随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。

4、湾溪板块
板块范围：
板块特点：
（1）围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。
（2）主要以商住项目为主，商业体量较大。此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。
（3）开发集中度高，主要集中在火车站广场周边。
发展趋势：随着新火车站即旱码头的打造，在今后几年内房地产业将会在火车站板块繁荣兴旺，新的商业区将渐渐显露。形成商品集散中心、商业批发中心及商品开发区域，周边生活配套成熟，居住氛围浓厚。
5、洗马河片区
板块范围：格兰世家
板块特点：
（1）该区主要以水果、建材批发市场为主
（2）区内市政配套相对完善且能和市中心很好的衔接在一起。
三、凯里市房地产市场发展趋势
1、现阶段开发热点处于广场、大十字片区
由于凯里市是一个欣欣的发展中的城市，因此随着城市规划的发展，以广场、大十字中心区为先决条件的开发已成为一种必然趋势。
2、未来的发展趋势
伴随着中心区域开发的完善土地资源的的稀缺，以洗马河、湾溪片区为代表的区域以其自身的地理优势在整个房地产市场发展的大好势头下将会成为未来打造大盘住宅的方向。

3、高层建筑及大盘时代初现端倪
高层建筑作为一个城市的景观和文化的重要组成部分从沿海城市的房地产发展经验来看，大盘规模化开发经营成为楼市的一个趋势，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。随着凯里市房地产市场的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，凯里楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模住区方向发展。这主要体现在两个方面：一是楼盘本身规模越来越大，从原来的一、二万小区到十几万再到现在三四十万的大社区。二是一次性建设和推售规模越来越大。
3、城市核心辐射力增强
随着凯里市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为地区城市辐射、带动全区的力度在不断增强。
四、相关结论
1、目前凯里市住宅产品特征为：注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求看得见摸不着的阶段。
2、社区沿着“单体楼——小区——社区”演进，不仅建设规模越来越大，而且一次性建设和推售规模越来越大。
3、营销手段简单，环境景观成为主要诉求点，楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。
4、商住项目居多，缺乏纯住宅产品，普通住宅产品普遍品质不高。
5、大十字片区可开发地减少，广场片区正处于开发热点区。

第三章 竞争项目研究
一、竞争项目选取
时代广场、金色家园、锐馨鑫园、沪阳公寓、阳光帝苑、
博南新区、中银港、馨怡名苑、丰球绿都、格兰世家、
二、产品特征分析
1、基本信息
项目名称
开发商
规模
物业类型
户型
价格(元)
时代广场
时代房开
建筑面积为40442㎡
28层的高层、
1-3为商场
149、165.31、
255.52㎡三种户型为主
2480/㎡-3400/㎡
金色家园
金马房开
建筑面积不到60000㎡共300套
共30F、1-3为架空4层为架空花园
156㎡、78㎡—280㎡
2080㎡—2797㎡
锐馨鑫园
锐红房开
占地面积8788.96㎡总建面积8.8万㎡共450套
共26F，3栋其中商业有20547㎡
120㎡—150㎡
1780/㎡—2200/㎡
沪阳公寓
协力房开
总建面积3万㎡共186套
32F一楼为架空层
150㎡—161㎡
未定
阳光帝苑
阳光房开
共400套
共2栋分别为32F、28F错层 平层 复式 两梯四户 1—4楼商场 负一停车场
123㎡ 130㎡、85㎡、170㎡
1800/㎡-2300/㎡
博南新区
东升房开
占地面积9.9万㎡总建面积45.168万㎡容积率为4.5建筑密度为27.8%绿地为36.36%共2113套约17600余人
两梯四户 1—4楼商场 负一停车场
145㎡
1980/㎡
中银港
金泰房开
不到200
28F两梯6户、1——3层为商场
102——112 141——153、顶楼199.87㎡
2100/㎡—2480/㎡
馨怡名苑
荣升房开
不到300套
6+1的多层、28F、35F地下架空又200个车位
126——160㎡
未定
丰球绿都
丰球房开
占地面积96257㎡总建面积
18万㎡共1200套
6+1的多层为主1、2层为商场
110——13㎡、
1600元/㎡
格兰世家
格兰房开
占地面积2397㎡总建面积32211㎡容积率为12建筑密度为45%绿地为25%共210套
共32F地下为架空层
120㎡
1980/㎡—2400/㎡

2区位分析

项目名称
位置
交通
板块
配套
时代广场
凯里市北京西路17号

广场
万博广场，体育场、商场
金色家园
友庄路

广场
体育场 金冠酒店、小学、幼儿园
锐馨鑫园
凯里市永丰南路6号
3、4、7、9路
广场
会所 广场、四一八医院 永丰小学 凯里民族中学
沪阳公寓
环城西路5号

城西

阳光帝苑
凯里市宁波路88号
1、2、4、5、6路车
广场
体育场 万博广场 佳惠超市 四一八医院 陶然居连锁店
博南新区
万博 行政中心对面

广场
市政府 行政中心、体育场

中银港
大十字韶山南路
交通四通八达多条工交路线
大十字
区内市政配套完善：银行、商场、医院一应俱全
馨怡名苑
红洲路18号1
3路公交车
广场
位于中心区与新城结合的地方比邻民族风情街，金泉湖、小学、幼儿园。
丰球绿都
迎宾大道
3、7、9路公交车
广场
幼儿园、球场、超市、小学
格兰世家
洗马河六盘东路

洗马河
学校 商店、建材批发市场、水果批发市场

3、平面设计
1) 户型：样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型；
项目名称
主力户型
时代广场
三房（149 ㎡—153 ㎡）、四房(165.31㎡)、五房的(255.52㎡)
金色家园
三房（156）、四房(178—183)、复式（280）
锐馨鑫园
三房（120—140）、四房(150)
沪阳公寓
三房（115—123）、三房（131—140）四房(150—161)
阳光帝苑
二房（85）、三房（123——145）、三房(170)、复式（200）
博南新区
三房（120—145）、
中银港
三房（121—132）、三房(141—153)、四房(186—199)、复式（199.87—121.32）
馨怡名苑
三房（126—141）、四房(150—160)
丰球绿都
二房（85—95）、三房（110—130）、四房(150)
格兰世家
二房（77）、三房（100—125）、四房(138—150)、 复式（250）

2) 单元面积：样本项目的单元面积均较普通住宅面积大：
二房面积最小为77㎡(格兰世家)，最大为95㎡(丰球绿都)；
三房面积最小为100㎡(格兰世家)，最大为170㎡(中银港)；
四房面积最小为138㎡(格兰世家)，最大为199㎡(中银港)。
小结：
n 部分户型设计较为合理，生活阳台、观景阳台、凸窗、转角窗应用较多，格兰世家、丰球绿都、阳光帝苑、等个别楼盘还设计了入户花园，格兰世家还做起了凯里市第一家节能环保项目而且还是以套内面积销售。
从这两点可以看出入户花园以及环保将成为未来建筑发展的方向之一，但部分户型还是在明显缺陷。
优点：
n 进门多带入户花园且户型的设计结合了庭院的景观；
n 客厅的设计打破了往那种进深长度大于开间的设计方式给人新的感觉
n 在功能上干湿、动静分区明显

缺点：
n 总体面积过大，户型功能不合理，实用率不高；
n 普片的问题是厨房的面积相对较小。饭厅的设计不合理。

4、卫生间
项目名称
二房
三房
四房
五房
时代广场
-
2
-
-
金色家园
-
2
-
3
锐馨鑫园
-
2
-
-
沪阳公寓
-
2
2

阳光帝苑
1
2
2
-
博南新区
-
2
-
-
中银港
-
2
2
-
馨怡名苑

2
2
-
丰球绿都
1
2
2
-
格兰世家
1
2
2
-

在三房和四房的户型中多数样本项目的卫生间数量在2个
5、环境

项目名称
环境特色
绿化率
时代广场
无景观特色

金色家园
无景观特色、

锐馨鑫园
森林公园，天然大氧吧，适合居住

沪阳公寓
地方民族特色

阳光帝苑
水景

博南新区
与自然相结合
36.63%
中银港
无景观特色

馨怡名苑
北欧风情园林建筑本身成古色风情较独特

丰球绿都
欧式建筑带私家花园，色彩秀丽温馨
38%
格兰世家
水景、绿化
25%

小结：
丰球绿都、馨怡名苑、规划较好，并根据环境结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。
6、广告卖点宣传
项目名称
广告卖点
时代广场
名宅经典王者风范
金色家园
阳光户型——品鉴家居生活
锐馨鑫园
坐拥繁华独享名盘
沪阳公寓

阳光帝苑
高尚生活的多元素
博南新区

中银港
缔造凯里新高度创造完美人居生活
馨怡名苑
黔东南首席北欧风情
丰球绿都

格兰世家
繁华的城市健康的尊容

三、相关结论
1、注重营造外部环境提升小区档次与品位其中格兰世家、馨怡名苑最为突出；仁者爱水智者爱山，在人们的观念中水是聚才的所以从一定的程度上来说水景资源是主要卖点，但这也要结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。
2、建筑规划设计逐步与发达的城市接轨，不断引进国内发达城市规划设计理念精心规划，营造优美居住环境；
3、园林绿化逐渐趋向丰富，空间结构较为宽敞通透，同时容入了地方的民族文化及风情从而形成了较有地方特色的建筑色彩。
4、大三房住宅是现在市场主流，但是不可否定的是二房的相对小户型仍然很受消费者的青睐，当然大户型的产品作为一个楼盘项目形象的提升在其中占到一定的比例那也是必不可少的 ；
5、内部结构功能分区开始趋于明显、实用性强、人性化设计等方面不足；
6、注重建筑细部结构，生活阳台、观景阳台、凸窗、转角窗应用较多。

第四章 消费者需求调查分析结论
一、相关结论：为了更好地了解凯里市场对住宅商品房的各种需求情况，以利于本项目后期的规划设计，建造出适销的商品房，我们有针对性的对一些潜在的购房者进行了一次市场问卷调查。
本次调查对象主要包括凯里市城区内的教师、医生、公务员、小企