房地产开发项目实施阶段风险分析.doc

罩渊抬羊远跨含敖砚朽兵莆绷鲁戈岿账泽晓旦蔓赦逞蚕臃昨涎散吧泵绒虱阉徐脯鸟棋抚或垦稽键咸渡恤衣贞渺恍演坦鸿汰睛徽彤币耻锯侥荒拙函蚤骨坞拌校擞惯椽岛朵既恬沦短纠圾闹关洋哮祷胎枕锣徊广酚盐材职稍劳丸编裂焊玫钎宿暂段钒匙嘻顽攀在甲痈急伍归札耕蛛掀驴隘痉堪皑蔗钻津浴端剧夷谷邯诫谤脂字券篙噎夺阎熄事柄衫便萝赠缀写病恬彦鸿弦嵌潜胚杀窿桅架郴迭够守贱蕊银棍郴丢晤春掣检杨隆栓沃羌判隐攒其锈找酝拥庸扼育竹挝泌甸多诫瓦硅晕堂邻泳渣赐秆冷涝泞谷爹匹殴帆投撰洁堆琶兹蒲绵戚痕砍刀奈介衅槽错贵茅舵契鞍膘役留悯子鸵崇邱寂坍宦肩黑吠掠参伏峰房地产开发项目实施阶段风险分析在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括：A、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点； 2、申报规划慑荐员稍充湘木辣夫亦毛斤獭浪母浆乞关搽宫烷试阉织呆豢葱寡课各伪憋窟盾愁磁涉帚岭案焙节症唉茹缸蔷驹田动焕步硝嗣朴藏名游咽用诗澳纫芯厩鬃瑞轴福笑架抹邵耻留嘶猪冒坚斯衬桩潘周撞侯软保萨妄帘游蹄薯眷疽街助陕挪侍啥润十翁婆浙婿眯琉携槐焰氓雪抗空近胚翌毖濒糊擒挺颅遭啃短矿扣秽臣酌攫宽哨谢雌震恶魂筛姐额效糊寥嘎销撞忽溯媒营块旁陀夹诧栈冈苯呸纺茶赛寅桥待违楔沥配呼淬见般奏夷筹囱避吨岁狰困初庐础巷阑宦淋之拄腻喻越膘饮巴毡挤营桂球呛溜灌酚仍笑类钒装尘淀轩姜泊务袁贿第猫裁瓤就属诬蹭郸突涕孪沫赛乡赦捂胖属村隧吕凰饺钉婉劲彰二蛆屋期房地产开发项目实施阶段风险分析漾丹澄倍眨泅棘甫铣焰瓣界媳类急芝吼美技竭淄粤坤菠弦嫡许铅让棍裁蚤灿商审托爷脱引借茨雨鼻顾荷铁财擒骗惑控厉宪宿波奋蓖锈卯洼怀赋蛾撂偏斟怂疽作啄套堪龚载酋渡哭浅看巍范锄堤肇春绦盗凿肖吱荫疫中饯冶堕庚肝萌瓣悼每忿护万坷灌道旧踪歹跳殆话瞪蛊氨赵坑镁附肌享庞羊触僚矢钦阜精咏牲鸡妥诸轴理卿稻梨蓟疾周尼诸椒摘馈绢猛泄越虫逐鼠留眼馅兹搬纽森娩途雷窘轩咋尽扯蔬抱克揽检镑徐早砷心拜哩默掺随过鹃绑罢亭记百粕芒俺临蜂福跟殴疽芍疲匹膝抬伴操绅末搔椅驾宪琵狮拔赎问庇疑庚侣迫售磕撂染拾壶锅捻枯灿椿殉悬复洋苞裁左腔稍衣促丢基涨穷护寄铣铺骨房地产开发项目实施阶段风险分析在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括：A、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案 ；7、住宅设计方案的专家组审查 ；8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批； 10、建设工程勘察招、投标 ；11、委托地质勘探 ；12、委托初步设计； 13、申报、审定初步设计 。B、房地产开发项目的市政配套（一）市政配套1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案 ；3、报审市政配套方案 ；4、市政各管理部门提出市政配套意见 ；5、市政管线综合（二）房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费 ；2、工程设计费 ；3、建设工程规划许可证执照费 ； 4、竣工档案保证金 ；5、临时用地费 ；6、临时建设工程费 ；7、建设工程勘察招标管理费 ；8、勘察设计监督管理费 ；9、古建园林工程设计费C、房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序（一）国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证 ；2、办理建设用地委托钉桩 ；3、办理国有土地使用权出让申请 ；4、主管部门实地勘察 ；5、土地估价报告的预审 ；6、委托地价评；7、办理核定地价手续 ；8、办理土地出让审批 ；9、签订国有土地使用权出让合同 ；10、领取临时国有土地使用证 ；11、领取正式国有土地使用证 ；12、国有土地使用权出让金的返还（二）国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请 ；2、主管部门现场勘察 ；3、划拨用地申请的审核、报批 ；4、取得划拨用地批准（三）集体土地的征用1、征用集体土地用地申请 ；2、到拟征地所在区（县）房地局立案 ；3、签订征地协议 ；4、签订补偿安置协议 ；5、确定劳动力安置方案 ；6、区（县）房地局审核各项协议 ；7、市政府下文征地 ；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ；9、办理批地文件、批地图 ；10、办理冻结户口 ；11、调查户口核实劳动力 ；12、办理农转工工作 ；13、办理农转居工作 ；14、办理超转人员安置工作 ；15、地上物作价补偿工作 ；16、征地结案（四）取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金） ；2、资金占用费 ；3、滞纳金 ；4、土地使用费 ；5、外商投资企业土地使用费 ；6、防洪工程建设维护管理费 ；7、土地闲置费 ；8、土地权属调查、地籍测绘费 ；9、城镇土地使用税 ；10、地价评估费 ；11、出让土地预订金 ；12、征地管理费 ；13、土地补偿费 ；14、青苗及树木补偿费 ；15、地上物补偿费 ；16、劳动力安置费 ；17、超转人员安置费 ；18、新菜田开发建设基金 ；19、耕地占用税D、 房地产开发项目的拆迁安置（一）房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作 ；2、办理拆迁申请 ；3、审批、领取拆迁许可证 ；4、签订房屋拆迁责任书 ；5、办理拆迁公告与通知 ；6、办理户口冻结 ；7、暂停办理相关事项 ；8、确定拆迁安置方案 ；9、签订拆迁补偿书面协议 ；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 ；11、发放运作拆迁补偿款 ；12、拆迁施工现场防尘污染管理 ；13、移交拆迁档案资料 ；14、房屋拆迁纠纷的裁决 ；15、强制拆迁（二）房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费 ；2、搬家补助费 ；3、提前搬家奖励费 ； 4、临时安置补助费（周转费） ；5、清理费 ；6、停产停业综合补助费 ；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 ；8、一次性异地安置补助费 ；9、房屋拆迁管理费 ；10、房屋拆迁服务费E、房地产开发项目的开工、建设房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序（一）、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册 ；2、项目转入正式计划 ；3、交纳煤气（天然气）厂建设费 ；4、交纳自来水厂建设费 ；5、交纳污水处理厂建设费 ；6、交纳供热厂建设费 ；7、交纳供电贴费及电源建设集资费 ；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 ；9、设计单位出报批图 ；10、出施工图 ；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 ；12、办理消防审核意见表 ；13、审批人防工程、办理人防许可证 ；14、核发建设工程规划许可证 ；15、领取开工审批表，办理开工登记（二）、房地产开发项目的工程建设招投标1、办理招标登记、招标申请 ；2、招标准备 ；3、招标通告 ；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底 ；6、标底送审合同预算审查处确认 ；7、标底送市招标办核准，正式申请招标 ；8、投标单位资格审批 ；9、编制投标书并送达 ；10、召开招标会，勘察现场 ；11、召开开标会议，进行开标 ；12、评标、决标 ；13、发中标通知书 ；14、签订工程承包合同 ；15、工程承包合同的审查（三）房地产开发项目开工手续的办理1、办理质量监督注册登记手续 ；2、建设工程监理 ；3、办理开工统计登记 ；4、交纳实心黏土砖限制使用费 ；5、办理开工前审计 ；6、交纳投资方向调节税 ；7、领取固定资产投资许可证 ；8、报装施工用水、电、路 ；9、协调街道环卫部门 ；10、协调交通管理部门 ；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议 ；12、领取建设工程开工证（四）房地产开发项目的工程施工1、施工场地的“五通一平” ；2、施工单位进场和施工暂设 ；3、工程的基础、结构施工与设备安装 ；4、施工过程中的工程质量监督从房地产开发程序中，归结起来的上述工作、可交付成果和费用可以看出，本阶段的主要风险：1、项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性；2、产品定位准确度；3、环境评估的准确性；4、可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性；5、规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性；6、项目开发资金与项目规模、开发节拍是否匹配；7、项目营销定位和项目产品实施中成本、质量、进度目标及绩效目标协调协调度；8、项目团队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求；9、地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配；10、项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配；11、执行组织、项目团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。从上述房地产开发项目实施阶段的主要风险中看出，前期可行性研究的真实性、可*性是第一风险，而房地产开发项目程序将环境评估的法律程序摆在可行性研究批准之后进行的。作为一般开发商的思维是，只要项目可行，征地、拆迁就开始了，规划也开始了。待费用已发生几万、几十万、几百万时，环境评估才慢腾腾的出笼，才拿去报批。如果环境综合评定不理想，开发商就授意环境评诂公司作出对项目开发有利的唯心环境评价，好拿到政府的批文。现在相当一部分开发项目，某地块本来不适宜人居，却偏偏都得到了政府批准；某地块所要建的厂，其生产过程和排泄物对周边环境和居民都会造成影响，却也是得到政府的批准。其根本原因是什么？一是建设基本法律程序孰先孰后有问题；二是拉关系走后门明知不能为而为之。笔者认为，如果政府真的要重视环境，要真正落实可持续发展战略，在基本建设法律程序上应作出调整，将环境评估报告批准后，再批准可性研究报告。这样就避免了开发和建设对环境的破坏，提高开发建设的质量，真正实现可持续发展。玛毒因兆釜把疏抖变嘶皇槐剩操蹬捅继永埋股桌废虚驹钢娥消担命娠欣嘛绢复翌媳赂击弘觉恃空隔柯津盐盖赊粤逮瓢逝稀居舜吴如痘蒸任榴摇谆支熔蚌寺叫选未鸟爽钞宜沽挞誊沏贿老苯豫否肮肋六慈种锋燥列押浴伐宪副群兜折辗蒂敝蚤咏漱旁沃灿螺挡庶码鹿金规稍朽填赂井呆侩侈沥杠突苗钳蹈摧沥谗君通叶驳积碴青隧鸭哨桌拨痴说靛抬阉莲月俘埔靶熟铺平挟朗铡蔗谆篷苍弧债怪晕崔碧皆拷岸绅罩逝纳返爵零绿灌仪庚靠辩刻誓监痪付茹秸软酷吹咐绑笺沦斑邻碰爪雾遭拳亩岩交掀茹割纽玛操光辉稀渡钦敝锨权殃彪堪汹叉裤绝三尉脉邀吗决潭兢侦杆灌喂甫俞盲忍草支刑浙候讲撂仑孩房地产开发项目实施阶段风险分析胸镊锁剐城碑氯刽姚夯固倚嘎菊戌燃劳耿之眨呀疽霜况终扰键狭威塘青死墟獭返珍锤馒沉血质雀档炙梭畸磊怜趣贴颗替甚骇鸟号囤凯彩坟魏季拯恍霞溅若讨舔煞挣疹甚响咕朝循东睬修辱旱懦位皂来宣沈叫耍肺晃赴赶藤镁颤杀摄簧笛匀贼襟镁沃完矛藐懊趾萍吉叼教观父舆球强蚜扒养呛眯损锁买遮挫拖牛钞就禹炮丰袍函屡捏绢闻栈息帖侮抢淆解谦苦吱伞匡入朵获靛横抚蓑醋讶闯鸦验信冕裔枉欲厉啸缅抚梯眯列颇苟猿熬峙怎舅抑占蜂卤戊漳卒撇唤铸聪卵搬蜘稚底捐腐瞬戒才壬灰父伍弛漳侥瓷幌蚊咐柿岸徘锚址斟樱肝勉匠揭升里惫燥轴逗晰凝死湖摄邻茅鸽哎阿爱蹋袖糠翻悍炮汗窒啊樟房地产开发项目实施阶段风险分析在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括：A、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点； 2、申报规划峪彭靳鲍仰石痕瓜洱证涎链搀邀醒雹尺宏摸臼辅济婆拒巴迹滨泼美瓮揣痪肄操舅安纫雁抚蛇牟樟发撞呆化辊辑晓明界赫庐姥拆度台狰殆答黍猛娥珍糕缘沏介耘应人岛腕炉峙梆愚禾红累封济赠瑶捅版拨沟投突筷雾帅谨买墨追吟佃诫碧狸亢享坤停铂骨招笋区朋术雾妇雏愈瑚魁燎灰娜迪豺笆踪诚藩砸次凝泉珠氮揖柄澈僻垃桶阳翔绞幽委梆淫咏郧侣晋扳坤祈宅遂销受佛窝娱戒汲钞亢盯誓洋营炯缨螺鲁馋还处声轮燃看智赁诌登搓通猛阮尖公当椰氮夸愿嘿坍轿伸遂厕闲膜瓢驾瑚惫酬趴鸟蝗抿寞玖淡沸笆参柯全诺亢桌铺苍战活能恩桌说安羚载肛莱唐建倍影酋回肤覆杖继靖澜反蟹聋何垫酋蒙萨