注册物业管理师考试课程第二章物业项目管理权获取.ppt
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1、第二章第二章 物业项目管理权获取物业项目管理权获取 5/10/20241第一节第一节 物业项目管理权获取物业项目管理权获取5/10/20242 物业管理物业管理招标投标招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制,通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权竞争机制,通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。的活动。物业管理物业管理招标招标,是物业管理服务,是物业管理服务产品预购产品预购的一种交易的一种交易方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人以下简称招标人)根据物业管理服务内容,制
2、订符合其管根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业服务企业或专理服务要求和标准的招标文件,由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(或单一业主或单一业主)、物业产权人物业产权人(政府机关或物业产权部门政府机关或物业产权部门)。物业管理物业管理投标投标,是对物业管理招标的,是对物业管理招标的响应响应,是指符合,
3、是指符合招标条件的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管招标条件的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司务企业或专业管理公司(以下简称投标人以下简称投标人)。物业管理招标投标基本概念物业管理招标投标基本概念 P255/10/20243 二、物业管理招标投标二、物业管理招标投标 是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制,通过规范是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制,通
4、过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。通过招标投标通过招标投标确定物业管理权确定物业管理权 双方运用双方运用 价值规律价值规律 市场竞争机制市场竞争机制5/10/20244 物业管理招标物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人是物业管理服务产品预购的一种交易方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以以下简称招标人下简称招标人)根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业服务企业或专业管理公
5、司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(或单一业主或单一业主)、物业产权人物业产权人(政府机关或物业产权部门政府机关或物业产权部门)。招标招标 产品预购产品预购交易方式交易方式招标的主体招标的主体 业主业主(建设单位、业主大会、产权人)建设单位、业主大会、产权人)招标人招标人招标过程:招标过程:(业主)招标文件(业主)招标文件企业参与竞投企业参与竞投评审
6、评审 选出最符合条件者选出最符合条件者(中标人中标人)5/10/20245 物业管理投标物业管理投标是对物业管理招标的是对物业管理招标的响应响应,是指符合招标条件的物业服务企业,根据招标文件中确定,是指符合招标条件的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。物业管理投标的的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司(以下简称投标人以下简称投标人)。物业管理投标物业管理投标招标的招标的响应响应投标过程:投标
7、过程:符合条件企业符合条件企业根据招标文件根据招标文件 编制投标文件编制投标文件投标投标投标的主体:投标的主体:符合条件的物业企业(符合条件的物业企业(投标人投标人)5/10/20246 物业管理的招标类型物业管理的招标类型1、按物业类型:、按物业类型:住宅招标住宅招标 非住宅招标非住宅招标 2、按项目服务内容的实施划分:、按项目服务内容的实施划分:整体招标整体招标 分项招标分项招标 分阶段招标分阶段招标 3、按招标主体的类型划分:、按招标主体的类型划分:建设单位建设单位 业主大会业主大会 物业产权人物业产权人 4、按项目服务的方式划分:、按项目服务的方式划分:全权型全权型 顾问型顾问型5/1
8、0/20247 物业管理的招标投标的特点物业管理的招标投标的特点 1 1、招投标的综合性、招投标的综合性 2 2、招投标的差异性、招投标的差异性 3 3、招投标的特殊性、招投标的特殊性 5/10/20248 一、一、*物业项目的管理权获取方式物业项目的管理权获取方式1、招投标的方式、招投标的方式 公开招标,邀请招标公开招标,邀请招标2、直接委托方式、直接委托方式3、其他合法方式、其他合法方式 5/10/20249 物业管理招标的方式物业管理招标的方式物业管理招标的方式包括物业管理招标的方式包括P24邀请招标邀请招标 不需公告,招标对象确定招标对象的数目下限是三个不需公告,招标对象确定招标对象的
9、数目下限是三个公开招标公开招标(10万平方米)经过公告,招标对象不确定万平方米)经过公告,招标对象不确定5/10/202410 五、物业管理招标的内容五、物业管理招标的内容招标类型招标类型招招 标标 内内 容容 早期介早期介和和前期前期物业管物业管理阶段理阶段招标招标(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要
10、提供专业意见并对现场进行必要监督;场进行必要监督;(4)提出投标物业的其他管理建议;提出投标物业的其他管理建议;(5)参与物业的竣工验收,并提出相应整改意见;参与物业的竣工验收,并提出相应整改意见;(6)设计物业管理模式,制订员工培训计划;设计物业管理模式,制订员工培训计划;(7)对经营性物业进行经营策划,制订租赁策略方案和宣传推广方案;对经营性物业进行经营策划,制订租赁策略方案和宣传推广方案;(8)建立服务系统和服务网络,制订物业管理方案;建立服务系统和服务网络,制订物业管理方案;(9)办理移交接管,对业主入住、装修实施管理和服务。办理移交接管,对业主入住、装修实施管理和服务。常规物常规物业
11、管理业管理 招标招标(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度;项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度;(2)房屋及共用设施设备的管理;房屋及共用设施设备的管理;(3)环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全堕范等;环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全堕范等;(4)客户管理、客户服务和便民措施;客户管理、客户服务和便民措施;(5)精神文明建设;精神文明建设;(6)物业的租赁经营;物业的租赁经营;(7)财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。财务管理,包括对物业服务费和专项
12、维修资金的使用和管理。5/10/202411 物业管理招标中管理方式的确定:物业管理招标中管理方式的确定:全方位物业管理全方位物业管理 顾问型物业管理顾问型物业管理 合作型物业管理合作型物业管理5/10/202412 5/10/202413 物业管理招标投标的基本要求与原则物业管理招标投标的基本要求与原则 (一一)物业管理招标投标的基本要求物业管理招标投标的基本要求 P25 P25 法律性强法律性强 市场性强市场性强 选择性强选择性强 程序性强程序性强 物业管理招标投标的法律依据主要有物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民共和国招中华人民共和国招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标投
13、标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法标管理暂行办法及各地方的相关法规政策规定。及各地方的相关法规政策规定。5/10/202414 物业管理招标投标的基本原则物业管理招标投标的基本原则 公平公平 排斥潜在投标人排斥潜在投标人,不得对潜在投标人进行,不得对潜在投标人进行歧视待遇歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要 求不求不符的符的过高的资格过高的资格等要求。等要求。公正公正 评标过程中公正评标过程中公正 公开公开 相关信息保持公开相关信息保持公开 诚实信用诚实信用 不正当的手段中标不正当的手段中标5/10/202415
14、二、物业管理招标的条件、程序二、物业管理招标的条件、程序(一一)物业管理招标的条件物业管理招标的条件 1.1.主体条件主体条件 业主委员会的,经业主大会授权,结果及时向业主公开;业主委员会的,经业主大会授权,结果及时向业主公开;建设单位的,符合法律法规规定条件;建设单位的,符合法律法规规定条件;公用事业物业的,产权部门的批准、授权。公用事业物业的,产权部门的批准、授权。2.2.项目条件项目条件 新开发的住宅及同一区域内的非住宅项目新开发的住宅及同一区域内的非住宅项目 资质要求:资质要求:20万二级,万二级,5万,万,5-10万,万,10万平方米万平方米 5/10/202416 (二二)物业管理
15、招标的程序物业管理招标的程序 P26 P26 1.1.成立招标领导小组成立招标领导小组 2.2.编制招标文件编制招标文件 3.3.公布招标公告或发出投标邀请书公布招标公告或发出投标邀请书 4.4.发放招标文件发放招标文件 5.5.投标申请人的资格预审投标申请人的资格预审 6.6.接受投标文件接受投标文件 7.7.成立评标委员会成立评标委员会 8.8.开标开标评标中标评标中标5/10/202417 三三物业管理投标的条件物业管理投标的条件程序与策略技巧程序与策略技巧 (一一)投标的条件投标的条件:法律法规规定的要求法律法规规定的要求 招标方规定的要求招标方规定的要求5/10/202418 (二二
16、)物业管理投标的程序物业管理投标的程序 P29 P29 1.1.获取招标信息获取招标信息 2.2.项目评估与风险防范项目评估与风险防范 3.3.登记并取得招标文件登记并取得招标文件 4.4.准备投标文件准备投标文件 5.5.送交投标文件送交投标文件 6.6.接受招标方的资格预审接受招标方的资格预审 7.7.参加开标参加开标现场答辩评标现场答辩评标 8.8.签约签约5/10/202419 (三三)投标的策略及技巧投标的策略及技巧 P33 P33 1.1.招标文件解读招标文件解读 2.2.资料数据收集资料数据收集 3.3.投标的组织策划投标的组织策划 4.4.项目的现场踏勘项目的现场踏勘 5.5.
17、投标文件的编写投标文件的编写 6.6.投标报价的策略技巧投标报价的策略技巧 7.7.现场答辩的技巧现场答辩的技巧 8.8.签约谈判的技巧签约谈判的技巧5/10/202420 第二节第二节 物业管理方案的制订物业管理方案的制订 5/10/202421 一一制订物业管理方案的一般程序制订物业管理方案的一般程序(略略)二二制订物业管理方案的要求制订物业管理方案的要求 P37 P371物业管理方案的内容、格式、投标报价物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件必须响应并符合招标文件(包括答疑文件包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定,不能有缺项或漏项。中对物业管理服务需求的规定,不能有
18、缺项或漏项。2方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点基本情况和特点制订制订;整体方案必须是在;整体方案必须是在调研、评估调研、评估的基础上制订;方案的内容必须的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规符合国家及地方法律、法规的规定。的规定。3方案中对招标文件要求作出的方案中对招标文件要求作出的实质性响应实质性响应内容必须是投标企业内容必须是投标企业能能够履行的够履行的,包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方,包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。案等。4制订物业管理制订物业管理服务费用价格必须合
19、理服务费用价格必须合理,具体实施内容应该在满足,具体实施内容应该在满足招标方招标方(或业主或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目,投标方不能为了取得稳定的利润而制于实行酬金制的物业管理项目,投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案;实行包干制的物业服务企业不能为了控制经订加大成本投入的方案;实行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。营风险而制订影响服务质量的方案。5/10/202422 三、物业管理方案的基本内容三、物业管理方案的基本内容1关键性内容:关键性内容:(1
20、)项目的整体设想与构思项目的整体设想与构思(2)组织架构与人员的配置;组织架构与人员的配置;(3)费用测算与成本控制;费用测算与成本控制;(4)管理方式、运作程序及管理措施。管理方式、运作程序及管理措施。2实质性内容:实质性内容:(1)管理制度的制订;管理制度的制订;(2)档案的建立与管理;档案的建立与管理;(3)人员培训及管理;人员培训及管理;(4)早期介入及前期物业管理服务内容;早期介入及前期物业管理服务内容;(5)常规物业管理服务综述;常规物业管理服务综述;(6)管理指标;管理指标;(7)物资装备;物资装备;(8)工作计划。工作计划。5/10/202423 物业服务方案的编制要点物业服务
21、方案的编制要点 P381、项目简介、项目简介2、项目整体策划、项目整体策划3、人力资源策划、人力资源策划4、物业管理流程策划、物业管理流程策划5、顾客服务策划、顾客服务策划6、财务计划及费用测算、财务计划及费用测算5/10/202424 (二二)制订物业管理方案的要点及方法制订物业管理方案的要点及方法 1.1.招标物业项目的整体设想与构思招标物业项目的整体设想与构思 2.2.管理方式与运作程序管理方式与运作程序 3.3.人员的配备人员的配备培训与管理培训与管理 4.4.管理指标与措施管理指标与措施 5.5.管理制度的制订管理制度的制订 6.6.挡案资料的建立与管理挡案资料的建立与管理 7.7.
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