北京市房地产价格影响因素分析.doc

　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 分类号:C93
２017届本科生毕业论文
题　　　　目：　　 北京市房地产价格影响因素分析
作 者 姓　名：　 　　 何 　峥　 　 　 　
学　　 　 　号： 　　　 2013080825　　 　 　 　　
学院、专业 :　 　 　管理工程学院 工程管理　　 　
指导教师姓名： 　　 　 王　 鹏　 　 　
指导教师职称: 　　 　 　　 助　 教 　 　 　　 　　　 　　 　　 　
201７年5月2５日
　 　 　 　　 　　Theｓis clａｓｓificatｉoｎ　number:C9３
Tｈe　２0１７ college　gｒaduatｅ　graduatｉoｎ tｈｅsｉｓ
Examiｎatioｎ　questｉonｓ:Ｔｈｅ　Iｎvestｉgａｔion ａnd　Analyｓｉs　ｏn The　Rｅsｉdeｎtial　Ｍarkｅt　Demａnd iｎ BeiJｉnｇ City
Authoｒ full naｍe： 　　　 　 Hｅ 　Zｈｅnｇ 　 　 　 　
Leａｒn ａ　ｎumｂeｒ： 　 　 　 　　 ２０１3０８0８25 　 　 　
Ｓｃhoｏｌ：　 　 　　　　Eｌectrｉcａｌ　ａnd Ｍecｈanｉｃaｌ ｃｏｌlege 　
Ｓpｅciａｌ Fｉelｄ：　 Manｕfactuｒing Enｇineerｉng and　Aｕｔomaｔion
Iｎstｒucｔor fulｌ　naｍe: 　　 　 Wａnｇ 　Penｇ　　 　
Instrｕｃtor　ｏfficｅ　hoｌdｅｒ: 　 　　　Aｓsistant 　
Maｙ　2５，　2０1７
摘 　要
当下,社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心,又关乎民生问题，其地位相当重要,而北京作为经济发展的中心,北京市房地产市场更是市场经济的重中之重。在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一些问题,房价的波动首当其冲。本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对北京市房地产价格的影响因素进行分析,以便把握市场现状，明确目前北京市房地产市场中存在的问题,并对此提出解决方案。
关键词:房地产市场；影响因素;调查问卷;需求量

ＡBSTRＡCT
Ａt　ｐrｅsｅnt,　ｔhe ｒapｉd　develｏpｍeｎｔ of　ｓｏcietｙ ａnd ecｏnoｍy, ｔhe　reａl　estate mａｒkｅt ｉｓ the cｏｒｅ　oｆ thｅ ｎａtｉｏnａｌ　ｅｃoｎomｙ　indｕstry，　but also　ｔhｅ pｅｏple’s lｉvｅlihｏｏd, and　iｔs　impｏｒtant sｔａtus,　aｎd Bｅiｊing as the centｅｒ ｏf eｃｏnoｍiｃ ｄｅvelopｍenｔ，　Beijinｇ Ｃitｙ real eｓtaｔe mａrkeｔ is tｈe　pｒｉorｉty amonｇ prｉoritｉeｓ oｆ　ｔhｅ ｍarket ｅcoｎｏmy。 Ｉn Beijing Ciｔｙ　ｒeａl esｔａｔe　rapiｄ devｅloｐment ａt the　ｓａmｅ time wilｌ inｅvitａbly ｂriｎg sｏmｅ the　pｒobleｍ ｏf pｒice fluｃtuａtioｎ． This　rｅｓｅarch iｓ ｍainｌy　tｈｒｏuｇh the　analｙsiｓ　of　ｑuｅstｉonnaire on Influencｉnｇ Ｆactorｓ of　reａl estaｔe ｐｒiｃe ｉn　Bｅiｊｉnｇ Citｙ， in oｒｄer tｏ ｇrasp the ｍａｒｋet situatiｏｎ, ｃｌeａｒ tｈｅ cｕrｒeｎt　Beijing　Ｃity real estatｅ　mａrkｅt pｒoｂｌems,　aｎｄ ｐｕts ｆoｒwarｄ the ｓoｌｕtiｏnｓ.
Key ｗｏrｄs： Rｅａl　eｓｔaｔe marｋｅt; Ｉｎｆlｕeｎｃｉｎg ｆaｃｔors; Ｑuestｉoｎnaｉre; Demand
宿州学院毕业论文 北京市房地产价格影响因素分析
目 录
引　 言ﻩ1
一.房地产市场相关理论基础 ２
（一）房地产价格ﻩ2
(二)房地产价格的影响因素ﻩ３
(三)房地产需求ﻩ4
二.北京市房地产市场现状 5
（一)人口数量 ５
(二)各地区房价走势ﻩ5
(三）房地产成交量ﻩ６
(四）政策实施ﻩ6
三.北京市房地产价格影响因素调查ﻩ7
(一)调查内容与研究对象ﻩ7
(二）调查方法ﻩ７
(三)问卷调查的实施ﻩ７
(四)问卷调查的回收情况ﻩ7
四.对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析ﻩ８
（一)人口结构ﻩ8
（二)各地区房地产购买意愿 １0
(三)收入水平ﻩ11
（四）房地产的价格ﻩ12
(五)房地产的面积ﻩ１3
(六)房地产的配套设施 14
(七）房地产户型ﻩ１５
五.北京市房价目前的问题分析ﻩ16
(一)人口数量与结构因素 16
(二)中国城市化进程因素ﻩ１６
(三)设施与公共服务提升因素ﻩ１７
（四)成本因素ﻩ１7
（五)心理因素ﻩ1７
六．对北京房地产市场调查的结论与建议ﻩ１8
(一）结论 1８
（二）建议ﻩ１8
结 　语ﻩ2０
参考文献ﻩ２１
致 谢ﻩ22
附 　录ﻩ23
II

引 言
现如今,社会经济高速发展，房地产行业也是一片火热,理论上人们应该过着衣食无忧的日子，但是伴随着房地产的设计以及建造技术越来越高端，人们买房却越来越难.人们想要买房,先要决定在什么位置购买房地产能满足自己的需求,再选择自己喜欢的房型,决定要买哪一户房子后还要看看房地产的价格自己是否能够接受，而且说不定还会被别的竞争者抢购,毕竟房地产资源有限,还有的地区的房地产因为各种原因呈空置状态。而且以目前的房价买房需要承担巨大的经济压力,大部分人都是选择贷款购房，居民在房贷的压力下,人们不敢按照自己期盼的方式去消费,不敢选择自己喜欢的工作，迁就于高薪职业，甚至不敢在自己没有经济基础的情况下结婚生子,可见房地产的价格波动对我们的生活影响之巨大！行业的发展并不是越快越好，在房地产行业的过快发展中会产生很多问题，比如房价快速上升、开发成本增加、空置率居高不下等.北京作为我国首都，吸引了很多消费者、技术人才以及投资商，更加推动了北京的经济发展,那么北京的房地产价格又有哪些问题,其影响因素又有哪些,该如何解决呢?本课题就这些问题展开了深入研究，主要运用问卷调查法结合文献资料法确定北京市房地产价格的影响因素，再将问卷结果汇总发现北京市房价目前的问题,最后提出解决建议。
一．房地产市场相关理论基础
　（一）房地产价格
1。房地产价格的含义
房地产价格是合法地获取他人的房地产所需付出的代价,而我们所研究的是其代价中的货币表现形式,就是在土地开发、房屋建造和经营管理的过程中，赋予在房地产商品本身中的活劳动与物化劳动价值的货币表现形式。　 　　 　 　　　　 　 　 　 　　 　
　２.房地产价格的构成
房地产价格的基本构成有以下五点:
(1)土地价格和使用费,也就是土地的所有权转让或者使用权出让的货币价格。(2)前期开发工程费,它主要包括拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费和“三通一平"基础设施建设费用组成.（３）建筑安装工程费，它是指房地产建筑的总体造价，是由主体工程费、附属工程费、配套工程费及室外工程费组成．(4）开发管理费,它是指房地产开发商的职工工资支出加上广告费和办公费的总和.(5）房地产开发商的利润和税金，其利润不是固定的,它取决于企业的经营水平,而税金包含房地产交易的契税和房地产开发商的所得税等。
　 ３.房地产价格的特点
(1)房地产价格的重要性
房地产是社会生产以及居民生活必须的重要基础,因此房地产价格的高低波动,一定会对生产、消费以及物价水准产生巨大影响。随着居民生活水平的日益提升,居民在生活上的消费比重也越来越多,所以房地产的价格和国民经济发展以及居民生活条件具有着不可分割的密切联系。
(2)房地产价格的多样性
房地产的形态种类繁多,每种形态都能符合居民们不同的生活需求，为了满足五湖四海居民们不同的生活条件、居住习惯、民风习俗,房屋在建造时都被赋予了不同的造型、结构、布置与材料设备,并且刻意的在艺术造型与环境设施方面具有各自的特色从而吸引消费者的眼球，而不同的倾注与成本也造就了不同的房地产价格。
　　（３）房地产价格的特殊性
正常的商品都是人们劳动的成果,而商品的价值也是由生产该产品的社会必要劳动时间来决定的，但是房地产的价格中除了建筑本身,还包含了土地资源,土地本身不是劳动产品,它的价格只是地租的资本化，土地价格是不能以社会必要劳动时间来计算的,所以房地产是一种特殊的商品，它不完全是劳动产品，价格也不完全根据社会必要劳动时间来计算．　
(二)房地产价格的影响因素
1。房地产自身的价值
引用政治经济学的原理,商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式，房地产的价格主要是由其价值来决定的,是由凝结在商品中的无差别的劳动决定的,其次房地产的地理区位、使用面积、配套设施、建筑风格、坐落朝向等都决定了房地产自身的价值，其价格也会在这类基础上产生差异。
　　 2.房地产需求的影响
商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求,生产过剩,商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候,供不应求,会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大,会出现哄抢的情况,此时房地产市场价格会上涨；反之,若房地产市场房子挤压过多,开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。
　3。政府政策的影响
近年房地产投资约占GDP的20%,房地产业已经成为中国的支柱产业之一。政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”.政府一方面想拉动经济发展、增加税收,另一方面又想平衡房价，造福于民。政府在适当的时候就会采取相应的宏观干预进行调控,使房地产价格趋于平稳。
　(三）房地产需求
　　 １.房地产需求的含义
房地产需求是指房地产生产经营性消费主体和房地产个人消费者,在一定时间内、一定价格水准上,有意愿且有能力购买的房地产商品总量。
2。房地产需求的形成条件
(1)消费者有购买欲望
（2)消费者有支付能力
　　３.房地产需求的分类
(1）生产性需求.它指的是生产部门和服务部门为了满足经营需要从而产生的对房地产商品建筑的需求。(2)消费性需求.它是因为居民生活必须从而形成的对房地产房地产商品建筑的需求。(３)投资性需求。它是指人们购买房地产将其作为一种价值形式储存,经过出售或者出租来满足人们保值增值的需求。
４。房地产需求的特点
（1)整体性。房地产需求是房产需求和地产需求的融合,土地是房屋的载体,而房屋是土地的上层建筑，所以,这两者有着不可分割的联系,有着绝对的整体性。(2)区域性。房地产是基于土地而形成的上层建筑,它的位置是固定的，不可移动,这就决定了房地产需求的地区差别。一个地区的房地产需求基本来源于本地区，外地的需求也需迁移至当前地区才能形成实际的需求,房地产商品不能做到运送或是转移。此外房地产需求在同一地区的市区与郊区之间也有着分明的区域性，人口密集度，房价的高低,周边设施的分布情况等都会导致房地产需求的变化。(3）层次性。第一层是功能性需求层次.房地产是居民生活的必需品之一,它可以满足人们的生存性需求,享受性需求和发展性需求。第二层是消费需求的结构性层次,由于居民的收入高低以及生活方式不同,他们对房地产的需求也可分为高中低价位档次。
二.北京市房地产市场现状
（一）人口数量

上图是北京市人口数量统计图,从中可以看出２０0５年到201０年为人口增长的高峰期。整体来看的话,北京市人口是稳步上升的,人口基数的日益上升，使得购房需求不断增多,也推动了房价的上涨。
（二)各地区房价走势

上图是北京市朝阳区、海淀区、丰台区以及东城区在近十年的房价走势图。图中在0５年各地区房价基本一致,在09年开始分化,东城区房价飙升,远超其他地区，在1２年各地区房价同时下滑,又在1３年同时以高速反弹,直到15年,东城区房价已然高达5５0０0／平米，这四大地区中居末位的朝阳区房价都达到了2８０0０／平米.
(三）房地产成交量
上图是近年房地产供给量与成交量统计图,可以发现从10年开始，房地产供给就一路下滑,刚开始还有上升趋势的房地产成交量也紧跟着下滑，伴随着房地产供给量减少,这几年房价却仍然上升,可以初步判断北京市房地产市场供不应求.
　（四)政策实施
最近几年的北京房地产市场算是处于一个调整时期，中央政府对此也做出了通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等措施来保障合理购房需求.北京市为保持房价稳定坚持限购政策，同时完善保障房、自住型商品房的开发建设,稳定了房地产价格过快上涨的趋势。另外北京作为首都,吸引了大量的人口流入,过高的人口压力与房地产需求使得房地产市场的价格被进一步堆高,北京政府对此也做出了人口疏解方案,将部分教育、医疗与服务设施向郊区迁移,加上周边城市的协同发展以及京津冀一体化的推进，极大缓解了中心城区的市场压力。央行也降低了人民币贷款和存款的基准利率,宣布二套房款首付可低至四成,也间接将房地产市场引导向健康稳定。
三．北京市房地产价格影响因素调查
　(一）调查内容与研究对象
(1)调查内容:该调查问卷的调查内容主要是了解北京市不同年龄段居民对房地产的需求、以及北京市居民对房地产在房价、房屋面积、房屋所处地域等方面的需求,进而了解各因素对房价的影响。
(2)调查目的:收集不同人群对房地产的价格,面积，区域等方面的需求，从而更清晰的了解北京市房地产价格走势。
(二)调查方法
（１）文献资料法
从宿州学院阅览室借读相关书籍,在电子阅览室,登录知网网站查看房地产市场相关书籍期刊,为本次北京市房地产价格影响因素分析提供有力理论依据。
　（2）问卷调查法
在北京市不同的区位发放调查问卷，请随机路人帮忙完成,根据收集来的信息对北京市房地产价格进行定量分析．
　(三)问卷调查的实施
在完成问卷的设计打印工作后,我于2017年３月15日到3月24日,分别在北京市东城区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区和怀柔区各发放了３0份调查问卷,对随机路人进行问卷调查，深入的了解市民们的购买需求,对北京市房地产市场的需求量也有了更准确的了解。
(四）问卷调查的回收情况
本次问卷调查在十个地点各发放了3０份调查问卷，共计300份,于东城区回收了28份、海淀区回收了２5份、朝阳区回收了２８份、石景山区回收了2６份、丰台区回收了2５份、通州区回收了27份、顺义区回收了24份、大兴区回收了3０份、昌平区附近回收了28份、怀柔区回收了２９份.经统计，本次问卷调查共计发放3０0份问卷,共有效回收2７0份问卷,问卷回收率为90%。
四.对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析
(一）人口结构
人在不同年龄段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口结构决定了其消费能力与消费欲望,进而对需求量也有着决定性的影响。以下我对该次调查的人口结构进行了统计分析。

人在每个年龄阶段的经济实力与购房需求都不同,能承受的价位也都不一样,年龄小的可能是生活需求第一次置业,年龄大一些的可能是为改善环境第二次置业,这不同的需求层次对房地产的属性要求也有差异,可见人口年龄结构对房地产价格的影响之巨大．这次调查问卷中，２0岁以下的受访者有８人，占所有受访者的3％；２０至３0岁的受访者有1９4人,占所有受访者的72%；３０至4５岁的受访者有59人,占所有受访者的22％；45岁以上的受访者有9人，占所有受访者的3％。　 　

本次调查受访者共计２70，其中有2０４人有购房需求,占总受访者76％.2０岁以下的受访者中有1人有购房需求，占总需求人口的1%；20至3０岁的受访者中有1７9人有购房需求，占总需求人口的8８%；３０至４5岁的受访者中有２２人有购房需求,占总需求人口的10%;45岁以上的受访者中有2人有购房需求,占总需求人口的1%。由上述数据可见,北京市房地产市场需求人群主要是青壮年人群,这部分人群大多由于结婚或者外出工作对房地产有着最基本的需求，这种需求不可避免,市场供不应求,趋于卖家市场,未来需求对房价的推动会越来越大,房价的上涨不可避免。
（二)各地区房地产购买意愿
这次共有２０4人有购房意愿。其中有意愿在东城区购房的有98人,占有意愿人口的4８%；有意愿在海淀区购房的有46人，占有购房意愿人口的2２％;有意愿在丰台区购房的有32人,占有购房意愿人口的16%;有意愿在朝阳区购房的有２8人，占有购房意愿人口的14%.很显然想在其他三个地区买房的人数相差不多,而更多的人想在东城区买房,虽然东城区房价更高,但是想要在东城区购房的人仍然高居榜首,也可以说正是因为更多的人想要在东城区买房才将东城区房价越推越高。
(三)收入水平
居民的收入水平决定了居民的消费能力,而房地产需求就是建立在购买能力与购买欲望上的,居民的收入水平一定程度上决定了该城市的房地产需求量。随着北京市经济的持续发展,居民的生活水平不断提高,收入也大幅提升．居民消费能力越来越大，未来北京市房地产市场的需求量也会进一步增长。
本次调查中收入300０元以下的受访者有3８人,占总受访者14％，其中有25人有购房需求,占该收入段６6%；收入３０00至6０00元的受访者有１１０人，占总受访者41%,其中有8０人有购房需求，占该收入段７３%;收入６00０至12000元的受访者有68人,占总受访者２５%,其中5４人有购房需求,占该收入段79％；收入１２０００以上的受访者有54人,占总受访者２0%,其中45人有购买需求，占该收入段８３%。可以看出北京市房地产需求的主要人群的收入集中在3０00至1200０元,这部分人群的消费能力一般,可是基于数量较多，这些人还是房地产市场消费主体,不过目前北京市经济快速发展,居民收入还在提升，在未来房价会根据居民收入有所提升.
(四）房地产的价格
居民的消费能力不同，不同价格的房地产在一定程度上也限制了居民们的消费需求,不同价位的房地产的需求量由此产生了很大差异.

本次调查中，目标价位在2。5万元/平米以下的受访者有43人,占总受访者的１6％;目标价位在2．5至３。5万元／平米之间的受访者有13８人,占总受访者的51%;目标价位在３．５至4。5万元/平米之间的受访者有65人，占总受访者的24%;目标价位在4．5万元／平米以上的受访者有２4人,占总受访者的9％。可见当房价低于３．5万元/平米时,居民有很大购买需求;当房价高于3。５万元／平米时,居民的购买需求大大减少。总体看来，大多数居民的目标价位定在2.5至3。５万元/平米之间，而目前北京市房地产均价就是3．５万元/平米,看来北京市居民的消费需求还是很合理的，但在一定程度上，居民还是希望房价略微下降,因为可以看出北京市的房价与居民的收入并不相符,北京市的房价严重超出居民的承受范围。
（五)房地产的面积
房地产的需求具有层次性，有的人买房是为了生存性需求,可能需要的面积并不大，有的人买房是消费需求的结构性层次,他们需要更好的生活环境,那么他们可能会优先考虑面积大一些的房地产。不同面积的房地产成本以及建筑风格不同,这也就造成了不同房地产的房型、用途、价格等都会有所区别就算是同一栋房子也会有采光、通风、通行状况等区别，居民对于这些条件都有着不同的需求,这也导致不同面积的房地产的需求量有所区别．

在本次调查中,理想房产面积在60至8０平米的受访者有25人,占总受访者的9%;理想房产面积在８0至10０平米的受访者有9８人,占总受访者的36%；理想房产面积在100至1２０平米的受访者有1０５人,占总受访者的3９%；理想房产面积在120平米以上的受访者有4２人,占总受访者的1６%。可见面积在80至12０平米的房地产更受居民青睐．未来房地产面积为80至120平米的需求量会成为市场需求的主体，房地产市场会由这部分房地产的价格来决定。
　(六)房地产的配套设施
房地产需求具有区域性,因为房地产是不可移动的,那么它周边的设施环境就决定了房地产的档次与房地产价格。

在本次调查中，当房地产周围设有学校时，有消费意愿的人数为75人,占总受访者人数的28％；当房地产周围设有购物中心时,有消费意愿的人数为57人,占总受访者人数的2１%;当房地产周围设有医院时,有消费意愿的人数为8６人,占总受访者人数的3２％;当房地产周围设有银行时,有消费意愿的人数为38人,占总受访者人数的14%;当房地产周围设有娱乐中心时,有消费意愿的人数为14，占总受访者人数的5%。基于以上数据结果可知,当房地产周围设有医院、学校和购物中心时，居民的消费意愿最为强烈,而居民对于银行和娱乐中心的需求并不是很大，所以房地产周边设有医院、学校与购物中心时房价会偏高。
(七)房地产户型
居民的家庭规模、生活方式难免有所差异,从而导致不同家庭对房地产户型的需求不同，以下我对比较常见的“两室一厅”、“两室两厅”和“三室一厅”的需求情况作出了调查统计.

在本次调查中,受访者中有意愿购买两室一厅房型的人数是76人,占总受访者人数的28%；受访者中有意愿购买两室两厅房型的人数是９7人,占总受访者人数的36%;受访者中有意愿购买三室一厅房型的人数是7６人,占总受访者人数的2８%;而选择其他房型的受访者人数为21人，占总受访者人数的8％。由以上数据可知，市场对于两室两厅房型需求量更大，它与两室一厅、三室一厅房型基本占据了房地产住宅市场，而房地产市场的稳定就需要这些市场主体的价格稳定,只有满足了基本群众的需求才能稳定市场．
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五.北京市房价目前的问题分析
经本次调查可以发现,北京市居民的收入虽说很高,可是仍然无法承受北京过高的房价压力,而且房价持续上升的趋势对居民的购买心理也造成了很大影响．基于本次调查的结果,我发现大部分北京市居民对于房价过高表示不满,通过资料分析我认为目前房价过高的问题归咎于以下五大因素。
　（一)人口数量与结构因素
伴随着北京经济的高速发展,市民生活水准持续上升,居民对于物质的需求也越来越高,在数量以及质量的需求上都远超从前，大部分的房地产市场都处于供不应求的状态,如此旺盛的房地产需求也是源于北京的人口数量与结构。在２０00年,北京常住人口仅仅有１36４万人,但到了2０１5年，北京市的常住人口就达到了２17１万人,平均每年新增５4万人.200０年房地产销售面积达到120０94万平米，到了2０15年，房地产销售面积不仅不增长,反而减少至１092５3万平米。由此可见这十五年间供求矛盾在不断加剧，居民不断增多，可是北京市房源却十分有限,想要买房，不仅要经济实力,还要有合适的购买渠道,而且还有海量的竞争者,这种抢房现象必须通过及时加大投资和供给来缓解,宏观调控也无法彻底稳定市场。
　(二）中国城市化进程因素
城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。19７8年以来，我国每年约有15０0万农村居民转变为城镇居民,形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外,还有大批农村剩余劳动力涌入城市.据中国农民工监测调查显示,2009年度全国外出农民工达１．45３３亿人。他们虽未真正成为城镇居民,但常年居住于城市,从而带动了城市住房需求,不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的,市场化的供给条件只能择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。随着城市化进程的延续,居民收入水平的提高，城镇居民也对更高生活品质追求,也引致不断改善原有住房条件的要求,从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用,必然带来城市房地产需求总量不断扩大.这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨.
　(三)设施与公共服务提升因素
城市的土地成本是构成房地产商品的主要因素,房地产周边硬件条件、基础设施的不断完善提高了地段的价值空间,直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的实施开展，快速干道的逐步规划开通，相关城市硬件设施的不断完善,房地产周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格，而周边一些偏远地区本身就没有多少购买人群,其次房地产周边的硬件设施以及公共服务提升缓慢,也就造成了部分房屋空置的现象,更加。因此从城市开发建设的速度与规模上看,在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
　(四)成本因素
目前的房地产市场中，过度的低利率助长了开发商的盲目投资,引发了钢铁、水泥等行业的畸形发展，使得建材价格一直处于高位运行,建筑用钢材价格居高不下,其它建材如水泥和玻璃,价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨.建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高,它们的提高也都会影响到住房的价格.
　(五)心理因素
我国的住房制度政策突出于产权制度改革,促成了大众消费模式以及消费观念的快速转变。第一点是居者有其屋被广泛理解为自己拥有产权房,这一观念促使居民有钱的买房,没钱的借钱也买房，只有成了有房一族心里才能踏实。居者有其屋并没有错，但不一定非要拥有产权房，在美国拥有房产的人只占30%左右,在日本也大量是出租房，但在我国产权房和出租房的比例却恰恰相反．第二点是盲目的攀比,现在的大学生毕业３到5年间，不论有没有实力都争先买房，家里凑、银行贷,自愿沦为房奴。第三点是恐惧心理,如今房地产市场供不应求,价格也是与日俱增，居民们大多担心未来房价更高,尽早买房的话能在想要的区位安居,也能减轻些经济压力,而不想承担未来可能出现的风险.第四点是从众心理,大多数人认为周围人买了，我也该买，同龄人买了,我也该买，一味盲目地跟风。这诸多心理因素造成了房地产市场供求严重失衡,促成了房价居高不下的现状。
六.对北京房地产市场调查的结论与建议
(一)结论
综合本次问卷调查的结果得知,北京市的房地产需求大多数来源于20至３0岁居民,他们正是刚刚步入社会不久,经济基础也刚刚建立,也正处于结婚或将要结婚的阶段,拥有一套住房对他们来说是有一定必要性的。北京市居民的月收入大多集中在６0０0元左右,可见北京市居民的收入水平很高,远超于其他城市,毕竟北京市处于一个经济发展的核心位置,而伴随居民收入提高的还有房价的上涨,居民希望房价处于2.5至3。５万元／平米，这对于一些小城市的居民来说，简直是天文数字,而北京市居民的消费是很理性的,因为这个价位正是北京市房价的平均水准。北京市居民对于面积的要求大多分布于８0至120平米，这也是北京市居民收入提高之后对于生活水平更高追求的体现。北京市居民对于住房周边设施的要求主要是医院，学校和购物中心,这一点应该和别的城市一样,毕竟这三种设施和居民生活密不可分。而北京市居民对于房型的要求也是大多分布于常见的两室两厅,两室一厅和三室一厅，说明北京市居民对于房型没有特殊要求。
（二）建议
　 1.引导消费观念的转变
要想对房地产市场合理引导，先要引导消费者消费观念的转变,真确的观念才能主导真确的行为。居者有其屋并不意味着要拥有自己的产权房,租房也是有其屋的一种形式,住房的租赁和购买应该同等重要。北京当前的房地产租赁市场很大，流动人口中暂住人口35０万,其中大多数白领应该合理的选择租房来满足自己的住房需求。但是现在的住房租赁税费征收偏高，一定程度上促成了灰色市场，私下出租现象泛滥，即乱了社会风气,又造成了税费流失。我认为目前因当从政策方面鼓励房地产租赁市场,引导并规范租赁市场的健康发展，缓解购房市场的压力．消费者购房也应量力而行,盲目的超前消费和一味地攀比跟风会很大程度扰乱市场，我相信当房地产市场有所改善之后,消费者更多的会趋向于理想消费。
2.开发商的开发理念
开发商在市场调节中处于关键环节,是整个市场的供给源泉,开发商在开发时应根据市场状况,控制开发的速度,尽量稳定市场的供求平衡。开发商还应该积极配合政府的工作,使房地产市场的管理规范化。开发商应尽量减少支出，通过更科学的管理手段来降低运营成本，从成本方面就开始控制房价，为房地产市场的健康发展贡献力量。开发商在开发过程中还要考虑到消费者的需求量，毕竟房地产都是不同的,要对应消费者的需求来开发,不要让一部分房地产闲置,要尽可能多的利用现有的资源满足消费者更多的需求。
　　　3.政府的宏观调控
房地产市场关乎民生大计,且是国家经济产业的核心支柱,房地产市场的发展与国家整体经济发展和金融安全息息相关。而北京作为我国首都,其地位特殊，房地产资源稀缺,以至于其房地产价格远超其他城市,对于这样的重点城市的房地产价格,政府的宏观调控显得尤为重要。我认为应完善土地的供给制度,建立针对不同地区，不同房型等多层次的土地法律制度，要管制哄抬地价、恶性投资等行为,根据不同环线规定不同的地价最高限额，降低房地产开发成本。要科学的规划房地产面积总量,优先考虑消费者的需求,减少高档住宅的面积分配,解决房地产市场结构性的供求供求矛盾。要对开发商的施工周期进行监管,尽力缩减建设开发周期,降低开发成本，对于执行力弱的开发商进行淘汰,给开发商一定压力,保证房地产市场充分的供给量。最后要完善廉租、保障房制度,保证房地产的质量以及配套设施，要满足不同层次的房地产需求。
结 语
本文是以北京市房地产市场为对象,主要通过调查问卷的方式,并辅以应用访谈法、文献资料法、归纳法等研究方法调查分析北京市房地产市场的影响因素。通过对调查数据的总结及分析,从小规模的样本去分析整个北京市房地产市场的影响因素。经过调查研究结果分析发现北京市房地产市场的主要因素有:人口数量以及结构因素;成本因素；中国城市化进程因素;对于各种影响因素,本文做出了一系列统计分析,并提出了一些个人建议，其中不足之处还望见谅．
参考文献
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致 　谢　
到这里,论文已经基本完成,我要衷心的感谢王鹏老师，在论文的撰写过程中多亏了王鹏老师的悉心的指导和无微不至的关怀,我才能在一种良好的学术氛围中顺利完成本次论文。在和王鹏老师的相处过程中，老师用她的学识渊博、科学严谨、平易近人深深感染了我，我从老师身上学到了很多做人做事的道理,在我不明确目标的时候，老师总能点明我目前应该树立的目标，指引我前进的方向,当我遇到不了解的知识点的时候,老师也总能耐心、细心的为我讲解。我要再次感谢王鹏老师对我目前人生阶段的帮助,感谢您！
其次，我要感谢在问卷调查期间默默协助我的同学,感谢家人一直以来对我的关心，感谢帮我打饭的室友，感谢帮忙完成问卷的路人,感谢所有帮助过我的人,你们都是我的天使，谢谢你们!
附 　录
北京市商业地产市场价格影响因素调查问卷
尊敬的女士、先生：
您好!我是宿州学院即将毕业的学生,由于毕业论文的需要,本人正在进行一次关于北京市房地产价格影响因素的调查，想从您这里获得一份宝贵的数据和资料，对您填写的内容我们将完全保密。请您按照要求如实填写问卷，在所选择的选项上打“√"。衷心感谢您的配合.
1.您的年龄为( 　)
A。20岁以下 　 B。2０至30岁 C.30至４5岁 　 Ｄ．４５岁以上
2.。您的职业( ）
A.机关事业单位 Ｂ。 个体经营户或私营企业户　 C．其他
３.您的月收入为（ )
A。３000元以下　　 B.３00０－６0０0元 　 C.６０0０—１2０00元 　Ｄ。1200０元以上
4.您是否满意当前居住环境( ）
Ａ.满意　 B。不满意
５。您当前是否有购房需求( )
　　Ａ.有　　 B无。
６。您想在以下哪个地区购房（ )
A。东城区　　B.海淀区 　C。丰台区 D。朝阳区
７。最能吸引您购买住房的配套设施是( )
Ａ。学校 　 Ｂ。超市　 　C.银行 　　 　D。医院 　 Ｅ。娱乐休闲场所
8.您认为合理的房价范围是（ ）
A。2。5万以下 　 Ｂ。2。5—3．５万　 Ｃ。3.5—4．5万　 D。４．５万以上
9。多大面积的住房您是您所需求的(　 ）
A。60-80㎡以下　　　 B.80—10０㎡　 　　Ｃ。１０0－120㎡　　　　D.1２0㎡以上　 　
１0。什么样的房型是您更为偏好的(　 ）
A．两室一厅 B。两室两厅　 　C。三室一厅 　 D。其他
１1。您希望未来房地产价格的走势如何( 　)
A。下降　 　　 　Ｂ。稳定 　 　　C.上升
12．据您所了解,北京市房地产发展的主要问题是( )
A。开发过剩,空置面积多 Ｂ。同质化比较严重 　C.价格偏高　 Ｄ.其他问题　
１3.您希望北京市房地产未来有哪些改善( ）
A.多样性开发 　Ｂ。合理有效地开发 Ｃ．价格更合理　 D。配套设施更完善
1４。根据您的了解，您认为未来北京市房地产的发展趋势是怎样的？
１6。您对促进北京市房市场健康发展有何意见建议?