房地产公司建设项目跟踪审计作业指引模版.doc

标题：二号宋体加粗，居中

建设项目跟踪审计作业指引
四号宋体

编制
x
日期
x-7-20

审核
xx
日期
x-7-20

批准
xx
日期
x-7-30

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

1.目的
通过建设项目跟踪审计，对集团公司项目的经济性、效率性、效果性进行独立监督和评价，及时提出有价值建议，促进经济效益提高，降低公司经营风险。
2.适用范围
集团公司及各下属公司。
3.术语与定义
3.1 跟踪审计：是指把项目建设全过程分成若干阶段或确定若干重点建设内容（事项），审计人员随着项目建设进程，及时对各阶段的审计事项或确定的重点建设内容进行审计，并及时提出审计意见和建议，促使建设项目得以规范、有序、有效运行，取得最佳效益。跟踪审计分为定期审计、定点审计、驻场审计。
3.2 定期审计：对建设项目全过程划分成若干阶段进行的跟踪审计。
3.3 定点审计：对建设项目确定若干重点环节进行的跟踪审计。
3.4 建设项目跟踪审计一般是定期审计和定点审计有机结合进行。有的项目以定期审计为主，以定点审计为辅，有的则以定点审计为主，以定期审计为辅。
3.5 驻场审计：审计组常驻项目建设现场对工程进行全程审计。这是定期审计的特例，无特殊情况一般不采用。
4.职责
工程审计是为适应我司的主营业务房地产开发而设立的一支专业审计队伍。工程审计一般涉及房地产开发建造金额较大、开发周期长、工作量繁重、工作涉及面广、专业性比较强等到特点。工程审计人员在审计中应侧重于在房产开发过程中对我司利益影响较大的环节，在各项采购价格、质量，工程成本造价、工程进度、安全等方面加大力度，使此方面审计监督成为一种常态。
5.工作程序
5.1 审计范围和主要内容
审计范围包括集团公司各建设项目，重点是对工程采购和成本管理的审计。
5.1.1 工程采购审计
工程采购审计的重点是对工程招投标进行审计。
5.1.1.1 审计范围根据招投标金额大小采取不同的审计方式：（A）100万元以下实行抽查；（B）100万元至500万元以内，实行重要节点报告、备案，如有异常可停止招标程序，进行专项审计；（C）500万元以上招标项目全程跟踪。
5.1.1.2合格供应商审计的主要内容是：（A）供应商队伍的选择；（B）合作方对我司的评价；（C）专业队伍是否围标、是否具有竟争力。
5.1.1.3 招投标审计，监督审计建设项目相关单位的确定程序，重点是施工、监理、供货单位的确定，在工程开标前，对招标方式、招标文件、评标办法、工程量清单、信息发布方式等方面进行审计监督；列席相关开标、评标、或比选会议，检查招投标及比选结果的合理、合规性。重点审计内容是：（A）分包队伍的选择；（B）招标方式的合理性；（C）评标过程的监督（≥500万元）；（D）谈判过程的监督（≥500万元）。
5.1.1.4 合约审计，审计组在工程合同（≥500万元）形成初稿、尚未签字生效前，审查合同具体条款的合理性、合法性、全面性、有效性，对工程款的结算方式、支付方式以及工程质量、工程进度等条款进行审计监督。重点审计内容：（A）合同条款是否与招标文件精神一致；（B）中标单位投标承诺是否得以体现；（C）是否存在对公司不利和容易引起争议的条款。
5.1.2 成本管理审计
成本管理审计的重点是对项目目标成本的管控审计。
5.1.2.1成本管理审计主要内容：
A. 目标成本的合理性（第三方单位协助）；
B. 目标成本与动态成本对比状况分析；
C. 招标标底的审核与评估（委托第三方造价单位）；
D. 施工过程重大变更、签证的审核，重点检查施工合同中工程变更及额外工程内容的真实性、合理性，包括审批、申报程序是否规范、价款（包括甲方认质、认价材料）是否合理。
E. 工程结算审计（委托第三方造价单位）。检查建安工程投资真实性、合理性。审查竣工资料与实物是否一致。审核工程量的真实性，以及工程单价与取费的准确性。审查工程价款结算是否与合同款一致，以及合同中关于工期、质量等奖惩、（包括索赔）等条款的实际执行情况。
5.1.3 专项审计调查
专项审计调查的范围主要是集团公司重大的投资项目或重大经营事项。集团董事长临时安排的审计项目或审计部收到的重要的投诉事项等，也列入专项审计调查范围。
5.1.4 聘请外部资源审计
实施跟踪审计，工作量大，为保证审计质量，减少审计风险，弥补审计力量的不足，审计部可聘请合适的中介机构进行委托审计和协助审计。聘请的中介机构主要是咨询公司（工程造价、审计）和相关专业的专家、顾问。审计内容主要是项目目标成本、预算、工程量清单、标底、结算、有关材料价格及出现的重大分歧等。
5.2．审计工作程序
5.2.1 审计准备
5.2.1.1 编写建设项目跟踪审计工作计划；
5.2.1.2 确定建设项目跟踪审计工作方式；
5.2.1.3 确定建设项目跟踪审计组成员；
5.2.1.4 拟定审计方案,包括:
A.实施审前调查工作，包括四个方面：审计建设项目基本情况、项目单位工程情况、项目基本建设程序执行情况、项目内部控制制度建立情况；
确定项目审计范围、内容、方法、重点、目标、实施步骤、预定时间；
B.确定审计人员分工及相应职责；
C.确定被审单位、部门应准备的资料内容。
D.编制审计实施方案日期；
E.实施定点跟踪审计为主的项目，应在审计实施方案中明确跟踪审计的重点环节、审计内容及其审计方法。
5.2.1.5 建设项目跟踪审计方案报经董事长批准。
5.2.2 发出审计通知书；
5.2.2.1 根据项目跟踪审计实施期的特点,针对审计对象的不同情况，分期、分别向建设项目相关单位送达通知书，并取得送达回证。
5.2.2.2 审计通知书应要求被审计部门在跟踪审计过程中，根据项目进展程度逐步向审计组提供有关资料；
5.2.2.3 审计通知书应要求被审计部门负责人就已经或将要提供资料的真实、完整和其他情况做出书面承诺。
5.2.3 实施审计
5.2.3.1 实施定点跟踪审计为主的项目审计。审计组与被计单位建立有效的沟通机制（OA流程等），主动了解项目的进展情况，有选择地参加工程例会，收集、掌握工程审计的相关情况，定期或不定期地组织工程审计专题会议，根据跟踪审计实施方案的要求，将全面审计与抽样审计有机结合起来。
5.2.3.2 审核资料收集和分析。审计组要求审计单位提供与审计事项有关的各种资料，审计人员通过参与、观察、调查、审核、计算、分析等方法形成能够证实审计事项真相的资料。审计证明材料应符合客观性、相关性、充分性、合法性的要求。
5.2.3.3 编制审计工作底稿。跟踪审计过程中，审计人员应当对审计工作中的重要事项以及审计人员的专业判断进行记录，编制审计工作底稿，并对审计工作底稿的真实性负责。审计组负责人应对审计工作底稿进行复核，并签署复核意见。审计底稿应做到真实客观、内容完整、事实清楚、重点突出。
5.2.3.4 建立《跟踪审计日记》。由审计人员负责记载，组长或主审复核。及时登记审计时间和工作纪实，包括审计内容、项目现状、发现问题、审计意见、整改情况、审计成果等。日记重点反映量化成果，是反映跟踪审计全貌的工作日志。
5.2.3.5 聘请外部审计资源进行审计。审计部建立相关审计咨询公司信息库（包括工程造价咨询公司、审计事务所等）和工程各专业专家、顾问信息库，并根据跟踪审计具体情况，适时聘用咨询公司和专家、顾问，对工程项目预、结算、标底、材料价格等进行审核，出具权威意见和建议。
5.2.4 提出审计意见和审计报告
5.2.4.1 整理、评价审计过程中收集的证据，并提交审计小组讨论；
5.2.4.2 对定期进行的项目成本管理跟踪审计,主要是预、结算（≥500万元）及重大工程变更、签证（≥50万元）的审计，发现问题和重大偏差，应定期或不定期地提出意见和建议，出具《建设项目跟踪审计意见书》。 意见书由审计组主审填制，审计组负责人根据被审计单位执行、落实情况作好相关记录。
5.2.4.3 对日常定点进行的工程采购跟踪审计，主要是工程招投标（≥500万元）的审计，发现需要被审计部门改进的情况和问题，应及时出具《建设项目跟踪审计意见书》。意见书由审计组主审填制，审计组负责人根据被审计单位执行、落实情况作好相关记录。
5.2.4.4 审计部应重视审计建议或意见的针对性和可操作性，努力提高审计建议或意见的质量。
5.2.4.5 对于跨年度的跟踪审计项目，年终时，审计组向董事长出具年度跟踪审计工作报告（此报告可以不征求被审计单位意见），对于跟踪审计终结的项目,应根据审计操作程序,由主审负责起草审计报告、审计决定等文书。
5.2.5 审计结论和整改
5.2.5.1审计部将审定的审计报告或审计结论和决定，送董事长批准由董事长或董事局委托人批准后下达被审单位和有关单位执行；
5.2.5.2 鉴于审计意见书主要是供被审计单位改进工作之用，为简化操作程序，可以审计部名义制发。对于重大事项，应经专业会议讨论，必要时由董事长审阅后发出。
5.2.5.3被审单位应按审计意见书或审计结论和决定及时做出处理，并在审计结论和意见书规定时间内将处理结果发送审计部。对审计意见和决定如有异议，可以向审计部门提出或直接向董事长申诉；
5.2.5.4 对重要的审计项目，实行后续审计，一般在审计决定下达执行一定时期后进行，检查审计意见和决定的整改情况；
5.2.5.5 审计部对办理的审计事项必须建立审计档案，按照规定管理。
5.3 审计依据
5.3.1国家、地方及有关部门有关基本建设方面的法律、法规、规章、规定、办法；
5.3.2 被审计单位及其上级主管部门制定的制度、章程、决议及相关合同、协议等；
5.3.3 相关业务规范和经济技术标准、经济效益及社会效益评价标准（或指标）、公允的市场价格等。
6.支持性文件
无
7.相关表单
7.1《WT-QR-SJ01审计通知书》
7.2《WT-QR-SJ02审计工作底稿》
7.3《WT-QR-SJ03审计工作方案》
7.4《WT-QR-SJ04审计调查记录表》
7.5《WT-QR-SJ06审计报告》
7.6《WT-QR-SJ07审计意见书》