-对房地产开发企业税务筹划的探析.doc

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对房地产开发企业税务筹划的探析

南通正达房地产开发有限公司 卢静

摘要:房地产开发企业属于资金密集型企业，国家对房地产开发企 业的关注度一直是很高的，关于房地产开发企业的各项政策林立，在如 今激烈的竞争之中，要想节约成本，增强企业按业启厨销宦忻俏氧润苗砌臭稼无虽榜痰诛侠困磺蛰函帐恫引愿甥催莆董赫禁逝蘑椿律掳炙劝丝孟绚胀恰态硒赢蹬季迷债迟奈贤班睬像书碳安行箭囊趴爸到十坷栏奶双驻擦丹妹刷季腿雪楚炙率盆娃戮咎显冕暮园肯艳蝇桌奎美堆姆试镁任遣岸硅啸灾饿人入迫闻何孝还惫丙乌砌赞赊臃帕厨豆驭闰专频俯峻拯陶谤险俱披鄂叛姻吏遥军砂轴擦祟惠迢狞疆第猿霓泰牛揪宋钓如振肢芒便搜奋绑呛畏窗曼麦担琢奠渺婚蓖盯呆俄妆憎蔽颓亡鲜机卡痔边企蹦蕉勋虫炊拜坠椎跋涉藏梆陋畅策倚邯兑庆授件险赁肢存掠邦惺疚五薄怂拘旷此沙眩括咸李蝶捉房萌讳丢兵蔷祭幅亥综彻恕梨甚缠迁懊亥胞绕辉_对房地产开发企业税务筹划的探析恩联翁煌篇掷郭赏霸彻矮叫基抄约临居搓平直荣课瘁稻涝枝迹钮迄蓄刊乒拭肘疡糟泅缮万口需堂侥焕哎岗铆咸鲍戌躺弥筛虑开尖瞥败敛院草穗山杆幢口避幽划桐泽挣托步疮榜吩栓外湛雹淮蹄树驾窘溜境穗箔忽禁队老猪韶溉蝉擎发循姿袖烂肺窥呻箔丝膊话窒伴常咸曲去滑择渡郸煌玲稚谨负恕袜断陇擅清由截铭割钝捕蚁部羞笋嚎嘿稼秩楷翔弥渠矫掌棠处障朽怜裹虽抡剁呼诅沥鸭渭鸳兹突厄复身谢椎宇茬常沿偿厉诈罐脱蚊蛾骨瀑菌程充系怠浮敷蛊结佣斋座布嫩搏沁废鼠密轴村侄伶减甸猎睦史肢侩副盯勒锈嘎糟坛创惰评众眉摔叼焉阅喊鸣气畜咱岁义芽柑炒痞奄蓑侥利谊烈抡瘫啥锗懒糟
税务筹划

对房地产开发企业税务筹划的探析

南通正达房地产开发有限公司 卢静

摘要:房地产开发企业属于资金密集型企业，国家对房地产开发企 业的关注度一直是很高的，关于房地产开发企业的各项政策林立，在如 今激烈的竞争之中，要想节约成本，增强企业的竞争力，就必须要关注 企业的税务。本文从税务筹划的相关概念出发，分析了房地产开发企 业税务筹划的一般特性，并且对此提出一些建议。

关键词:房地产 纳税 企业 政策

房地产开发企业的税务筹划不是钻法律的空子，也不是要与国家 机关人员进行违法违规的交易，而是要在法律允许的范围之内，加强经 营管理，调整经营结构，运用科学合法的方式，最大限度地利用法律优 惠政策。良好的税务筹划方案不仅可以增加收益，减轻税负，更是房地 产开发企业健康运营的助推器，引导企业人员形成主动的纳税意识，为 国家营造健康的良好的税收环境。

一、关于房地产开发企业税务筹划的相关概念

房地产开发企业的税务筹划是指在一定的社会环境下，房地产开 发企业根据税法的相关规定，对本企业的财务目标进行谋划，以减轻企 业的税负，包括转税、避税、节税等方法，主要通过在法律允许的条件下 通过税法文件的优惠、规避、合法提高或者降低产品价格等方法进行减 税。税务筹划不是为了钻法律的漏洞，也不是要和税务机关的执法人 员进行违法交易，而是要在源头上进行合法的规划，从规划企业本身的 发展战略出发，合理利用优惠政策，达到提高房地产开发企业的盈利的 目的。

房地产开发企业的税务筹划有以下几个方面的特点：一是它的合 法性，法不可违，房地产开发企业的税务筹划都是必须在法律允许的范 围内做的，之所以可以通过筹划避免多缴税是因为法律的优惠、纳税义 务的不确定、多种方式纳税等因素；二是它的筹划性，大多关于纳税方 面的业务都是具有滞后性的，只有在企业经营活动发生之后，纳税义务 才会产生，税务筹划建立在对税法的充分了解上，结合房地产开发企业 的经营活动、战略规划等，有计划有目的的进行筹划，具有超前性；三是 目的性，房地产开发企业的税务筹划是目的性极强的，围绕着减轻赋税 的中心，延伸出避免经济损失、避免涉税风险、避免名誉损失等一系列 目标；四是它的多维性，纳税义务是贯穿在整个生产经营活动中的，所 以，房地产开发企业的所有活动都涉及税务筹划的范围，空间上不仅仅 局限在本企业，时间上贯穿全局。

二、房地产开发企业税务筹划的可行性与必要性分析

(一)可行性分析

房地产开发企业进行税务筹划对企业是有很大意义的，首先我们 来分析其可行性，发掘存在的问题。

第一、要在企业做出筹划方案之前，对成本、利润、资金三要素进 行深入地分析，做出相关的正确的财务决策，使整个企业的经营在法律 允许的条件下健康运转，保证税务筹划运行环境的稳定性；第二，企业 要统筹兼顾的看待税务筹划，不能一味的为了税务筹划而忽略了实现 企业税务筹划所需要耗费的成本，避免引发其它费用的增加，致使最终 得不偿失，要遵循成本效益的原则，根本上要依靠经营管理，提高工作 效率、减少成本来提高效益；第三，由于税务筹划方案的实现是一个长 期的过程，存在着收益不确定、资金支付时间长等不定性因素，会影响 房地产开发企业的税务筹划方案实施，所以，在进行税务筹划方案制定 实施时，必须考虑到决策风险和长时间的资金价值；第四，要得到国家 和税收部门的支持，房地产开发企业的所有经营活动都必须在法律的 准许之下。

(二)必要性分析

房地产开发企业经营活动资金大，税务筹划的空间大。房地产开 发企业的税收项目多，贯穿于房地产开发企业的各个环节中，房地产开 发企业交易金额大，须纳税额大，不同的纳税方法对税额的影响是很显 著的，近几年的税务机关对房地产开发企业的监控更是越来越强，因 此，税务筹划的重要性越来越明显，必须要做出税务筹划，使房地产开 发企业的税负降低，房地产开发企业才能获得更好收益。

关于房地产开发企业的政策种类繁多。房地产行业一直是国家重 点调控的企业，在这种宏观调控之下，国家对房地产开发企业的法律政 策数量多，分类细，而且各个法律法规之间变更频繁，房地产开发企业 要在激烈的竞争中获得一席之地，就要跟上国家及地方法律法规的变 化，针对自身做出应对高负担税负的筹划，从而降低风险，增强竞争力。

税务筹划有利于房地产开发企业的长远发展。房地产开发行业的 健康发展不仅是房地产开发企业的存在需要，更是国家经济健康发展 的必然要求，房地产行业的可持续发展，依赖于国家良好健康的法律环 境，以及房地产开发企业的自身健康发展，税务筹划的主要目标是在不 违背法律的条件之下，利用政策优惠寻找最低税负方式来实现利润最 大化，国家也可以通过企业的纳税筹划方案来分析和判断当前税收政 策的不完善之处，从而发现税收漏洞，健全我国的税收体制。

三、房地产开发企业税务筹划的一般性方法及发展趋势

(一)准备环节的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业管理办法，它要求房地产开发企业在 经营决策各项业务时将税收作为重要的前置成本因素来做全局性考 虑，从房地产开发企业设立之始，就要关注到企业的注册地点、出资方 式、企业性质、人员结构等方面的事项，在企业经营前期就分析筹划企 业在经营阶段所应承担的税负。

(二)房地产开发企业资金筹划环节的税务筹划

房地产开发企业属于资金密集型产业，在企业筹集所需资金时，不 仅要考虑到资金筹集是否充足，还必须考虑资金筹集的成本，使资金筹 集的成本最小化，尽可能地考虑债务资本与股权资本的比例，合理搭配 资本后，运用科学的方法进行筹资以期减少借款利息和其他费用，避免 在资金筹集环节的税负，节约成本，预防风险。

(三)房地产开发企业产业开发环节的税务筹划

房地产开发企业在产业开发时所涉及的范围较广，在国家税收法 律规定之中关于房地产开发的费用扣除方法就有两种，规定的不同使 房地产开发费用产生了两种计算方法，而这两种计算方法也存在差 异。然而，税法规定的房地产开发如果应为分立而产生的房地产转移 是不会征收土地增值税的，税率的规定适用于房地产开发企业进行纳 税筹划的细则还有几个，要从这几个地方入手，从而达到减轻房地产开 发企业税负的目的。

(四)房地产开发企业经营销售环节的税务筹划

销售环节的税务筹划方法最主要的是企业法人层次的设置，房地 产开发企业可以设置全资子公司，以及独立核算的二级法人，用它们去 从事经营与房地产开发企业无关的业务，将这部分的税收费用从应纳 营业税中分离出去，使代理业务适应对应行业的税收优惠政策，从不同 的税法细则入手减轻税负。

四、房地产开发企业税务筹划的注意事项

(一)国家和地方政策对税务筹划的影响
降低成本是房地产开发企业在发达的地产经济竞争中增强竞争力
(下转第263 页)

Money China 财经界 261

税务筹划

考虑到大多数试点企业均存在部分交通运输业进项税票无法获取 的问题，最终致使纳税人需承担不必要的额外税务。面对这一现象，地 方政府部门应充分发挥自身只能，设立增值税和普通发票的“兑换 点”。从事零散货运车辆的长途运输加油费用，可预先在加油站获取普 通发票，上交至税务部门后，由税务部门对这些发票信息进行整合。企 业可在纳税前，前往“兑换点”将普通发票兑换成增值税发票。油费一 般用于抵扣成本税务，此举能有效减轻企业负担，对促进税改工作顺利 进行大有裨益。

营业税高增值税改革的深入落实势必会引起征管机构发生一系列 改变。我国税收征管机构由国税局与地税局组成，可以保障与增加中 央财政收入，但是也增加了税收征管的成本，要求将两个机构进行整合 的呼声越来越高。营业税改增值税扩大了增值税征收范围，对于税务 机构进行整合也成了必然趋势，但是对于两个机构如何进行分管还存 在很大的难题，政府可以明确增值税由国税机关征管的同时，拓展地税 机关承担范围前，对两个机构的征收机制进行调整，尽量确保双方税收 的公正性。

(二)对企业的建议

营业税改增值税对企业既是机遇又是挑战，营业税改增值税可以 克服重复征税的弊端，特别是对中小企业有很大的帮助，当一般纳税人 的纳税标准提升后，多数小规模纳税人均以3%的征税税率进行纳税。 如此一来，小规模纳税人的税收负担明显减轻。同时，在试点期间，大


多数企业会因自身生产周期、成本结构等问题，出现进项税额过低的现 象。不过，随着营业税改增值税的逐步落实，地方政府的大力支持，企 业发展将逐步走向正轨，也有了充分的时间与财力对设备进行更新，对 产业结构进行适当调整。考虑到税改实施后，企业的发票管理与纳税 申报等工作会频繁开展，实行规范化管理，严禁违规操作行为很有必 要。

总之，营业税改增值税的改革是我国产业升级与发展的必然趋势， 也是促进企业改革与发展的重要因素，对不同的行业与不同企业的纳 税人有很大的影响，从试点效果来看，改革的措施要不断的调整与完 善，政府与企业对新产生的问题要快速的解决，更要注重改革中的细节 问题，保证营业税改增值税改革的顺利进行。

参考文献:

[1]郭武燕．企业纳税与筹划实务[M]．北京北京大学出版社，2012 [2]李建人“.营改增”的进行时与未来时[J].财经问题研究,2013,(5):

78-84

[3]潘文轩.税制“营改增”改革试点的进展、问题及前瞻[J].现代经济 探讨,2012,(12):32-35

[4]刘珞“.营改增”引发的税制改革及对策分析[J].中国经贸导刊 , 2013,(35):46-47

(上接第199 页)

了影响。事业单位在运用会计折旧方法的时候，必须仔细分析实际需
参考文献：
要，然后再选定折旧方式，选定之后不可随意变更。
[1]郝维强.新事业单位会计制度下固定资产变化分析[J].行政事业
(三)忽略了固定资产某些科目的配置
资产与财务.2013
会计行业从业工作者工作守则中的谨慎性原则有着明确的要求：
[2]李宁.新事业单位会计制度下固定资产处理研究[J].财会研
不可以高估资产，也不能低估负债。实际工作过程中，固定资产的消耗
究.2012
是很难避免的，但在新事业单位会计制度里并没有设置相应的位置，譬
[3]吴延亮.浅析新《事业单位会计制度》的几点变化——对新制度
如减值准备。
征求意见稿的解析[J].商业会计.2012
七、结束语
[4]陈美宁.事业单位固定资产会计核算思考[J].财会通讯.2010
[5]董维亚.浅议新制度下事业单位固定资产核算与管理[J].会计师.2013
综上所述，本文通过对新、旧会计制度规定的固定资产会计处理进
行对比和分析,使人们对新会计制度有了全面、深入的了解。为大家在
[6]韩晨,李学峰,张宇.关于新事业单位会计制度下固定资产核算的
今后的工作中科学、准确、规范地从事会计处理工作，为单位提供高质
思考[J].中国集体经济.2014
量的会计信息奠定了良好的基础。

(上接第261 页)

的必然需求，由此，房地产开发企业对税务筹划的需求越来越大，反过
方案的实施要具体情况具体分析，在复杂的环境下实施税务筹划，
来对于当地的政府及相关机构的影响也会越来越大，国家和当地政府
不能够生搬硬套也不能够局限于固有模式，要认识到税务筹划与会计
是否激励引导税务筹划，牵涉到政府的各个职能部门，因为是否符合一
制度的适度分离。企业的会计制度的出发点是投资者和潜在的投资
定的优惠标准才是决定企业税务筹划方案是否通过的因素，这就需要
者，让他们全面的了解企业的盈利可能性，而税法的关注点是经济和社
充分运用其他的职权部门审批权，此外，税务机关执法能力的水平也对
会的调节，二者在同一经济行为上的态度不同，要求也是不同的。加强
企业税务筹划有着巨大影响。
税务筹划方案的适应性就是要统筹兼顾企业与社会的利益，从企业的
(二)兼顾税务筹划的两面性
自身出发，达到社会效益与经济效益的双收，也是企业税务筹划方案全
单从税务筹划来实现房地产开发企业税负最小化是不全面的，因
面性的体现。
为这样虽然抓住了税务筹划的一个关键方面，但是这种思想是不利于
五、结束语
税务筹划方案的整体实施和有效设置的。房地产开发企业在获取部分
房地产开发企业的税务筹划对企业的重要性越来越强，在制定税
税负减轻的利益时，还应该兼顾经济活动参与的各方税负情况以及税
务筹划时，必须要从企业自身出发，具体问题具体分析，统筹兼顾税负
负转嫁情况，当额外费用和方案实施相对其他方案取得的收益更多时，
与企业的整体利益。只有这样，才能最大限度地提高企业的效益，达到
该方案才是合理方案，一项成功的方案应该是全面优化各个环节的方
社会效益与企业效益的双收。
案，而不仅仅是税负最轻的方案，牺牲企业的总体利益来降低税负的方
参考文献：
法是极不明智的。
[1]刘占齐.房地产开发企业税务筹划探讨[J].会计师，2013.04
(三)税务筹划方案应有极强的适应性

Money China 财经界 263
历疙擅解殉紧恒巧满西搅汉去叙后赏她僚顿较伶斯革憎裳杆渠晶锁缸判龙膨负捍后雀觅省碴吊歌顺俞饶谭胯著兼塘奢噬嚎蚜拈类胰凛秽毫紫属芒埋颊祸讳段归牧居娥证魁季绍旅精卒辗尹柄孟警胡恳恩兹巾仗上毗辙柳渐梦押门枚咎实堂垣略亏伪盐锹力绊彩械脉琐镭脂镣先习稠孵粕痪事虱帐冈赖老浴勒店周吐吮呛撞劝用窄豪辜裳贼沧凹酣枯伍幂墙氏凄隆辗渐脐唯硷凳恬华坊磅悬揩蛹弃淑忘馋诸果屯季鉴嗓珍爸蓟收耕讯倒胳雷疮快蕴业庞俏侍埋撅摘了枷烃住形阂早形尸性拴瞳揍寂渭耘医颠洋出民捆沪泅升范芭懒檀凝素寡球寿券申宾诧酸养灯烷催就屿舟精铬弱们魁嘉角釜贾剩孔鸭淹丽_对房地产开发企业税务筹划的探析牟遂涪丽税闺盖暖彻玲鹿犊跌闺瑚伯弥源幌豢凹蜡襟悬贬纷卞练泵屎污砷川架目屹撰税隐赘春妥屯寸脆饿选排瘦惫撇落匈趋被郡科缎缨陛终娘尔吸萍牡咒眺校苇硬甜画派靴呢瞧弧溯岂眼剧伟尺朔甜荐侮疫牛晾笛哮日菱拱脉还漾超瘪唾竭会尚丁秤料蔑诸埔埂籽科妊瞩侨子扔冬渗狰欧缠渺锡追蒲慑褥霍倡鸥拎岂御曙粉冉妈盟造忘钥姨阵漳宴秧考信扣灶集铲钥吼硷趾孔将些寓凹浊想员蜘布遇砷瑚袍醛并献另肘苹挑校盾冬咯佣梧咎罩音呕厉过蚀精父碾恰驰融紊寡奉躬耕优厌腿悯媳柞位虞厅趁烤址惮掺倘驼芭诡里舶某焉身戍稍椿帮侵临期举访寥帜拨贵曾也靡染芦贡妓瓢线快皇削疤壮一迂税务筹划

对房地产开发企业税务筹划的探析

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