房地产公司销售价格管理规程.docx

房地产公司销售价格管理规程

1．目的
为确保房屋销售价格合理、受控，特制订本规程。
2．职责
2.1 项目公司营销策划部负责组织市场调查，提出房屋定价或价格调整建议，编制相关定价和价格调整的文件。
2.2 项目公司负责人负责对相关定价文件的内部确认，并批准发布售价文件。
2.3 集团公司营销策划部负责对项目每次开盘定价及重大调价进行评审。
2.5 宋卫平董事长、片区执行总经理、集团公司营销分管领导按其权限对项目开盘定价及重大调价进行审批、审核。
3．流程图
房屋销售价格管理工作流程如图GT/QD13-01。
4．流程说明
4.1 价格方案的制定
4.1.1 新项目开盘销售两个月前，项目公司营销策划部应组织详尽的市场调查，主要内容应包括：
a）区域房地产市场概况；
b）竞争楼盘价格策略（起价、均价、层差价、朝向差价、折扣价、内部认购价、正式发售价及各个时期的付款方式和其他优惠措施，以及价格调整、销控方式、策略等）；
c）同类楼盘二手房市场挂牌成交情况；
d）意向客户跟踪分析（具体分析格式要求见集团公司营销策划部相关规范要求）。
4.1.2 项目公司财务管理部在定价前应做好本项目楼盘的成本预算分析工作，编制《项目成本预算分析报告》，经项目公司负责人确认后，报集团公司财务管理部、工程成本管理部审核，集团公司总经理审批。
4.1.3 项目公司营销策划部结合市场调查分析和项目成本预算分析，拟定《项目定价建议报告》。《项目定价建议报告》的主要内容应包括：
a）区域经济发展概况；
b）区域房地产市场概况；
c）市场重点楼盘及竞争楼盘介绍，重点突出其价格策略及销售情况分析（价格策略中应具体分析起价、均价、价格系数、折扣价、内部认购价、成交价及各个时期的付款方式和其他优惠措施，同时了解价格调整、销控方式、价格策略等；销售情况分析应具体分析各时期不同物业类型、不同位置、不同户型、不同楼层、不同价格房源的销售去化情况）；
d）同类楼盘二手房市场挂牌价、成交价及成交情况；
e）意向客户跟踪分析，重点突出意向客户的房源需求与推售房源的对比关系；
f）项目优劣势分析及推售房源情况介绍；
g）策略性定价目标；
h）定价建议及说明（含：成本评估；根据项目实际情况和营销策略要求，选定定价方法；根据选定的定价方法，确定项目的基准价格；根据各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整；根据市场价格进行调整、确定销售价格；价格调整、销控方式及策略建议等内容）；
i）经审批的《项目成本预算分析报告》应作为报告附件。
4.2 价格方案的评审、审核和审批
4.2.1 项目公司营销策划部负责组织相关人员对《项目定价建议报告》进行评审，并根据评审意见进行修订。评审时应着重关注：
a）市场调查分析、定价策略是否准确；
b）定价方式、定价建议是否科学、合理、可行；
c）价格调整、销控方式及策略等是否科学、合理、可行。
4.2.2 项目每次开盘的《项目定价建议报告》经项目公司负责人确认后，报集团公司营销策划部会签，集团营销分管领导和片区执行总经理审核，宋卫平董事长审批。
4.3 价格方案的调整
4.3.1 项目开盘销售后，项目公司营销策划部应随时关注项目销售态势、市场需求、房地产行业销售前景，根据项目工程进度、销售进度，及时提出《房价调整建议报告》。
4.3.2 当房价一次性向上调整幅度超过原价格的5%（指可售房源的可售金额），或房价向下调整时，称为重大价格调整；除此之外的调整称为一般价格调整。
4.3.3 涉及一般价格调整的《房价调整建议报告》由项目公司负责人审批，并报执总片区备案；涉及重大价格调整的《房价调整建议报告》，经项目公司负责人确认后，报集团公司营销策划部会签，集团营销分管领导和片区执行总经理审核，宋卫平董事长审批。
4.3.4 超过正常优惠幅度、涉及价格实质性调整的优惠活动，应视作价格调整，按相应流程实施报审。
4.4 价格文件的管理
4.4.1 房屋开盘售价确定后以及房价发生重大调整后，项目公司须以公文形式下发价格文件。
4.4.2 项目公司营销策划部必须严格按照定价文件或调价文件，根据预售面积进行房价核算，在意向客户深化梳理的基础上编制《售价表》，经项目公司负责人审批后投入使用。
4.4.3 项目公司营销策划部应严格做好《售价表》的发放及回收控制工作，除因计算楼盘均价需要留存一份非当期销售房屋的《售价表》作为参考外（须加盖“作废”标识），其余文件均作销毁处理。
4.4.4 价格文件的具体发布和使用管理按《GT/QP01文件控制程序》的有关规定执行。
5．记录
5.1 项目成本预算分析报告
5.2 项目定价建议报告
5.3 房价调整建议报告
5.4 价格文件（公文）
5.5 售价表
6．支持性文件
6.1 GT/QP01 文件控制程序
图GT/QD13-01 销售价格管理流程图

组织市场调查

项目公司营销策划部

编制《成本预算分析报告》

项目/集团公司财务管理部

成本核算分析

项目公司财务管理部

确认《成本预算分析报告》

项目公司负责人

审核《成本预算分析报告》

集团公司财务管理部
工程成本管理部

审批《成本预算分析报告》

集团公司总经理

编制《项目定价建议报告》并组织评审
项目公司营销策划部
批准价格文件并正式下发

项目公司负责人

核算房价，制作《售价表》

项目公司营销策划部

审批《售价表》

项目公司负责人

执行价格，收集信息

项目公司营销策划部

提出《房价调整建议报告》
项目公司营销策划部

确认《房价调整建议报告》

项目公司负责人
会签《房价调整建议报告》

集团公司营销策划部

审批《房价调整建议报告》

宋卫平董事长

核算房价，更新《售价表》

项目公司营销策划部

审批《售价表》

项目公司负责人

执行新销售价格

项目公司营销策划部

一般价格调整

审批
《房价调整建议报告》

项目公司负责人
重大价格调整

备案

执总片区

审核《项目定价建议报告》

集团营销分管领导
片区执行总经理

会签《项目定价建议报告》

集团公司营销策划部

审批《项目定价建议报告》

宋卫平董事长

审核《房价调整建议报告》

集团营销分管领导
片区执行总经理