写字楼项目招商方案.doc

祥鸿·营销

[柳州市祥鸿房地产经纪有限公司]
[柳石路69-2号]
简介：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2009年成立；打造一个中高端地产服务平台，不懈提升内部运营管理、专业化服务水平，为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务；为房地产事业打造阳光服务的知名品牌。我司目前涉及的地产业务包括地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地产金融服务等。通过诚信踏实的努力及自我积累不断创新，成立了祥鸿装饰公司，涉足并实现大型水产养殖业、休闲娱乐山庄；我们尊重趋势，主动应对和发现大环境下的新产物、新模式，致力于发现价值并创造价值！

[居上乐和城项目招商方案]

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目 录

一、 项目概述
二、 柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析
三、 周边写字楼物业租赁概况
四、 项目SOTW
五、 租赁价格策略建议
六、招商工作准备及阶级划分
附：我司商家资源展示（部分）

一、项目概述：
五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。 项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。 项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。

经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。

我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。

二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析
窗体顶端
近年来，柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场，让开发商对写字楼项目的开发望而止步；目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间，然而即使考虑到这些因素，中长期的动态供求不平衡仍将持续。这种情况在柳州市尤为明显，预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长，可随着总存量的增加空置也将快速增加，同时租金也将缺乏上涨动力。 展望未来，供应中有很大一部分位于新兴地块，如高新开发区及柳东新区；争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧。毫无疑问，开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况；
写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业，尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求；
窗体底端
据不完全统计，目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处，但出租情况各不相同老城区多为满租状态，新区参差不齐；例如老城区华侨大厦写字楼一户难求，城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电脑城旁，依托IT聚集地的优势，出租率也可达90%以上。此外，作为新兴城市发展中心的河东片，多个写字楼新项目集中涌出，如九州国际、嘉逸国际财富中心等，其中不乏一些发展成熟，租用时间较长的写字楼分布周边，整个区域内，写字楼暂时处于供大于求的状态。受供应量较大影响，虽然区域商业发展迅速，但各写字楼的出租率却有高有低。例如，位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上，不足百米外的阳光100城市广场写字楼由于体量较大，出租率并不算高。
与此同时，柳州市写字楼因地段不同，用途有很大差别。其中，城中区作为柳州老商业中心，商业与服务业兴盛，片区内写字楼租用也呈现多样化趋势，各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中。而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产品集中区，写字楼租户多为电子产品公司。相较而言，商圈并未成熟的河东片区，则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主。
城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米。而与城中区较低的租金不同的是，河东片内，以阳光100城市广场，均价50元/平方米的租金，较城中区单间写字楼月租金高了近10元/平方米。由此可见，虽然城中区写字楼一户难求，但租金却普遍低于空置率较高的河东片。由于地段因素影响，写字楼供需关系和租金价格出现了偏离。

三、项目周边写字楼物业租赁概况

项目
面市单价
实际成交单价
年递增
物业管理费
电费
水费
阳光100写字楼
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
东郡
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
嘉逸大厦
59元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
盛丰国际
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
居上V8
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方

四、本项目SOTW分析
l 项目优势：
A/地理优势：项目位于河东CBD中央商业区核心区位，是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。
B/物业优势：项目是本市为数不多的超高层商业综合体，外立面形象高端大气，硬件配套齐全且高标准。
C/产品优势：办公区户型方正实用，物业层高适中，窗外观景效果俱佳。
D/交通优势：项目临东环大道及文昌路，车行出入方便快捷。
E/商业优势：项目作为商业综合体，汇集购物中心、美食广场、星级酒店于一身，强有力的提升了物业档次。
l 项目劣势：
A/产品缺陷：受限于核心筒及电梯位置的规划，单间物业面积被划分为约150平方米，故拔高了租金总价，无形中阻碍了承租能力稍弱的中小企业进驻。

l 项目机会：
A/柳州超高层商业综合体为数不多，其高端大气上档次的硬件配套，对注重办公形象的企业具有一定的吸引力。
B/项目多数物业为自持，故租金单价不受销售价格因素的影响，可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商。

l 项目威胁：
A/市场竞争：全市同类项目竞争激烈，万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商，为抢夺有限的商务办公资源，价格战不可避免。

小结：
本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显，因此租金单价理应与阳光100持平，但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响，我司建议，本项目可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商工作，以高端大气的硬件配套优势+灵活优惠的免租期政策，双管齐下吸引商家进场。

五、租赁价格策略建议

出租物业
面市单价
实际成交单价
装修免租期
年递增
物业管理费
装修免租优惠政策
写字楼专区
60-65元/㎡
50-55元/㎡
3个月
第3年起年均递增5%
2元/㎡
6个月
星级酒店
30-35元/㎡
25-30元/㎡
4个月
第3年起每两年递增5%
2元/㎡
6个月
负一层6000㎡
（美食广场）
80-90元/㎡
70-80元/㎡
3个月
第3年起年均递增5%
2元/㎡
6个月

六、招商准备及阶级划分
1、阶段划分：招商筹备、全面招商、广告推广、完成招商。
2、招商目标：每3个月完成招商5000平方米。
2、招商方式：登门拜访招商、电话联系招商、现场接洽、媒介推广、产品发布会等；
3、目标客户：本市中小企业、区内龙头商户、特色餐饮业、星级酒店、高端休闲娱乐业等。
4、招商工作流程：
第一阶段：招商的准备工作阶段（包括物料准备，人员培训准备，办公场地准备，招商合同文书的准备）
第二阶段：招商工作的开展阶段，此阶段将通过公司本身资源的筛选，商户的拜访，广告投放宣传逐步锁定，目标商户，完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作。
第三阶段：完成准入落位商户的跟踪、洽谈工作。
第四阶段：完成落位商户的签约及招商场地的交付工作。
※周期性：本项目招商体量巨大，从招商工作开始到结束保守估计需要在12个月左右。
5、广告推广渠道及策略：
针对项目的经营特点以及市场客户群体的消费特点、认知特点，建议本项目在广告推广中，综合利用报纸广告、网络广告、户外广告、微信、上门拜访等宣传渠道，以户外广告和报纸广告为主、其它广告为辅的宣传形式，采用“广告宣传+市场促销”的形式，展开迅猛的市场宣传攻势，迅速打开市场知名度，强势占领市场。
户外广告：户外广告牌具有形象直观、引导性强、宣传时效性长等特点，可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项目的印象、引导消费客流，建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点。
报纸广告：报纸是目前是重要传媒渠道之一，建议项目采取硬性广告为主的方式，在柳州主力媒体《南国今报》、《柳州晚报》投放广告，招商促销政策。
l 相关招商资料准备：
1、招商手册、招商说明书。2、布局平面图。3、租赁合同。4、招商流程表。5、招商文案。
※允许一定范围内的改变房屋布局，经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术范围的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动，以最大限度满足经营户的需要。

附：
山上人家土菜馆
老湘村
正宗土菜馆
原本土菜馆
天江宴
唯伊土菜馆
桂篮子土菜馆
以下为我司积累的部分商家资源（约2000多个），此外还积累有全市中小企业法人代表通讯名单约20万个
阳光绿岛
许留山餐吧
和久寿司
四海一家
蜀山烤鱼
蓉李记成都小吃
万岁寿司
外婆家
百度烤肉

创意美甲
黛芙妮尔
芬芳园大酒楼
谢家烧鹅
天元网络公司
培元教育
博学教育
天科教育
养生SPA
必胜客
KTV
KTV
安利公司
好特KTV量贩
金沙娱乐
纤百魅美甲会所
禾太朗寿司
美丽田园
禾绿寿司
老成都
汉拿山
涡记甜品
宝格丽
亚洲土地

儿童摄影
蔓黛妮美容
美发
丽质天成减龄会所
约定时尚宾馆
阿瓦山寨
星朵灵咖啡
美容养生
美发美容

漓江村
宏牛牛杂
金之键泰国餐厅
星巴克
德克士
易乐宝披萨
爱素坊
莉薇国际 美容养生
秋田和食 日式料理
半闲居
绿茶中餐厅
时尚餐厅 仙人掌
按摩休闲
粤菜坊
索菲雅 新派婚纱
下火堂
千势寿司

完美设计（美发）
金燕庄
喜多咖啡
一茶一坐
零度空间
四季北方菜
嘿客餐厅
57°湘
艾薯西餐
咖啡陪你
蓉悦川菜
生龍清汤腩

蓝莎美容养生会所
中华茶楼
绿茵阁西餐
香港生龙茶餐厅
四川蓉李记
城市便捷酒店
满记甜品
俏面
亚泰风兰纳
海底捞火锅
好伦哥自助餐
金燕庄
喜多咖啡
一茶一坐
零度空间
四季北方菜
嘿客餐厅
57°湘

艾薯西餐
咖啡陪你
蓉悦川菜
生龍清汤腩
鱼上烤鱼 烤渔
大渔铁板烧
非非想国际发型
菲越星马泰
酌味涮火锅铁板烧

甜品，奶茶
做早茶
炎黄私房菜
禾绿寿司

大兴
壮牛
屈臣氏
咖啡陪你
禾太郎
湘约会
鼎顶火锅
月影法式铁板烧

乐意美
美容养生
西门千味无国界料理
斑鱼王
全家湘连锁店
福记土菜馆
三见客
湘土肴
桂北农家文化食堂
玫琳凯美容馆
约定时尚宾馆
丽质天成减龄会所
餐饮
熏色化妆
简尚造型
紫禁城
喜乐会KTV
时尚酒吧
好歌宴
英伦西餐
写字楼
醉夜酒吧
罗密欧服饰
马蹄酒吧
丽锦休闲中心
燕燕浴足
木吒减肥国际集团有限公司
惟妙惟肖美发
纤手发艺
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膜法传奇1853
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天缘林驻柳州办事处，美容养生
百魅名媛SPA会所
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倾色美甲咨询管理公司
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柳州市祥鸿房地产经纪有限公司
居上乐和城招商项目组孙小晔 2015-10-18