财产税纳税实务5.ppt
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1、财产税纳税实务财产税纳税实务 新编税收实务新编税收实务东营职业学院东营职业学院宋振水宋振水.内容回顾内容回顾1 1、个人所得税应税项目、个人所得税应税项目2 2、每个应税项目的费用扣除标准、每个应税项目的费用扣除标准3 3、每个应税项目应纳税额的计算、每个应税项目应纳税额的计算.知识目标:知识目标:通过本次课的学习,了解房产税、车船税、契通过本次课的学习,了解房产税、车船税、契税、印花税的征税范围,掌握财产税应纳税额的核税、印花税的征税范围,掌握财产税应纳税额的核算。算。能力目标:能力目标:通过本次课的学习,应具备胜任单位财产税纳通过本次课的学习,应具备胜任单位财产税纳税核算工作的能力。税核算
2、工作的能力。.1.房产税基本规定房产税基本规定2.契税基本规定契税基本规定3.车船税基本规定车船税基本规定4.印花税基本规定印花税基本规定本节内容本节内容.房产税法律制度房产税法律制度u概念:概念:以房产为征税对象,按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。地税收入地税收入u纳税人:纳税人:在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。u征税范围:征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。.计税依据、税率和应纳税额的计算计税依据、税率和应纳税额的计算v房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计房产税以
3、房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。税依据。1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。2.从租计征计税依据为房产租金收入。v需要注意的特殊问题:第一:以房产联营投资:(1)以房产联营投资,共担经营风险的,按房产余值为计税依据计征房产税;(2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。(一)计税依据(一)计税依据.第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期
4、内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。第三,房屋附属设备和配套设施的计税规定(1)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设施和设施的价值;对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。第四,居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营人或代管人缴纳房产税。.税率税率v1.从价计征:税率为1.2%;2.从租计征:税率为12%;v对个人按市场价格出租的居民住房,暂按4
5、%税率征收房产税。.应纳税额计算应纳税额计算.【例题】【例题】v某企业一栋房产原值600000元,已知房产税率为1.2,当地政府规定的房产税扣除比例为30%。该房产年度应缴纳房产税()A.9360B.7200C.5040D.2160C【解析】解析】解析】解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征自身经营用房的房产税按房产余值从价计征.应纳房产税应纳房产税=600000600000(1-1-30%30%)1.2%=1.2%=5040 5040(元);(元);v某企业2008年底自有经营用房原值50万元,已知房产税率为1.2,当地政府规定的房产税扣除比例为25%。计算该企业2008年应缴纳房产税
6、税额【解析】解析】解析】解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征自身经营用房的房产税按房产余值从价计征.应纳房产税应纳房产税=5050(1-1-25%25%)1.2%=1.2%=0.450.45(万元);(万元);.房产税的税收减免1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺木类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。4.个人所有非营业用的房产免征房产税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局
7、)所属分支机构自用的房产,免征房产税。6.经财政部批准免税的其他房产。.【例题】【例题】李某自有一栋楼房,共16间,其中用于个人生活居住的3间(房屋原值为6万元),用于个人开餐馆的4间(房屋原值为10万元)。2008年1月1日,李某将剩余9间房的4间出典给王某,取得出典价款收入10万元;将其余5间房出租给某公司,每月收取租金5000元,期限为1年。该地区规定按房产原值一次扣除20后的余值计税。计算李某2008年应缴纳的房产税税额。【解析】解析】营业用房应纳房产税营业用房应纳房产税=应税房产原值应税房产原值(1-1-扣除比例)扣除比例)1.21.2100000100000(1-201-20)1.
8、21.2960960(元)(元)出租房产应纳房产税租金收入出租房产应纳房产税租金收入 1212 50005000 1212 1212 7200720020082008年应纳房产税年应纳房产税960+7200960+720081608160(元)(元).征收管理与纳税申报v一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间重点是:纳税义务发生时间当月与次月1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房
9、产税。5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借本企业房产之次月起,缴纳房产税。7.房地产开发项目自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。8.自2009年1月1日起,纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。二、纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。v三、纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税
10、人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。.课堂练习课堂练习v、下列各项中,关于房产税的免税规定表述正确的有vA.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的,在大修期间可免征房产税v、某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元,2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起,该企业由A栋搬至B栋办公,同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元,地方政府确定按房产原值减除20
11、%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税(vA.15.04万元B.16.32万元v C.18.24万元D.22.72万元.课堂小结v房产税的核心问题:计税依据、税率v税额计算中需要考虑:优惠政策、与其他税种的结合。.契税法律制度契税法律制度v一、概念一、概念国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同(契约),以及所确定价格的一方签订的合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向权属承受人征收的一种税定比例,向权属承受人征收的一种税v二、纳税人二、纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人和个人v三三、
12、征税范围、征税范围 征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。.契税征税对象具体包括以下五种具体情况:契税征税对象具体包括以下五种具体情况:契税征税对象具体包括以下五种具体情况:契税征税对象具体包括以下五种具体情况:1.1.国有土地使用权出让;国有土地使用权出让;国有土地使用权出让;国有土地使用权出让;2.2.国有土地使用权转让;国有土地使用权转让;国有土地使用权转让;国有土地使用权转让;3.3.房屋买卖;房屋买卖;房屋买卖;房屋买卖;几种特殊情况视同买卖房屋:几种特殊情况视同买卖房屋:几种特殊情况视同买卖房屋:几种特殊情况视同买卖房屋:(1 1)
13、以房产抵债或实物交换房屋)以房产抵债或实物交换房屋)以房产抵债或实物交换房屋)以房产抵债或实物交换房屋 (2 2)以房产做投资或做股权转让)以房产做投资或做股权转让)以房产做投资或做股权转让)以房产做投资或做股权转让(3 3)房屋拆料或翻建新房)房屋拆料或翻建新房)房屋拆料或翻建新房)房屋拆料或翻建新房4.4.房屋赠予;包括以获奖方式承受土地房屋权属。房屋赠予;包括以获奖方式承受土地房屋权属。房屋赠予;包括以获奖方式承受土地房屋权属。房屋赠予;包括以获奖方式承受土地房屋权属。5.5.房屋交换房屋交换房屋交换房屋交换;(1 1)以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为,应由产)以作价投资、入
14、股方式承受土地、房屋权属的行为,应由产)以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为,应由产)以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。(但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。(但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。(但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。(但是以自有房产投资本人独资经营企业,免纳契税)是以自有房产投资本人独资经营企业,免纳契税)是以自有房产投资本人独资经营企业,免纳契税)是以自有房产投资本人独资经营企业,免纳契税)(2 2)以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行
15、为,应由产权承)以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承)以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承)以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,按房屋现值缴纳契税。(3 3)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承受方)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承受方)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应由产权承受方)以获奖方式承受土地、房屋
16、权属的行为,应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时,缴纳契税。(4 4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,应缴纳契税。应缴纳契税。应缴纳契税。应缴纳契税。.v计税依据计税依据 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格作为计税依据。2.土地使用权赠与、房
17、屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换,以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。4.以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时应补交的契税,以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。.【例题】【例题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业交换一处厂房,并向乙支付差价款100万元。在这次互换中,乙企业不需要缴纳契税,应由甲企业缴纳。判断是否正确。【答案】正确.v二、税率二、税率采用比例税率,并实行采用比例税率,并实行3%5%的幅度税率的幅度税率具体由当地省、自治区、直辖市人民政府确具体由当地省、自治区、直辖市人民政府确定定v三、
18、应纳税额的计算三、应纳税额的计算契税应纳税额契税应纳税额=计税依据计税依据税率税率.【例题】【例题】2008年,王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。经房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元,李某房屋价值35万元。两人协商后,王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定王某的房屋价值为28万元。已知当地规定的契税税率为4。计算王某应缴纳的契税税额。【解析】解析】承受房屋应纳契税承受房屋应纳契税280000280000 4%=112004%=11200(元)(元)交换房屋应纳契税交换房屋应纳契税5000050000 4%=20004%=2
19、000(元)(元)王某王某20082008年实际应纳契税为年实际应纳契税为1320013200元元.契税税收减免1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多
20、边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。经批准减征、免征契税的纳税人,如改变有关土地、房屋用途的,则不再属于减征、免征契税范围,应当补缴已经减征、免征的税款。.契税征收管理(一)纳税义务发生时间(一)纳税义务发生时间契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。权属转移合同性质凭证的当天。(二)纳税地点(二)纳税地点契税实行属
21、地征收管理。纳税人发生契税纳税义契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时,应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳务时,应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。税。(三)纳税期限(三)纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起纳税人应当自纳税义务发生之日起l0日内,向土日内,向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报,并在地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报,并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。税收征收机关核定的期限内缴纳税款。.【例题】【例题】v下列各项中,契税计税依据可由征收机关核定的是()A.土地使用权出售 vB.国有土地使用权出让C.土地使用权赠与vD.以划拨方式取得土地
22、使用权【答案】【答案】【答案】【答案】C C.【例题】【例题】v下列各项中,可以享受契税免税优惠的有()。A.城镇职工自己购买商品住房vB.政府机关承受房屋用于医疗C.遭受自然灾害后重新购买住房vD.军事单位承受房屋用于军事设施【答案】【答案】【答案】【答案】BDBD.【例题】v某企业破产清算时,其房地产评估价值为某企业破产清算时,其房地产评估价值为4000万元,万元,其中以价值其中以价值3000万元的房地产抵偿债务,将价值万元的房地产抵偿债务,将价值1000万元的房地产进行拍卖,拍卖收入万元的房地产进行拍卖,拍卖收入1200万元。万元。债权人获得房地产后,与他人进行房屋交换,取得债权人获得房
23、地产后,与他人进行房屋交换,取得额外补偿额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税()万元。当事人各方合计应缴纳契税()。(适用契税税率。(适用契税税率3%)vA.15万元B.36万元vC.51万元D.126万元【答案】【答案】C.【例题】【例题】v下列各项中,按税法规定应缴纳契税的有()下列各项中,按税法规定应缴纳契税的有()A.农民承包荒山造林的土地农民承包荒山造林的土地vB.银行承受企业抵债的房产银行承受企业抵债的房产C.科研事业单位受赠的科研用地科研事业单位受赠的科研用地vD.劳动模范获得政府奖励的住房劳动模范获得政府奖励的住房【答案】【答案】【答案】【答案】BDBD【解析】承受荒山
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