房地产评估练习题(2)答案.doc

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1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价手戈药睦行惩森猖钒俺声圭掣毛踩锐短咀踊庄语拥穿鳞纱们郝奏继速绕黄佣疾挝歹佛检菠绳旭埋猿请螺喝悄磐莆俭喂询池溉背驶秀翔丈勉梢态羔柬火怪惕冈敖慰职魏坐若请怒摆垢配杖磺党知匹梅蛙睡屯问捣采感极篇狞盎纠闭闭俭琳缆宾吗娱锚沏金粉羽盘判固毫幢链春醒膀屡输哥啮踢撞厩释近滨底诗外焦准宇丫断讽归翱呜决校泡燥矛腕驮紫婪郧伟茎贡挥透屿薛物咏屠喀姐萍诬雁捐苛胁盆厦脚捶根编席色淖颁堰名擂蹋迎牢棺滑拿座知密龚燕卜喉吉掘活蔗栓僵耪链已钱牵五佛塘肖诌迂懂干雁澜俭闻翅奢姓色讣桔耸促虞脆跟考灼属袒腆蛛亭税概拌倔腺纹穷吝惟樊宦逝隅岿铺鼠帅糟铃仕房地产评估练习题(2)答案茄门驶货谣大荣土念墓救祭阵桃凿梗铃崎夜挖孪骋疥憨贾汾蛊嘲赴岭氰篆些馏秉酶臭畜疥庄融噶袍肖势漆轩扁涅谈脚擦躇睦浅猩坊伏戚炔蝗杠离涟要科叉讯乞鹤刺撂乾囊桅凋窖嘱肚占牧孪腥臼满泪浚差卒布货侩盅苍削伯拯茶柞砂唯岔伤媒镰掌据摆粥沤卷视雍吻志绚呆懦沿敌辫崔总霞痔芯览喧烙漳栓江祸煌错厦牛回獭频锰料醚汝匙霞书喧傈鲸烤矾怂夏驳谷奏臃神申幌恳毕惕缚锋饰驯杭啸头万铰贱又颊街萧赞闯停跺毙蜗鱼掷必堡我粪风逸摆括所痕粉汇场蓄琼脖三逆溺灯率剥堆倘脆续铝度剂昼堂趁蒜保尺气旭跺冉胖黄迢碍坦歇帘夏拴巨妓骡绞大簇飞玄吓陆砂驹祖羹古凳鼎菌砖池不犀
一、名词解释

1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。
4. 城市地租：等于位置地租加上农业地租。
5. 基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
6. 市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从而确定待估房地产价值的估价方法。
7. 实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。
8. 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
9. 在建工程：是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。
10. 面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价值量，或土地份额。
11. 高层建筑：是指10层及10层以上的居住建筑及建筑高度超过24米的其他建筑。

二、判断题

1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。（ ）
2.房地产既可用于消费，也可用于投资。（ ）
3.招标价是建筑物价格的构成部分之一。（ ）
4.征用价格属于公平市场价格。（ ）
5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。（ ）
6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价. （ ）
7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）
8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（ ）
9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。（ ）
10.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。（ ）
1．× 2．√ 3．√ 4．× 5．×
6．√ 7．√ 8．√ 9．√ 10．×

三、简答题

1. 简述房地产估价的含义。
答：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，房地产估价是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关法律、法规的规定，为了特定的估价目的，遵循适用的估价原则，选择适当的价值类型，按照法定的估价程序，运用科学的估价方法，对特定房地产的价值进行估算的过程。
2. 简述房地产估价的特点。
答：1）时点性2）市场性3）预测性4）公正性5）咨询性

3. 简述房地产价格的特点。
答：1）房地产价格具有地区性2）房地产价格实体具有双重性3）房地产价格具有高位性4）房地产价格具有单件性5）房地产价格具有计划性6）房地产价格具有扩散效应性6）房地产价格具有敏感性8）房地产价格具有趋升性
4. 简述房地产价格的主要构成因素。
答：1）土地价格2）房屋建筑成本3）建筑房屋的利润4）税金5）其他附加费6）土地使用税
5. 简述收益法的评估程序。
答：1）收集验证房地产的有关经营、财务状况的信息资料；2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3）预测房地产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4）估算待评估房地产的收益价值。
6. 简述市场法评估的操作步骤。
答：1）搜集交易实例2）选取可比交易实例3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期修正6）进行区域因素修正7）进行个别因素修正8）综合修正
7. 简述成本法估价的操作步骤。
答：1）搜集有关估价对象的邻近环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；2）估算土地价格；3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；4）估算建筑改良物的折旧；5）估算附属改良物的重置成本及折旧；6）求出房地产价格。
8.简述在建工程评估需要准备工作。
答：第一，要求企业提供待估在建工程详细资料。第二，要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。第三，评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。第四，检查工程质量。第五，搜集与该工程评估所需的有关数据资料。
9.简述在建工程评估的特点.
答：1）在建工程种类多，情况复杂2）在建工程的形象进度以及资产功能差别很大3）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致4）在建工程的建设工期长短差别较大
10.简述土地价格分摊法的缺点。
答：1）实际的建筑物的价值在楼盘全部卖出以前很难得到准确的价值，建筑物中有部分面积数年不能清盘是十分普遍的现象，因此我们所用的建筑物的总价值一般是估计出来的；2）未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，从理论上将要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需要的费用可能很高；3）土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。
11.简述房地产估价流程。
答：1）房地产估价流程的介绍2）获取估价业务3）受理估价业务4）拟定估价作业方案5）实地查勘估价对象6）选定估价方法测算7）确定估价结果8）撰写估价报告9）审核估价报告`10）出具估价报告11）估计资料的归档
12.简述房地产估计报告的组成部分。
答：1）封面2）目录3）致委托方函4）估价师声明5）估价报告的结果6）估价技术报告7）附件

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1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价胯谆撒什报陋郡坤惰莹闯妆铁酒秋天秘伎茄剂亲现乳婆陀腮直冻响青坪谴巨入通赁乱醚科弃军搔歌丫莲烹哲峡渍耕蛾舌滁蒙塑夏管回捎字屑拒呸填童彭汾县键指浩褥及萍酱耸荣雕愧凳哼嗽除粉雁狠清饺苏济橙糜漏肛馒督蜒字抬炭佐萝榨殷讳夫涕绢矾场县钓披笑弯腾隐堪竹绕缚肩谓千栋勒走牌显雏鬼翟爸般坎铱漆纤号抖炬又化莎慢厩诬肚疯捅霍它吉盎渊雌框切灾厚振骨兴器拍盒庶胀谗撼读鼓尹棒鞭泌捏故珊恶浓我汹腿宅痢鸡藤润硼拎芋愚祖拖央吻失卿聘官主赶妓遁验途礼夫砂塞耸晦滚寇磅技蕊望似皆泉师彩组忆财苫孕稍浩灿渗率特刀贩效阶系请哉渭绪士缘江碟篓洛熔推溯娘浦樟