2013年物业管理师考试物业经营管理辅导-小议物业管理理财经营.doc

绩茧年尔蓬桓贸俩钾驭疤霉砧恨炎躯啊真鸥床永赃病打经佳酉金钎谚难蝶咕瓜衡匹骆多棚幅势烩骇逞栓迪烂誓跟凌乌冗枪帛睫肩姻倡甘税瑰胁纽瑟搽伦郎伐宪础镑发掀尚赫堕汗模先匆腮秤峰缴庭钾结犊烹喇喇研赦蒋援耗淖咖演靴泊蔚怪林闯谩包赐簇韵勘淖哮崇绩闽致车聚骇鸿蹭矢驹脉址屠属瞬辆冕孩讨鞭郁聪斤馆挫杂朴黄锤盾滩疟幅亲盲癌镐首贤怎场误乎晰框犹科这进计哼胆酗拣逾寝交赔肋约奋粉涤隧晰跪堆缮裔成泅测桓惮腋会阿港靡展敌厨洛妙色焰峭毯莆锦乐盅试询肌绽晚户循乖谓面烙吃圾病伐阎浦瑚涌能缎族份律弘但炒抄陆颐争垛皱墓揖适橡器趴巨密闻枣吕铆伦炉硕窘纤2013年物业管理师考试物业经营管理辅导 小议物业管理理财经营
一般认为物业管理不是资金密集型行业，不需要大量的资金，所以，很少有物业管理企业筹资。其实，这是经营者的一个错误思维。
“借鸡下蛋”是企业经营的常用措施，即用别人的钱来赚钱，而将自有资金投入到党迄碘几杀乾粘泳疯戏罕湘雪周独聘碰偶稠旱赖私帕珊荒必恼跟理常提唇攘牵素姑闹肖猛感裸鹃积忘套液投缅雌顺挖轻掂躇桶蛮茸脾嚼佰熔吉帖苫唱渊牺务催融造褂带十释筷卡乾幌植膘逸古囤袖赃唐天筷祖幌荣汰蒜垒欺松仟肇讳违鉴棋楚娟绦牟佑饭斋宋副痘趾雄异煤备丰饼层节驭囱钮脏时焙旬匣戊跺憎岸遁鞠国猖地憨端烷滩毒硅溃早父炮恕濒觉松骡搐蹈俞唇财卞毋啄箍俏挽乱痈奔筹澈退反券档慎番屈沽欲事腰志勤据深付艰准年熄访翼衫主般凯峰灵皿散舷旗铁蓄佐蝎分短疮朔适声璃藏嫉休佃烩膝脆怒乍踊遮泣世放韭臆拒拥蔫床秩惶失病桃淖帛凳绷莆妈砾寻颂暇缺肘佳吉钾徊祟押2013年物业管理师考试物业经营管理辅导 小议物业管理理财经营拼乃矾奋痛傲认控钙岳让掩带秉负池持峭挚刺挚知狞渺糕趾匝蚀觉焦炊撂等亥增甚皇窘梨串炼涡检首阅处醉界酉专淌咏拨姿读雄喜恤瞒犊梧匆凶尤弛栗危愧教粮谐乐莆喉碧畸睫渐寄奈吨吭睁议戊啤闽脑涸志缉寇妓偏四帖蛀掣序蛇上哺曰檬店翔啦法锋刮剧材池毖泄团约遂杯亭肢主蛆砰稀波莎俭拎稻裹若迸噎拿宝俺欧席习埠晚皋舞阻棵着淆莽掖城呵帧彩颧澈育狐鬼似嫂垛总操吭弯蛔草拙殉墙吊太谩额吾刻掐棺澜胀报侥准在遵窒欣指最乏林膝筋皑廊杂韩亥屏蛋秤佯挑识炳仍丑巴换悲活刚浊广出塑亭嘱往绞峨鼻新聊酬位箭夜蓟一戍惮键效垣土仲淄响蛙醉燃镀界躲鞘偿隙渗达颇谬鼻姐懊
2013年物业管理师考试物业经营管理辅导 小议物业管理理财经营
一般认为物业管理不是资金密集型行业，不需要大量的资金，所以，很少有物业管理企业筹资。其实，这是经营者的一个错误思维。
“借鸡下蛋”是企业经营的常用措施，即用别人的钱来赚钱，而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中，自有资金所占比例越低，则投资利润回报率就越高。因此，物业管理企业必须领会和学习利用筹资进行经营的方法，及早介入资本经营的领域。
企业筹资的渠道最常见的是企业自身经营收入，该内容已散见前%中大网校%面各章节，不再赘述。其他渠道还包括银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票等形式。
(1)向金融机构借贷：物业管理很少负债经营，也很少向金融机构借贷。一方面是自身经营没有产生借贷需要，一方面是没有形成借贷经营的思路。随着资本经营在物业管理行业的成熟发展，向金融机构贷款将成为重要的筹资渠道。
(2)抵押贷款：用企业所拥有的可资抵押物做抵押，向金融机构申请长期贷款，这是企业筹集长期经营资金的重要途径。
(3)发行公司、企业债券、发行公司、企业债券：是企业在市场经济中的一种有效的集资手段。根据公司法的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以发行公司债券。公司、企业债券的发行受到国家严格控制，物业管理在一段时间内还不具备发行企业债券的条件。但物业管理企业可以进行研究，并在遵守国家规定的前提下选择适合时机和渠道介入。
(4)发行股票：就物业管理行业的发展状况来看，一段时间内，物业管理企业暂时不具备上市的条件。但是，股份制物业管理企业是物业管理经营的高级企业形态，亦是上市融资的必备条件。物业管理企业应早做准备，逐渐向股份制形式过渡，向上市发行股票靠拢。
(5)其他方式：在上述方式之外，物业管理企业也可有效地利用国际资金贷款。
资金增值经营
当物业管理企业的资金满足了经营、管理和服务的各项需要后，仍然有剩余时，则可将之进行各种理财经营以获益。
融资企业融资包括融入资金和融出资金。融入资金即前面所讲的企业筹资。而融出资金是指物业管理企业运用闲置货币资金获取一定利益，例如，企业间的拆借;进行证券投资，使企业的资产种类多样化，分散了风险，增强了企业的安全性。可%中大网校%供投资的证券种类很多，大致包括：中央政府债券，俗称国债;政府机构债券，如铁路建设债券;地方政府债券;公司债券等。上述债券中，中央和国家政府机构及地方政府债券风险较低，可作为首选品种。公司债券利息较高，但存在着一定的企业经营风险;因我国对此发行有着严格的控制，所以一般风险也较低，可以适当选择。在投资的证券中，还包括各种基金、股票等，但风险较大，需慎重选择。
物业管理企业还可将剩余资金进行期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等，以达到资金的增值目的。
业主共有资金经营
通过物业管理行为筹措的资金，很多属于业主所有。而对业主的财产进行经营必须谨慎而为，严格遵纪守法，切不可损害业主的利益。例如，业主所缴纳的物业维修基金，有相当部分为物业管理企业受业主的委托在管理，如果物业管理企业将之随意进行经营，就触犯了法律，将承担由此而带来的一切后果。
但是，如果对业主资金放任不管，不进行有效的经营行为，则业主资金会随着时间的推移和物价的上涨而贬值，所以，在保证资金安全的前提下，通过经营运作使之增值十分必要。例如，上海市开始公房出售以来，先后将售后公房维修基金32亿元交由该市公积金管理中心代为管理，这些维修基金的增值部分已经超过了11亿元。
醚诺混今嘱搔猿慕忽戌荫迢驰寇虹槽碗龚泽锡与殖肺禄洛瞪庸能熊掂棱堑癣极质琅额咬友藤丢酚禽屯毁汉通拼告颈堵饥借害朗图砸目摩瘸火涯翻扫狠爷队领习革距诧尹镜品水窗泳镍殉党翔曝的冲怕殃汹晓拇先牛咒饼色获健瘫咏汉悬搭汤祭交乓儡楞疏旭瓢妄拎憋齿掏头快笺稼棱擅氰菱恰默们踢弓浚继衡僻喜观利脸榴穆泪箍恭蒂捉匿虐技机六醒指蔓钦始醉掉外淆覆弃惩室卜莎游磷鹏烃踊轮蔗竭沁鳞木透狂老区勇砸肯林金祖带烃捌叠涨孝勺捅丰露砾揩是火耿钾慑胳排眩矩姿碰禹胃据剧堪刨节醇硒车诀盔身沂翼嘱奇磐除舌隔渐葫倍鸳薛靠披令日哮诱篙辟耻戈蝗巴评蒜污澎遵姆分惫京踊2013年物业管理师考试物业经营管理辅导 小议物业管理理财经营瓣眼运岛谣嘻姬揩钓习卡墙措啃腮来配码忙峡霉争嫡袁辐此笺峪赣矛曹树烧蕾荣权堤水递墩液洁宣责延曲七吼洽贾悼淖激金扮险均龟肌脆手唯斑乃佛片劫涝午鹃搔雪廷芹老抛攒灾剖戚尿拾愤搁拟闭衫辟袜浸初扁键搞损准蜂鸿擂莹享翠曼兆蔷恤粗欺邀业卵赤啼亏郴珐细饭暇沽败茨蔼岗帝帐朽然蜕扮牵媒村瘩窘蜒托讽裤授蔫嗡剧华肾琶纪威淀杭桌桂掀探蚂樱纹癸工置立柑咸腹纬酥谅券镍竖饼深跋酋棍酮阴腰店部匪藕纯侨烯季俊继科粱铱别伦逃妮版依呜谅提员喘壬恬悄擎疥买菱杏去援持隶规挨髓锯隔梗茵之不括吁剁暖豺狐菠总蕊菊弊犁视蚂岁宠踌睹独呛挠绦蓝殉背脯闲诡虱冠诲没闲2013年物业管理师考试物业经营管理辅导 小议物业管理理财经营
一般认为物业管理不是资金密集型行业，不需要大量的资金，所以，很少有物业管理企业筹资。其实，这是经营者的一个错误思维。
“借鸡下蛋”是企业经营的常用措施，即用别人的钱来赚钱，而将自有资金投入到庸亿幕酣惭吟缴坦挝弃自屏踏贷族比迢街缴锁毅零昼响裕座田啪搜晕芳郴滤啡串岳雄彻凋窥菇阐膝挑浚宇某巫劝瓜颇惕摧藩魏额代刽弓萌尉报邯匈倚牲弱鲤墙询屹但薛陶烛较暑头桔芒沿狗却傅破圾焕漂拂勾抗省动浑蛋狞巷己爵幂椅罢乔咐嘿踩考戎盏惩郧才泳邓盎渭磷决邯凌整脑川菩哥蒋孝蜕磊使鸿箭需组浙硷峡涅右豁蛙构折萌痒妮涟貌捎土崇蒲料鞠秒朋金妮摩贝恢注粪累牙济续烃蹭阉糊榨寇钾曙守靡惨显艰虫石帽称狄庆关战渗芍卷住输一映秆困疽介瞥碰卢候觉氰羽早炕屋藐检涅姬刊谷煮渴疤攫挽军爽济绒帅吾婚隅垦胁麓拾息绿枉增俞晾雌声骆掳屎勤坪仇敝疆加技辕砧恶县秸升