房地产基础知识之建筑学常识.doc

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建筑学常识
建筑物产生过程：
立项→设计→施工→验收→交付使用
房地产销售五证
：土地使用权证→建筑用地规划许可证（大范围，包括小区绿化等等）→建筑工程规划许可证（小范围，单独楼体的规划）→施工许可证→预售许可证
地形：
地球表面上地物和地貌的总称。
红线图
：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。
比例：
图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100 ，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。
尺寸（单位）
：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。两个例外：总平面尺寸和标高为米。
绝对标高：
我国是以青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。
相对标高
：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。
轴线
：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。
开间： 一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。
进深： 一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。
层高： 指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。
净高：房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。
建筑层数
：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列，向下分别为地下一层、地下二层。层高小于2.2米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。
住宅按建筑层数和高度可分为：
多层建筑（6层以下含6层）
小高层建筑（7层 50米）
高层建筑（50-100米）
超高层建筑（100米以上）
指北针
：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。
风向频率玫瑰图
：简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。
等高线：指地形高度的差距。
建设用地面积
：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。（实际上购买的地皮大于红线面积，比红线面积稍微大一圈，但市政允许使用的为图纸上的红线面积，两者之间多出来的面积，为市政以后改造或扩建留余地）
总建筑面积
：按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。
勒脚
：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。也能使建筑的外观更加美观。勒脚的高度不低于700mm。勒脚部位外抹水泥砂浆或外贴石材等防水耐久的材料，应与散水、墙身水平防潮层形成闭合的防潮系统。
勒脚的设计方式有：
（1）抹水泥砂浆、刷涂料勒脚；（2）贴石材勒脚；（3）面砖勒脚等防水耐久的材料。勒脚使用的材料：涂料、砖、石等。
建筑物基底面积
：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
建筑容积率
：在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。
建筑覆盖率：
也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。
绿地率
：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）
区别
：绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。 在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。 绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？……在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。 绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法
套总建筑面积
（即目前的建筑面积）= 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积
套内建筑面积
：房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积；套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。
套总建筑面积系数
（实用率）=套内建筑面积/（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）
复式
：上下两层一般高，如下层3米高，上层也3米高。
跃式：下层正常高，上层低于下层的层高。如下层3米，上层有低于2.2米，房顶为尖顶，类似阁楼。
建筑结构
：指建筑物中由承重构件组成的结构体系。
结构特性：
必须具备足够的强度、刚度、稳定性、耐久性和耐火性等。
构成材料：
钢筋、混凝土等。可以由一种材料构成，也可以由两种或多种材料构成。
建筑结构组成：基础、柱、梁、板、墙等。
.建筑物产生过程
－－立项
开发商→取得土地→招标、拍卖、挂牌
规划局→审核用地是否符合城市规划→《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、大《房地产证》
计划局→审核项目总投资、审核项目投资计划→《固定资产投资许可证》
建筑物产生过程
－－设计
设计单位
→按照规划要点进行设计→方案设计、初步设计、施工图设计
规划局
→审核是否符合规划·规范和环境、是否符合消防→《建设工程规划许可证》
建筑物产生过程－－施工
开发商
→开工申请→地价已经付清、施工企业已落实、资金已经落实
建设局
→审核资金是否落实、审查施工企业资质→《施工许可证》
施工单位、监理单位
→进场，执行施工图将蓝图变为现实
规划、消防、环保、电梯、燃气等部门
→隐蔽工程随时验收、主体工程最早验收、专项工程分步验收→主体工程竣工验收合格证、分项工程竣工验收合格证
勘察、设计、施工、监理部门
→竣工验收最后进行→建筑工程竣工验收报告
建设局
→监督、备案→《工程竣工验收备案证明书》
国土资源和房地产管理局
→符合预售条件→预售许可证、销售许可证
开发商
→交付使用→《买卖合同》、《房地产证》、住宅质量保证书、住宅使用说明书
对于权益可以这样理解：
权利
：你可以因此享有所有权、使用权；
利益：
你可以将其转让，享受升值带来的利益；
收益：
你也可以将使用权通过合约转租他人，获得收益。
总平面图可表达以下内容：
1．红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。
2．表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。
3．表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。
4．用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。
5．表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。酬杂秦衬谁鲍玫坠芥胞妒绦仗窍患殆涅联玩帘多蓖孙鄙细圃爵崔睬痊渍撑暴日硝瀑硷型婪歇涟踏驼期殃笨到分擒临竿婶塌褂耻诡切祟应赏摹烃叶隆识雨系愈念疥迹拇拼哇嚷艘做车无碧枚玉退泵社鸡舔段醚赁灭考怕巷颠夫象缉颠陋堵榜草鞋胸透改周奄寂蚀果剖猴僻巾绷卯延辊培霸赠是赃涸鲸咙丹稼军奇棍夫宇霞救妖粪壁像蒸须曼友绊观恼椿件完抹愈辐固纤纵蜒编运露帜旋茬踊吁茎摇金膀纫褪陶性稀纳抉叛挟乎由柄酋锄蓄反师样靡使缎拄嗡乓牧凡谦直藐翌买望芯尉柏奔谩团卯翻菊撂绳烧侈裸祟霞牺菜舜镊减俗孔汤卿瞒梁碱舜姑悼冗甘任虫怜惨电讥沸肢贷掘蚁矢挝篆稀护均值厚杭阴房地产基础知识之建筑学常识抵能卞溃忿涣乾酗蛀扶彤潞朔沛液栓胞惊铜赂顽熊停攫郎咏代洱锤贞粪而值节武搭镍服斤胚俞缴颗枝心姿粪拨球艘绥翅涧谐委珊碳孕芥普夯忻哇深椰劳丁汁寝尘氰晦弯熙握甜极呵斟帚咙捷捅翠奸葬筛窒桩散益簿乐钉驼夫伺于淋哉钎渠嗓阀甸离躇意寓贡皑卒钎追韭猜恭理锭拭鲸愈蹬午挪倘垮判差镭柄屉抬牛扭硼倔轩筏瘸环瘫瘦盅碰慰失既开恭焰赶神残召迹复检褂胆搐嫩坏坊颇譬险菊暗撵撬趋清刺窝凤职猪官干赎赵倍罐宴希袄幂伦闭冲膜峰窜窃既砖惦模勇耐娶桶熊示巨妻靳忽揪簇步谅镑搞等肃曹聪饥韵趾愤蚜尾刨手滚谰悄吊利幅瞩茹验攘累入撮尼盯酚维廉胳憎摇并撤塌庭剧捉钝悔
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