2010专题报告01：房地产税费制度对房地产价格变动的影响.doc

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房地产税费制度
对房地产价格变动的影响

REICO 工作室

2011年1月

课题顾问： 孙 钢
课题负责人：张学诞
课题组成员：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙
许 文 梁 季 施文泼
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房地产税费制度
对房地产价格变动的影响

REICO 工作室

2011年1月

课题顾问： 孙 钢
课题负责人：张学诞
课题组成员：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙
许 文 梁 季 施文泼
执 笔 人：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙

目 录

内容摘要 3
一、国外房地产税制比较分析 3
（一）房地产税的分类 1
1．房地产保有税 1
2．流转环节房地产税 2
（二）房地产税税制要素比较 2
1．保有环节 2
2．流转环节 5
（三）房地产税税收收入及分配情况比较 8
1．房地产税的收入情况比较 9
2．房地产税的收入归属比较 11
（四）房地产税税权划分比较 13
二、我国房地产税制分析 15
（一）我国现行房地产税制概况 15
1．房产税 15
2．城镇土地使用税 15
3．土地增值税 15
4．耕地占用税 15
5．契税 16
6．营业税 16
（二）我国房地产税费收入情况分析 16
1．房地产税收 16
2．房地产类收费 18
（三）我国房地产税制存在的主要问题 19
1．税种多，重复征税严重 19
2．税基窄，税款流失较多 20
3．重交易轻保有，税负不公 20
4．规模小，不能满足地方财政需要 20
5．费大税小，扭曲了税费关系 21
6．计税依据不合理，背离房地产税的本质特性 21
7．配套制度不完备，制约房地产税的发展 21
三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响 21
（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响 21
1．短期内税费变动对房地产价格的影响 22
2．长期内税费变动对房地产价格的影响 24
3．实证分析 25
（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响 35
1. 保有环节税费变动对房地产价格的影响——理论分析 35
2．房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响——其他国家的历史实践 38
3. 房地产税收对房地产价格的影响——现实分析 43
四、结论 46
参考文献 47

内 容 摘 要
本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分：
第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。
第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。
第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。
第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。

一、国外房地产税制比较分析
作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。
（一）房地产税的分类
世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。
1．房地产保有税
房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。
（1）不动产税
不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。
（2）财产税
在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。
（3）定期不动产增值税
该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。
（4）其他税种
如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。
2．流转环节房地产税
流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
（二）房地产税税制要素比较
由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。
1．保有环节
当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动
产增值税及其他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1。
表1.1 部分国家及地区房地产保有环节税收情况
国家
税 种
计税依据
名义税率
日

本
固定资产税
计税依据是课税日期登录在固定资产账目上的价值，原则上每三年对其纳税价格评估一次
标准税率为1.4%，最高税率为2.1%，由地方税法规定
城市规划税
计税标准同固定资产税
由各市町村政府自行确定，但最高税率不得超过0.3%
地价税
（1998年暂时停征至今）
以每年1月1日土地所有者所有的全部土地价格的总额扣除基础项后的余额为计税价格
1992年开征，开征时税率为0.2%，1993年调整为0.35，1996年调整为0.15%
（续上表）

闲置土地特别
保有税
计税依据：土地取得价格与市场时价中之高者
适用税率为1.4%
应纳税额=土地取得价格×税率（1.4%）－固定资产税税额
征收对象为单块面积在1000m2以上的闲置土地
英

国
住宅房屋税
（市政税）
计税依据是以住房评估价值为基础来确定，其课税价格由税务局所授权的房屋估价机构进行评估，并确定房屋的价格等级。
现行房屋价格等级共八级。不同级次价格税率不同，实行超额累进税率，其税率标准由各地方政府确定
非住宅房屋税
（营业房产税）
该税的计税价格是不动产的年净收益，它等于该不动产的市场年租金减去修缮费。
税率因房屋使用用途不同而异。每年4月1日由中央政府确定。
韩

国
综合土地税
计税依据为由土地估价管理部门估价的土地市场价值和租金价值，税额由税务部门核定。
其税率比较复杂，分为一般税率、特别税率、个别税率三类。一般税率适用于法律规定的一般课税对象的土地（即空地，地上无定着物），税率为0.2%—5%；特别税率适用于地上有定着物的土地，税率为0.3%—2%；个别税率适用于农业用地、工业用地等特定用途的土地，税率为0.1 %—5%
房屋财产税
计税依据是房屋等财产按重置成本法评估的价值
既有比例税率又有累进税率，对住宅按其价值的多少分为6个级次，实行从0.3%—7.0%的超额累进税率。对工厂建筑物，高尔夫球场用房、别墅、高级娱乐场所和其他房屋，实行比例税率，分别为0.6%、5%和0.3%
土地过分利得税
计税基础为土地增值额，公式：土地增值额=地价实际上涨额－地价正常上涨额－资本性支出费用－利息支出（其中地价实际上涨额=课税期末地价－期首地价）
采用比例税率，税率为50%，原则上每3年征收一次。但如果在课税期间地价第一年或第二年的增长超过正常增长率（国家平均的地价上涨率）的150%，则土地所有者每年均应缴纳此税。1991年和1992年，韩国两年均课征了土地过分利得税。1992年后，地价逐步稳定，则以地价上升率超过44.5%的闲置土地为对象，每3年定期课征一次
土地开发负担金
应纳土地开发负担金课征基础是以开发完成后的地价减去原地价，开发期间正常地价的上升额及开发费用后的余额。
课征率为50%
（续上表）
美

国
财产税
按房地产等财产的评估价值
税率由各地方政府根据预算自行规定。名义税率各地不一，一般在3%—10%之间，如纽约、芝加哥等大城市的税率要高些，有些地方税率还随通货膨胀率作调整，但调整幅度控制在2%以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的1.2%—1.4%
法

国
房屋税
（地方建筑税）
课税标准是不动产价值（包含建筑物与建筑物占用范围内的土地），其价值以国家所颁布的建筑物的价格为准。
根据预算制定，有全国范围内的限制。税率为1%—3%，但在特殊情况下，最多可达5%
土地税
（分为建筑地税和未建筑地税）
建筑地税的课税依据是以土地登记在册的评估租赁价格为基础，再扣除保险费、维修费、折旧费、管理费等（约为评估租赁价格的1/2），就其余额课征。
未建筑地税的课税依据是净租赁价值，即是从评估的租赁价格中扣除20%的经营费用后的余额为计税价格。
税率各地区不一样，且每年依评估的租赁价格不同而不同。其税率由各地方政府自行确定
德

国
土地税：德国将应税土地分为两类，即农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税A，对建筑用地征收土地税B。
农业生产用地计税价值为产出价值。
建筑用地的计税价值为市场价值。
根据土地的不同质量，可以将土地分为6等。农业生产用地的土地税税率为6‰。建筑用地的土地市场价值由各州的评估委员会评估得出。独户住宅的土地适用累进税率，即价值在75000马克之内的税率为2.6‰，75000马克价值以上的部分税率为3.5‰，双户住宅的税率为3.1‰
中

国

台

湾
地价税
计税依据及方法：按每一土地所有权人在同一直辖市或县（市）的申报地价总额为计税依据。
地价税税率实行六级累进税率，分别为10‰、15‰、25‰、35‰、45‰、55‰。
自用住宅用地地价税率按2‰课征
房屋税
以房屋现值为基准
居住用房屋最低不得少于其房屋现值的1.38%，最高不得超过2%，自住房屋不得超过1.38%；非居住用房屋，其为营业用者，最低不少于3%，最高不超过5%，若为私人医院、诊所、自由职业事务所及人民团体等非营业用者，最低不得少于1.5%，最高不超过2.5%；房屋同时作住家及非住家用者，应以实际使用面积，按不同税率课征房屋税，但不是住家用者，课税面积最低不得少于全部面积的1/6
（续上表）

空地税
计税依据：应纳地价税基本税额
空地税的税率是按该宗土地应纳地价税基本税额加征2—5倍。由此可见，空地税是以地价税的基本税率为基础的，即按基本税率10‰课征的地价税为计税依据，不包括累进计征的部分
荒地税
也是以地价税额为基础
荒地税不得少于应征地价税，最高为地价税的3倍。同时，对废耕农地所有权人超过复耕期限仍未恢复耕种者，经直辖市或县市地政机关会同有关部门查定后，加征应征税额3倍的荒地税
土地增值税
课征依据：土地增值比率
土地增值税实行以涨价比率为基础的三级累进税率，即40%、50%、60%
不在地主税
也是以地价税为计税基础
不在地主税按应纳地价税加倍征收
巴
西
农村土地税
计税依据为土地面积
实行累进税率。根据土地面积与使用程度而异，税率在0.03%—20%之间
城市不动产税
（分为城市土地税和房地产税两种）
计各依据为房地产评估值
土地税是对城市无建筑土地的所有者课征的地价税，以投资购买的地价为计税依据，税率大多在2%—3.5%
房地产税是对城市房地产所有者课征的土地税，税率为比例税率且各州不同，2000年为0.3%—3%
澳大
利亚
地方财产税
各州自行确定，各有不同
各州根据预算制订
土地税
财产价值
固定税率，各州有所不同
加拿大
财产税
财产价值
根据预算制订
中国

香港
差饷
计税依据是物业的租值
每年由立法会根据香港政府财政收支状况决定，现行为5%
不动产税（只有在个人是业主并且将物业出租的情况下才缴纳此税）
不动产税现行税率是16%，若物业拥有人为法人，该物业租金会视为公司营业收入，而缴付利得税，现行利得税率为17.5%
意大利
不动产增值税
计税依据是课税时日市价与基准日市价的差额
实行超额累进税率，并按不动产持有的年限的长短来进行设计。一般持有年限与税率成反比，税率由各地自行确定
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版；
财政部资料。
2．流转环节
如前所述，流转环节的房地产税，一般根据取得方式而设置税种，部分国家和地区房地产流转环节的税种及具体税制要素设计情况见表1.2。
表1.2 若干国家和地区房地产产流转环节税种、计税依据与税率情况
国家
税 种
计税依据
名义税率
日

本
不动产取得税
计税标准是取得不动产时该不动产的价格以及因扩建、改建所增加的价格，所谓不动产价格是指在政府部门进行固定资产登记时的价格。
标准税率为4%，但如果购入土地用于住宅开发和建筑，或购置住宅，税率可减轻1/4，即按3%的税率课征
登录许可税
课税依据是不动产登记时的价格
其税率因登记类型不同而有所差异
印花税
合同金额
印花税实行分级定额税率
继承税
在计算继承税税额时，是以课税价格为基础，确定各继承人各自承担的继承税税额。
采取超额累进税率征收
赠与税
计算赠与税税额时，从受赠与人所接受的赠与财产中减去基本扣除项金额形成课税价格。
采取超额累进税率征收
英

国
遗产税与赠与税合并征收
计税依据是所有赠与财产的总累计额和死亡时转移的资产总价值，均以转移时的公开市场价值计算。
1986—1988年采用累进税率，1989年改为比例税率，税率为40%
印花税
注册的交易价格
1%
资本利得税
计税依据：不动产转让净收益（销售价格－原值）。出售自己主要居所、居民退休后所出售的任何家庭居所（不一定是主要居所）都将被豁免资本利得税。 Taxation of Chargeable Gains Act 1992。

按保有年数适用不同税率，最高税率为40%
美
国
遗产税与赠与税
遗产税的课税对象是财产所有人死亡时遗留的所有财产价值总额。
遗产税与赠与税税率相一致，实行18级超额累进税率
资本利得税
对于个人来说，长期投资的资本利得（超过1年的投资）税率较低，2003年，长期投资的资本利得被调降到15%（对于归入最低和次低所得税缴纳人群的两类人，资本利得税为5%）。短期投资的资本利得税率较高，与一般所得税税率相同。2011年，所有被调降的资本利得税率将恢复到2003年前的水平，即20%。当出售一份房产时，如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可获得250,000美元（对单身）或500,000美元（对夫妇）的资本利得税豁免份额

中
国
香
港
印花税
凡与不动产转让、租约和股票转让有关的各类文件，均须缴纳定额或从价印花税，又称厘印费。
由0.25%—3.75%
遗产税
计税依据为总遗产额扣除葬礼费及被继承人的债务及其他免税额之后的纯遗产额。
由5%—15%
资本利得税
课税对象为投机或商业性质的不动产交易利润。
现年度适用税率
法人：17.5%
法人以外人士：16%
德

国
遗产税与赠与税
对财产进行估价以确定计税依据，土地、房屋等不动产一般按市场价值估计。
实行超额累进税率，并按被继承人与继承人或受馈赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计不同的税率，分为三级。最高税率为50%
房地产交易税
计税依据为成交的房地产购买价格
1983年税率为2%，1998年起为了弥补因财产净值税的废除而减少的收入，税率提高到3.5%。但有人已将此案提交联邦宪法法院，认为这与《基本法》中促进个人财产形成的条款相违背，要求仍然使用2%的税率。联邦宪法法院正对此案进行审查
资本利得税
对出售已拥有10年以上的房地产所获的收益，不征收资本利得税。但是，目前有一些预案计划引入新的资本利得税制度，税率20%-30%
中

国

台

湾
契税
计税依据按申报时当地不动产评价委员会评定的标准价格核定。
买卖、赠与、占有契税为契价7.5%，典权契税为契价5%，交换、分割契税为契价2.5%
遗产税
课税标准以被继承人死亡时的财产时价为课税标准。其中土地以公告土地现值或评定标准价格为准，房屋以评定标准价格为准。
超额累进税率
赠与税
应税额计算方法与遗产税相同。
超额累进税率
法

国某些情况下，资本利得税可以被减免，比如出售自己的主要居所所获收益。

对事业用资产的利得征税
针对投机性不动产转让，原则上与其他所得合并计算。
凡因转让保有期间2年以上的事业用资产而得到收益时，以15%的比例税率征税；保有期间未满2年者，与其他所得合并征收所得税
（续上表）

对建筑用地的资产利得征税
征税标准以让与价格扣除取得价格的方法计算，但取得价格以保有期间每一年增加3%的方式计算，且以此方法计算的取得价格，需要再评估。
由于转让建筑用地的所有权或其他权利，或转让主要资产为建筑用地的公司所发行的证券而产生资产利得时，与其他所得合并征收所得税
巴

西
遗产税、赠与税
财产价值
2000年为4%
不动产转让税
不动产的转让价值
2000年为2%
韩国
不动产转让所得税
课税税基=转让价款—必要费用
分个人所得税和法人所得税。不动产转让个人所得税：转让期在2年以上，税率为40%，小型住宅按30%征收；转让期不足2年的，税率为50%；未登记转让的，税率为75%。
不动产转让法人所得税：根据《所得税法》规定，以法人所有土地的转让差价，作为年度所得并入综合所得中课征法人所得税，另外再课征法人税特别附加税。法人税特别附加税的税率，未登记土地转让时按土地转让金额35%计征，其他情况按25%计征
遗产税
居民通过继承或馈赠获得的所有财产；非居民通过继承或馈赠获得的、在韩国境内的所有财产价值。
起征点为20万韩元，实行超额累进税率
赠与税
税基包括：所有可转换成货币形态的赠与财产；对赠与财产拥有的法定或实际权利的经济价值。
起征点为20万韩元，共设5档超额累进税率，每档应纳税为税法规定的固定税额，与适用该档的税基超过该档下限数的部分乘上该档税率的和
印花税
分级的定额印花税是根据契约上实际记载的数额而定；定额印花税是按照契约、文书份额定额缴纳。
不动产转让合同额500万韩元以上不超过1000万，税额1万韩元，低于2000万韩元，税额2万韩元
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版；
财政部资料。
（三）房地产税税收收入及分配情况比较
房地产税在世界各国尤其是发达国家的税收实践中较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。发达国家更重视对房地产保有税的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占税收总收入的比重较高，这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。
1．房地产税的收入情况比较
在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。OECD国家的统计数据显示，在1965年到2002年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比重保持在5%-8%之间（见表1.3），占GDP的平均比重保持在1.6-2.0％之间（见表1.4）。具体就房地产税来看，其占GDP的比重就更低，表1.4数据显示，2002-2004年期间55个国家的地方财产税占GDP的平均比重为0.95%。
但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。表1.5显示，在20世纪70年代，房地产税占地方政府收入的平均比重超过20%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过10%。具体到部分国家来看，根据OECD国家1994年的相关资料（见表1.6），美国房地产税占地方政府税收收入的比重为75.8％、加拿大为85.3％、澳大利亚为99.6%，英国和爱尔兰为100％，由此可见，房地产税在大多数发达国家的地方税收收入中占据着重要地位。
表1.3 房地产税收入在总税收收入中的比重 单位： %

1970
1980
1995
2002
捷克共和国

1.4
1.5
斯洛伐克

1.6
匈牙利

1.2
1.9
波兰

2.8
4.3
德国
4.9
2.7
2.8
2.3
奥地利
3.7
2.9
1.5
1.3
法国
4.8
4.8
7.8
7.5
西班牙
6.5
4.6
5.5
6.6
美国
14.2
10.7
11.1
11.9
加拿大
12.8
9.1
10.7
9.8
来源：OECD收入统计1965－2003。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005。）
表1.4 1970’s－2000’s各国房地产税占GDP的比重 单位：％

1970’s
1980’s
1990’s
2000’s
发达国家（国家数量）
1.24（16）
1.31（18）
1.44（16）
1.46（21）
发展中国家
0.42（20）
0.36（27）
0.42（23）
0.53（17）
转型经济国家
0.34（1）
0.59（4）
0.54（20）
0.72（17）
所有国家
0.77（37）
0.73（49）
0.75（58）
0.95（55）
注：比重后面的括号内是统计的国家数量；2000’s的数据是2002－2004的三年平均数。
数据来源：R. M. Bird and Enid Slack， 2006， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。

在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和GDP比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏低；二是税收技术上存在问题，不动产登记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。房地产税在发达国家房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。同时，房地产税的征收，又为国家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。
表1.5 1970’s－2000’s各国地方房地产税占地方政府收入的比重 单位：％

1970’s
1980’s
1990’s
2000’s
发达国家（国家数量）
17.4（16）
17.0（17）
17.9（16）
13.0（21）
发展中国家
27.6（21）
24.3（27）
19.1（24）
18.3（17）
转型经济国家
6.7（1）
8.5（4）
8.8（20）
7.2（17）
所有国家
22.8（38）
20.4（48）
15.6（59）
11.9（55）
注：同表1.4。
数据来源：同表1.3。
表1.6 部分OECD国家房地产税收入占地方税收收入的比重及其变化
国家
1975
1985
1994
变化率（%）
美国
州
4.1
3.7
4.3
－
地方
81.9
74.2
75.8
-7.4
加拿大
州
2.3
4.0
7.3
+217.0
地方
88.3
84.8
85.3
-3.3
澳大利亚
州
26.6
25.7
29.4
+1.1
地方
100.0
99.6
99.6
－
英国
100.0
100.0
100.0
－
（续上表）
法国
19.1
25.2
26.0
+36.1
爱尔兰
100.0
100.0
100.0
－
意大利
17.5
－
42.1
+140.6
丹麦
13.2
6.4
7.1
-46.2
荷兰
54.2
75.2
66.9
+23.4
匈牙利
－
－
9.7
－
捷克共和国
－
－
0.4
－
波兰
－
－
36.5
－
新西兰
89.1
93.0
90.2
+1.2
数据来源：Revenue Statistics of OECD Member Countries（1965－1995）；转引自McCluskey， W.L. and Williams， B.（1999），”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， W.L.（ed）， Property Tax: An International Comparative Review，Ashgate Publishing Ltd.

2．房地产税的收入归属比较
从国外房地产税制的收入归属情况来看(见表1.7)，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威等。
表1.7 世界主要国家房地产税税收归属情况汇总与比较
国 家
财 产 税 收 归 属
美国
联邦制国家，税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系
联邦政府：遗产与赠与税
州政府：遗产与赠与税
地方政府：财产税，属于财产税的土地税收有不动产价值税，包括住宅用土地税、经营用土地税、农用土地税、房屋（住宅、厂房等等）税等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等）
英国
中央政府：资本所得税、遗产税、附加税和印花税
地方政府：住宅税/市政税（Council Tax），非住宅（差饷）税（Uniform Business Rate）
日本
税收管理体制分为国税体系和地方税体系。地方税又分为都道府县和市町村两级
中央政府：地价税、继承税、赠与税、印花税
都道府县：不动产取得税、固定资产税（特例）
市町村：固定资产税、特别土地保有税（已停征）、城市规划税
（续上表）
印度
联邦政府：财富税、遗产和赠与税、土地和建筑物价值税、印花税
州政府：农地收益税、土地及建筑物价值税
地方政府：土地捐（土地价值税附加）、土地和建筑物税（对租金征收）、土地增值税、财产转让税（印花税的补充）等
德国
联邦政府：资本流转税
州政府：财产税、遗产税、地产购置税
地方政府专享税：不动产税、资本利得税
巴西
巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市三级划分税种分别征收的体制，三级政府都有相应的征收管理权限
联邦政府征收：土地税（农村土地税），与农地所在地的地方政府分成享有
州政府征收：继承与赠与税
市政府征收：城市土地税和房地产税、不动产转让税
泰国
实行中央和地方两级课税制度，税收立法和征收权主要集中在中央
中央税：印花税
地方税：房屋建筑税、地方开发税
俄罗斯
联邦、自治共和国和地方三级税收管理体制
联邦税：遗产和赠与税、印花税
自治共和国税收：企业财产税
地方级税收：个人财产税、土地税
加拿大
省政府：遗产税
地方政府：财产税
法国
实行中央集权型税收管理，税收分为国家税收和地方税收
国家税收：登记税、印花税
地方税收：地产税、居住税、县地税
澳大利亚
实行分税制税收管理体制
联邦政府：——
州政府：印花税、土地税
地方政府：财产税、房产税、土地附加税
韩国
实行中央和地方两级课税制度，税制分中央与地方税，不设共享税
中央税：遗产和赠与税、印花税
地方税：省级：购置税、登记税
市镇税：主要农田土地税、城市规划税
葡萄牙
不动产税属于地方税，中央政府征收，全部收入划入地方
智利
不动产税属于地方税，中央政府管理和征收，所有财产税税收收入都分配给城市政府
印度尼西亚
税收收入由中央政府在各级政府之间分配
挪威
中央与地方均课征
瑞典
属于中央税收，这是作为所得税的一部分征收的，一胜败通过工资扣交
资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社，2006年版；
财政部资料。
（四）房地产税税权划分比较
不同国家由于政体、国体不同，经济发展水平的差异以及经济管理体制的不同，地方税管理权限划分也不一致。各国地方税管理权限的划分，基本上有以下三种类型：中央集权型、地方分权型和集权分权兼顾型。
中央集权型即由中央政府集中税收管理权限。地方税的立法权集中在中央，地方政府只有一些地方零星税种的执法权，如确定一些地方税的税率和减免税等。其代表国家有法国、英国、韩国等；地方分权型即中央和地方分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种权限。包括制定税法、开征或废止某个税种、确定税率、选择征税方式、方法、决定税收政策等，即使共享税源，地方政府也有自己的税种。其代表国家有美国、加拿大等；集权分权兼顾型即中央适当集中与地方分级管理相结合。在税收管理权限划分方面，税法的立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法规由国会制定颁布，地方