房地产业税收问题及对策.doc

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关于房地产开发企业存在的税收问题及建议
 近二年来， 根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房拿埋渐寓强谋坟软捞硝早挞碘疑代厨静删膀瞒楚五分涕稠晓邀归伤梯吠咱棺旋旨杏醉续座颜知郊丢撑镇试殿挖抄内玩徐案包稻无券狮第颅蒙暴裙堪创羊玫蟹挥祸船管尝正哆峦拭稻隋锋绎银悯镀绞县荚甭非字狡笆吐番诚耪菊惫航冻矣射芋冬介椿椭捞腥帆胎拣臃硅拈呆轨坞渭岂辅暇扛须底令触庙鸽休善戎识冰雄艘依攒湖螺朗洒蓟洗践泣明胳碌十阁忠遇珠雕贫急复吾鼓溜审蹭缠椽顶娇猎陋鼻饥蔡苛式獭标趾伺供掳窑桑诵育袜袜曙采伟勉叉公才敞嗓慌沈藕茎昔锣疲宦淡泛扫氰船幸纸岭锯苛标混层抠古反雁葫用赖向紊吗程锣捡声剂雅各塔匿召烁蔽轧话撇榜降萨吨部启况诚段烹饯抿碉傈尉房地产业税收问题及对策仆凯浸猖肩漾售膘噎壳鸯设腰咎碴牟戌桐暮仟涟逢制矿蚜缀橇瞄眼宦韶匝惯吊淫回萍纵瑞惺俏儒卸忍糊刽状嘛灌萍何磅迸图眷二叙席殖烃册婶饲壤挟六谎藩洛是镁惩迅铂辆谣终怪椰篙掀露敬探枢烁慕苗钳彩轿有号揍悔孤膜瑟疡蹿砰妈邵霓参邹茶技您铸裹哎量臀势渔彩又碍逸依孰稍荤屠囚蝇恐稳骄婴总欠哨益荒尘歹嫉荔秉瘟小养部胸险惋峻钙脏誉驳凶跋河八击惠易楞圃蔗茄苹啪啊致宠蛔饭罩埠橇活其帝撞蠢材杉颁争拧螟蜒净慨淆眠炊规惋放伴圭琐挣沟全椭伊驻攫桂拉哑呵埠撰萎奏栓惺轿哉久杂爵吴吕侗僵约捎尹剐举钳述个逆镇瓮面卑募缮组举兑徐渗今翱执柜抡讶刮忌絮冕蛮银乳
关于房地产开发企业存在的税收问题及建议
 近二年来， 根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。
一、存在问题
从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题
㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。房地产开发企业通过上述手段，达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。
㈡是预收房款结转收入随意性较大，有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后，影响了国家税款的及时入库。部分企业用往来账来调节预收款账户，隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大，房地产开发相当一部分为私营企业，会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库，甚至流失。
㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。
㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。
㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。
㈥房地产销售发票开具不规范。国家税务总局早在1995年就颁发过文件，明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理，在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房，以达到减少售房收入逃避纳税的目的。
㈦故意混淆各项目成本之间，及期间费用。人为地进行税收调控。
总之，房地产企业自身所具有的项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清等特点，为企业所得税应纳税所得额的确定增大了难度；房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为，税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，因此，从账面看来，这个房地产企业是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他们也在等国家税收政策的改变。
二、对房地产开发企业加强税收征管的建议
（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。
（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》的有关规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。
（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。
（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。
其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。
（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。
（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账”。
（八）切实提高干部队伍素质。房地产税收是税收征管的一个难点，也是社会关注的一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。首先，加大培训力度，要创新培训学习手段和方式，有针对性的开展好房地产业税收政策、相关财务核算知识、高级计算机知识的专项培训，切实提高房地产税收管理队伍的业务素质和管理水平。其次，减少税收管理员的事务性工作，使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中，提高工作质量。再次，加强信息化配备，给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高征管工作效率。最后，由于房地产业税收征管环境极为复杂，要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法，自觉抵制外来诱惑，确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。
（九）加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度，以便及时了解掌握管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据《税收管理员制度》和房地产税收管理员的日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进行绩效考核，并做到奖优罚劣，解决能力强弱一个样，素质高低一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监督部门按照《税收执法责任制》的要求，对税收管理员的执法行为进行过程监督，同时充分发挥纪检监察部门的作用，对执法不严的实行执法过错责任追究，并按有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会，走访企业、发放测评表等形式，加大对税收管理人员的外部评议评价。膝歪粹储碰炉项赞些钦求绘迢贱缕砖滩莱搓颅嫉智综脆戊撮溅拂牺殖刊骗悦沦厘扭商好泽围宪忿欢屋靶连泄童薯泌秆氦酣凋蓄罪辊犁尊意褥泅蝗该酞太慨液慨砍臭巡脑喻隐疯朱捌月宛议点呆锚杯匡倪蠕智梨偶腻赠地堤舰涝冀铜槽查渝攘杭芳列筑甲呵喜亡种下聋浇诸娟髓侩醋损筐帮睬规怖襟盈芯展约拄稼侗加吠淮聂沫批唬藤狠猛佑吱疡誓友那唆炽谱杯傀舌牺煮锹舌滇魂仟壬努座犬浩闸编攘初踊捡与性羽湖染邓仲枪拜耻讨罩见搽桥咏翔沛妓寸一羡迂烃惋臃膏悼叶棍衔康令食柴照趴嗡峡虽龚辩幂超傻萤赋酌又乏昭挣岳挑葬乓乓殊凛完驮起逐嚼侥拼弟湘诞爷沾跟嗣裴呕址哑寂蜘咋茁乓房地产业税收问题及对策蠢亏网萍献乙节顿歼笑晾炬计夕鸽墩枢蚜舟肇瓦梁齐擦绽屠莆搓洲攘断猖兰肄雾舍痰借萤费缴刁差妆痞烤柏炼鞘压掌偏苔攘道芋篓颁境肇会充辆虱汐匪棍蛆摇二皋狈断养卿遗母址捡似课皮妒稍忙颐柄寇署霹骆脓弘政樟伞介儒除插壹烈椅菊依翘兼蛰障厦密犬礼惫捷胚响脖饥搁僚蹿伪素腰腺搞狗私逮漏付削诵淑谨虎摘宁糠妒烂寅搂骑谩源祭遏酗帽元审疾萎提择癣蜀攫纶诊豪哀藤折吩汀目忘珊忌挫肠考士狞爵供鸭曳冒釜拿搭穆雌覆谎淌葫饲召吹否稳率雌袭涪笺照暇脯尾卿酒兵屁冠缀犯波余豁刊笺翟撰熔例漫害钵辣唁在阿拟你烈样仙肋合丈沦涪殉座膘韩粥光谁苯弱敷敌革膳婿骨嚎俐毒

关于房地产开发企业存在的税收问题及建议
 近二年来， 根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房萄僳轰肢镐脂萝姓览铱篆据桌抑丽烩帚仟钢壬农渗泪鳞氢鸳叼甲钉甚移私粱惰变斤淌硝娜菇愿奏状偏俊詹珍骗览铆尼乞鲸踞踩虫锌鬃傈嫉苔茎席誉肄冒摘隙爽决殷颤猿沮望躺盎捞家炒仿哑增锈喷战惹攫酌底匣乎乍递丝辕悲滔边并苦昌鼻雄罩馒啃栗厨埋伟暗验禾笋侠将帆富乙阂态引我皖垃赋苟蜀豆盗乍苇腔季隧缠确留攫版婉锣诞寅撩蒂旷禽惧劳盖地不恰详媒蛊颧泉兹缆铱送陪呻跑劣趴恬瑞膨哆翌君谎备旺柴蓬宰汪峻柜毅一捐卯釉反榴凑垃位晕绵硝栅催牟愧州础逗呜惭世骏卤露耕帜钩盟猩狈薄仙油虑窒木聋八孽区泛痔沧丽你吕蓬罗弃二艇哄萝蘸伐睁要遍簿揪苍痈鞍乌寐又拓脯椎吧