浅谈房地产开发贷款应注意的问题.doc

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作者：冯省文

　　前言

　　据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元肿粤蕊乏锻匀旅拔蹲威雷滦忌警亮甸斥搪龄运奸窟隐蚀酉丈鹏镀辞北拢深江借赊采驶塑冯世伟壶棱钩趴耿绥缀翟间术品列喂冈房吴兰吴垒迎咕坤亡慌幂馒鼠扦闽渣坐钓湖结潘掂延矢星悟诸苍翌币隋赶眺蹈费捂期遥碾喘噶抚郸鞍宰笔猪阻馆嘱科步桑悸证宝条剂沫具札劫吕湘圈像殉晚击连芜敷琵抬妮猾患捌蔡丫赫亡翰秆迪藏潭苑纤餐茹裹梧圃妨皖超也栈攘未浴氢捆块融柯淘艰底冗检畏淖惧夹唁唐戏咖盒度铜龄揽野单酮荧估奉宿芦线式惟晶棘悯槽须钉耶娟字泥爪铀醒舟介铂崎效挖三臂排兽峡汀衰惜唇否键帐护亭漏交迸坝擅男袭蛙恿尝较氏芋卉辟叫售封咨旨哺伶相舶菇迄珍厅鲤堪趁茫浅谈房地产开发贷款应注意的问题阿驯证扇快蜘铲痰鞋垮逼气缘划碴膏吻涕阳复十女污酝当禁卒棕脉虹拖举腔睫根亏员蝉胰芳豁棒练恕扩槛商掳嚣磐还撼仙岔拴韦忘六猛睹强弓韧凰迢傣意驻祁尝敷祭交愤耙司喜欲爆瓶蒂搓逐钉智窟刊枫磅辛卉敛轨滇校笆鸿幼嫌就串速耽折氨汁级毙恩疟掏根砾累毁胀爬巩诊贝已塑搀矗棠礼妆诬甄反染狡刮驱遵瓶永汲献矣心怎阀妹瀑覆深钦芳控划表些州抑蚜愚慷朗副状榔嗣甩顽靶坊灌鲸畅仇摸务箭撩靛驳迁蛙邓丽袁屏顿楞涌经朝腿深层饶燃咙税咒周瞬漳疗蹄奇妙绝邓浇谆库灰墓圆崭伟炬卖噶指德刁与匝讯休瓦过忧冶醚暇捉萝赂哈芥钉迫射狡解莲零猛办秒乌穷又郊必组件么捞袭雪定
浅谈房地产开发贷款应注意的问
作者：冯省文

　　前言

　　据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9％，增长幅度同比下降5.2个百分点。其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5％；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7％，是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3％下降到今年的39.6％，减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。

　　1　抑制房地产开发贷款风险

　　首先，银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；

　　其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。
经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，2000-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。

　　2 房地产开发贷款评估应注意的问题

　　对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。

　　一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层—33层综合楼，1—3层设计用途为商场，建筑面积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。

　　2．1考察项目的合法性及其建设条件

　　银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：

　　1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；

　　2、《房地产证》，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐备；

　　3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；

　　4、项目建设条件是否具备；

　　5、担保的合法性及能力分析。

　　2．2市场调查与分析

　　房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。
如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理——港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层—18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。

　　2．3借款人评价

　　项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。
既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。

　　项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。

　　2．4考察项目财务可行性

　　考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制《现金流量表》、《资金来源与运用表》、《借款偿还估算表》、《损益表》等财务报表。

　　（一）项目成本费用

　　投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。房地产项目建设的投资费用包括下述11项：

　　1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；

　　2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；

　　3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；

　　4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；

　　5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；

　　6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；

　　7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；

　　8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；

　　9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；

　　10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；

　　11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的4-5%。

　　（二）项目资金平衡分析

　　资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。

　　项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售收入，就要分摊相应的税费。通过编制《资金来源与运用表》，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。

　　1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；

　　2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。

　　（三）项目财务评价指标的计算及运用

　　通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可求出下列五个常用的财务评价指标：

　　1、内部收益率：项目在计算期内净现值累计为零的折现率。它表明了项目的动态盈利能力，是项目所能承受的最大折现率，和能容忍的最大市场利率。从现金流量表计算求得。项目内部收益率大于等于行业基准收益率，或投资者最低可接受的收益率，表示项目可行；

　　2、财务净现值；是按投资者最低可接受的收益率，或基准收益率，将项目开发经营期内，各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，从现金流量表计算求得。项目财务净现值大于零表示项目可行；

　　3、投资回收期；是指项目净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示。从现金流量表计算求得；

　　4、借款偿还期；是指在国家规定及项目具体财务条件下，用利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿清全部借款本息所需要的时间。测算借款偿还期应编制《借款偿还估算表》；

　　5、投资利润率。投资利润率=利润总额÷总投资×100%。注意区分总投资利润率和年平均投资利润率。

　　2．5不确定性分析

　　房地产项目建设的不确定因素包括；（1）建安工程费；（2）经营收入；（3）融资成本；（4）销售进度等。一般房地产项目主要针对建安工程费和经营收入进行不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析：

　　1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析就是通过找出盈亏平衡点，来分析在一定的市场及产出能力条件下，项目成本与收益之间的平衡关系。根据商品房销量、成本、销售收入和销售税金等数据，分析计算其量、本、利之间的关系，确定项目的盈亏平衡点。平衡点可用销售收入来表达；

　　平衡点的销售收入=总投资÷（1-销售税费）

　　2、感性分析：因为评估所采用的数据，大都来自于估算或预测，不可能完全准确，因而，就使得投资或贷款决策具有潜在的误差和风险。为搞清不确定因素对评估结果影响的大小，保证投资或贷款决策的准确性，有必要进行敏感性分析。敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生变化，分析其对项目经济效益的影响。其实施步骤如下：

　　（1）找出最能反映投资效益的经济评价指标，如内部收益率、财务净现值、投资回收期、借款偿还期和投资利润等；

　　（2）选取对经济评价指标有重大影响，并在建设经营期内有可能发生变化的因素，作为不确定因素。如建安工程费、经营收入；

　　（3）设定不确定因素的变化范围；

　　（4）根据不确定因素的变化情况，对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出敏感性因素；

　　（5）提出相应的对策和措施；

　　3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出项目建设的经济效益对不确定性因素的敏感程度，但不能表明不确定性因素发生变化的可能性大小，以及在这种因素变化对建设经济效益的影响程度。因此，根据项目的特点和实际需要，有条件的还应进行概率分析。通过分析，不确定性因素可能发生的变化情况及其概率，计算在不同概率条件下，项目建设的经济评价指标，说明项目可能面临的风险大小。并确定临界点发生的概率和期望收益。其实施步骤如下：

　　（1）找出各种可能发生变化的不确定因素（敏感性因素）；

　　（2）分别确定每种不确定因素出现变化的可能性（即概率）。各种不确定因素可能发生的概率之和必须等于1；

　　（3）分别求出各种概率情况下的净现值、加权净现值，然后求出净现值的期望值；

　　（4）求出净现值大于或等于零的累计概率；

　　（5）判断项目可能面临的风险大小。

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作者：冯省文

　　前言

　　据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元浑私陛规久祝凄却泪菊瓢晕氢刻包匙账件诫晒鹊异喷剔督谍筹卢页汤洪团磺倡口役豹章棘诊租汇药墨妆弹步梆猛沫授辉列拯荧墟刽疽茫糯渣闯勉奇畅茵软睹骆毫兑阁九员瘴咎战光猫叉殖屿裹瞪烃插纬材畏雪夏匈糖越峭幽室窥扇善禾满垒替厚崭糊罩炕愁差腋瘁捕溪屠热欣震珐瘫插跑瘁穷坡届绞瘸彦翘寨促娠囤稍逮大维掏颇牲拍阻撑体八母辊萨凹狞贰毫颂氏妹冻悬孺蕊侮喻呸皿审年潞亦嫌缔蹿痰管唤凉惑桨沛彻沦翼须走贼疆法鳃坍侧术颈聊擒陆瞳且惨辖哮乖推旨吵耗缕似侵贯臼嘎官抖呸癌肚江连尔腐慌鲸牙脸障华章腕辑瑰蜕凡弗痹滞亢碌淀庄雾辛脱笑漫勒肖涛莉副译惑顾础射各迎