房地产公司项目拓展及论证管理流程模版.doc

项目拓展及论证管理流程

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1. 目的
为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

2. 适用范围
适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。

3. 术语和定义
3.1. 项目初判：集团对城市公司或业务拓展部提交上来的项目进行决策时，组织力量对项目进行考察与项目判断，以确定项目取舍和项目拓展工作开展方向。
3.2. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4. 职责
4.1. 业务拓展部
4.1.1. 根据公司战略，组织城市研究工作，编写城市评价报告；
4.1.2. 负责组织基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档；
4.1.3. 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；
4.1.4. 项目初判阶段：对于集团区域范围内的项目，编写项目初判报告，并提交集团战略和投资委员会评审决策；对于城市公司组织编写的项目初判报告进行审核，并提交集团战略和投资委员会评审决策。
4.1.5. 可行性研究阶段（非必要步骤，根据集团总裁的判定是否进行）：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织公司各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告；
4.1.6. 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。
4.2. 总裁办公室
4.2.1. 负责制定公司战略规划；
4.3. 法务审计部
4.3.1. 法务人员负责在项目初判阶段提供法律意见；
4.3.2. 法务人员负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析。
4.3.3. 对合作合同等法律文件进行审核。
4.4. 营销管理部
4.4.1. 如项目需要进行可研时，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划；
4.5. 设计管理部
4.5.1. 项目初判阶段：如业务拓展部需要，可根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；
4.5.2. 如项目需要进行可研时，对项目现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成概念设计草案；
4.6. 工程管理部
4.6.1. 如项目需要进行可研时，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析；
4.7. 成本管理部
4.7.1. 项目初判阶段：如业务拓展部需要，则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算；
4.7.2. 如项目需要进行可研时，根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。
4.8. 财务管理部
4.8.1. 如项目需要进行可研时，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。
4.9. 业务拓展部分管领导
4.9.1. 在项目初判阶段对项目初判报告进行审核；
4.9.2. 如项目需要进行可研时，对可行性研究报告进行审核。
4.10. 集团战略与投资委员会
4.10.1. 在项目初判阶段，对项目初判报告进行评审并形成结论；
4.10.2. 如项目需要进行可研时，对项目可研报告进行评审并形成结论。
4.11. 集团总裁
4.11.1. 在项目初判阶段，对项目初判报告进行审批并判断项目是否需要进行更深入的可行性研究；
4.11.2. 如项目需要进行可研时，对项目可研报告进行审批。

5. 工作程序
5.1. 城市研究
5.1.1. 集团业务拓展部根据集团发展战略，进行城市的研究工作，形成城市评价报告，提交集团进行决策，作为公司项目进入城市的依据；具体操作流程参见《城市决策及评审管理作业指引》。
5.2. 基础研究
5.2.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
5.2.2. 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。
5.2.3. 各分项研究工作由集团业务拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。
5.2.4. 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。
5.2.5. 基础研究的成果经向集团总裁汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。
5.2.6. 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。
5.3. 土地信息收集、甑别
5.3.1. 集团制定土地储备计划之后，集团业务拓展部和城市公司开发配套部依据该计划进行土地信息的收集工作。（注：城市公司负责所辖区域的土地信息收集，集团业务拓展部负责城市公司所辖区域外的土地信息收集工作）
5.3.2. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
a） 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
b） 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。
c） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.4. 项目初判：城市公司区域范围的项目初判见《项目初判作业指引（城市公司）》；集团权限内（城市公司区域范围外）的项目初判如下：
5.4.1. 初判项目筛选
a） 集团业务拓展部对所获取的土地信息进行必要甄别、完成重点项目筛选，并编制土地拓展月报等；城市公司的土地拓展月报需上报集团。
5.4.2. 项目初判审批报告评审
a） 集团业务拓展部需在集团投资信息有效期内对重点关注土地项目完成项目初判审批报告、继而完成项目初判汇报材料。
b） 集团业务拓展部将上述资料提交业务拓展部分管领导审核后，报集团战略与投资委员会，并协调、明确集团战略与投资委员成员项目初判模式（以OA传签形式或实地考察评审会形式），并组织项目初判相关工作。
c） 项目初判后，集团战略与投资委员会需对项目初判给出结论、并对项目拓展工作给出指导性建议。
d） 若项目初判获得通过，集团业务拓展部仍需落实集团战略与投资委员会关于项目初判及拓展工作开展的指导性建议，并在项目初判后10－15个工作日内将初判会议纪要及落实后的项目初判成果抄送集团战略与投资委员会，明确工作推进方向。
5.4.3. 对于一般项目，进行项目初判之后可进行项目的投资决策工作；如集团总裁觉得根据项目需要或其他原因要进行深入的项目可行性工作，则进入项目可行性研究论证阶段。
5.5. 项目可行性研究
5.5.1. 集团业务拓展部拓展人员首先将项目初判汇报会上的意见汇总，根据项目情况，通过分管领导，向集团总裁申请成立项目发展小组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。
5.5.2. 集团业务拓展部项目拓展人员根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：
a） 项目拓展人员进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。
b） 法务审计部法务人员参加项目后续谈判，做出法律风险分析。
c） 营销管理部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，制订产品定位建议，形成《新项目初步市场定位建议草案任务书》。
d） 设计管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据《新项目初步市场定位建议草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
e） 工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的规划草案完成工程技术分析。
f） 成本管理部根据设计管理部提供的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程管理部提供的工程技术分析，提供建安成本估算。
g） 营销管理部在设计管理部完成规划设计草案后，制订营销初步计划。
h） 财务管理部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分析。
5.5.3. 业务拓展部最终组织各方面材料，形成项目可行性报告，经分管领导审核后，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。
5.5.4. 公司新项目评审会由业务拓展部组织，集团战略与投资委员会和参与项目论证的各部门参加，听取业务拓展部对项目可行性研究的汇报，最终由集团总裁批准。
5.5.5. 若项目在上述环节中未获通过，集团业务拓展部则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档，纳入信息库。
5.5.6. 若项目获评审通过，业务拓展部按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟踪。
5.6. 项目获取
5.6.1. 项目获取的方式，通常有两种：
a） 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续。
b） 协议转让等。
5.6.2. 无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，业务拓展部立即根据可行性研究的情况提请公司总裁办公室制定新项目开发建议。公司总裁办组织制定《项目开发节点计划》并上报集团领导进行评审审批。

6. 支持性文件
6.1. 城市决策及评审管理作业指引
6.2. 城市评价报告成果标准作业指引
6.3. 项目初判管理作业指引（城市公司）
6.4. 项目初判报告成果标准作业指引
6.5. 可行性报告成果标准作业指引
7. 相关记录
7.1. 《土地储备计划表》
7.2. 《土地信息采集表》
7.3. 《新项目发展信息通报》
7.4. 《新项目市场定位建议设计草案任务书》
7.5. 《新项目可行性论证规划草案指标说明》
7.6. 《新项目可行性研究成本测算表》
7.7. 《新项目开发节点计划》

土地储备计划表
记录编号：

2008年
2009年
1、当年新储备总规模（建筑面积）

2、目标发展方向

A、目标一

1）区域位置要求

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）销售净利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

B、目标二

1）区域位置要求

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

C、目标三

1）区域位置要求

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

3、关注发展方向

4、预计地价支付最大需求

5、年末土地储备预计

6、预计土地经营成果体现

A、增加净利润预计

B、增加销售面积预计

C、增加销售额预计

D、增加剩余资金预计

E、增加新开工面积预计

F、增加在建面积预计

G、增加竣工面积预计

7、2008年土地储备方向与目标设想

备注：本表设置的年度可根据实际年份调整。

土地信息采集表
记录编号：
信息来源： 填报日期：
项目联系人：
实地考察日期：
一、宗地基本情况概要
宗地名称

位置
（详见
附图）
区域位置

土地编号

四至范围
东

南

西

北

地段

土地所有权归属

土地使用权归属

土地方

土地使用年期

交易方

土地规划用途

技术指标(根据对方阐述)
占地面积（平米）
.
建筑密度
%

建筑面积（平米）

其中：住宅

容积率
.
商业

楼面地价

会所

车库

土地渊源

土地现状

周边环境

土地周边水电供应情况

出让条件
合作方式

土地价格

周边可拓展土地

付款条件

交地标准

开发时间要求

市场

周边楼市价格情况

经济测算

项目判断意见

开发配套部/集团业务拓展部分管领导意见
注：1、如城市公司区域范围内的土地信息，则由开发配套部采集，分管领导审核，城市公司总经理审核。
2、如集团范围内的土地信息，则由集团业务拓展部采集，分管领导审核，集团总裁审批。
城市公司总经理/集团总裁意见
（同上）
后续跟进情况记录

最终成交情况

附：
1. 项目成本简单测算：
2. 项目利润简单测算：
3. 项目位置图
4. 项目宗地图：

备注：
1. 本表由城市公司开发配套部/集团业务拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经分管领导审核，城市公司总经理/集团总裁审批后存入公司土地信息资料库；
2. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
3. 后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。
新项目发展信息通报
填报单位： 填报日期：
一、项目进展状况及工作计划

详细内容
项目进展状况
接触
程度
说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。
谈判
情况
谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。
法律
手续
法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。
焦点
难点
项目进展的主要难点和焦点。
项目发展环境变化
竞争
对手
竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。
竞争
楼盘
对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。
政府
政策
主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。
城市
规划
城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。
市政
配套
整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。
其他
因素
如：房地产热点发展区域的形成和改变等。
下一步计划
说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开评审会等。

新项目初步市场定位建议草案任务书
注：配套（煤水电气、道路）

新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）

项目编号

填写日期

项目名称

一、指标统计
指标类型
指标
单位
定位建议数值
实际数值
备注
用地平衡
总用地面积
平方米

建筑用地面积
平方米

总建筑面积（计容积率）
平方米

其他不计容积率建筑面积
平方米

用地构成
小区道路
平方米

消防道路
平方米

人行道
平方米

广场
平方米

绿化
平方米

水景
平方米

室外体育设施
平方米

室外泳池
平方米

注明个数
基本指标
规划容积率
—

覆盖率
%

绿化率
%

总户数
个

车位数（其中地面停车）
个

二、建筑细部面积指标
可售住宅分类
占地面积
建筑面积
层高
层数
结构类型
电梯个数
户数
内外部装修标准、厨卫设置
别墅住宅

联排住宅

多层住宅

小高层住宅

高层住宅

超高层住宅

合计

备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列
计容积率配套
占地面积
建筑面积
层高
层数
结构类型
内外部装修标准、设施设置
商业

会所

幼儿园

小学

物业用房

其它

不计容积率配套
占地面积
建筑面积
层高
层数
结构类型
装修标准
架空花园

架空车库

地面停车

地下商业街

地下室面积

三、其他说明：
建筑概况
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；
2、 主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；
3、 各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；
4、 商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调；
园林小品标准

其他配套设施
内容及规模

单独占地体育设
施规模和标准说明

总体装修标准
包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑；
其他必要文字说明

四、签 字 栏
填 表（设计管理部设计人员）
审 核（设计管理部负责人）
签 收（工程管理部）
签 收（成本管理部）
备注：
1、本表（含附表《建造标准》）由设计管理部设计人员根据《新项目初步市场定位建议草案任务书》编制，经设计管理部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。
2、本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明。

建造标准
建筑类别

类型1
类型2
类型3
类型4
举例
层数/层高

7层/3.2M
结构类型

框架

土建部分
地基处理

强夯等
基础

C20钢筋混凝土桩承台、砖基础
外墙

加气混凝土砌块墙，一砖
内墙

加气混凝土砌块墙，1/2砖
柱

C25钢筋混凝土矩形柱、400*600
梁

C25钢筋混凝土单梁
板

C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板
地面

混凝土垫层
楼面

水泥砂浆
屋面

水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层
门窗

木镶板门、铝合金推拿窗

外墙装饰

外贴马赛克
内墙装饰

混合砂浆、仿瓷涂料
橱卫装饰

地面砖、抽水坐厕

安装部分
给排水消防

电气

采暖燃气

空调

智能化

电梯