房地产公司项目拓展及论证管理流程模版.doc
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1、项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人 1. 目的为保持公司可持续发展,寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 2. 适用范围适用于房地产新项目的论证工作,以及为之展开的相应研究和决策工作。 3. 术语和定义3.1. 项目初判:集团对城市公司或业务拓展部提交上来的项目进行决策时,组织力量对项目进行考察与项目判断,以确定项目取舍和项目拓展工作开展方向。3.2. 可行性研究:就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析,并在此基础上对项目的经济效果进行预测,为投资决策提供依据。4. 职责4.1. 业务拓展部4.1.1.
2、 根据公司战略,组织城市研究工作,编写城市评价报告;4.1.2. 负责组织基础信息研究,每年末制定土地储备计划,并对研究成果进行归档;4.1.3. 信息收集、甄别阶段:以基础研究为指引进行土地信息收集,并给予筛选;4.1.4. 项目初判阶段:对于集团区域范围内的项目,编写项目初判报告,并提交集团战略和投资委员会评审决策;对于城市公司组织编写的项目初判报告进行审核,并提交集团战略和投资委员会评审决策。4.1.5. 可行性研究阶段(非必要步骤,根据集团总裁的判定是否进行):负责根据项目的特点制定可行性研究计划,进行项目背景调研,组织公司各相关部门展开相应流程工作,最终形成项目可行性报告;4.1.6
3、. 负责按照公司通过的项目合作条件,取得项目开发权利,并负责合作条件的实施和跟踪。4.2. 总裁办公室4.2.1. 负责制定公司战略规划;4.3. 法务审计部4.3.1. 法务人员负责在项目初判阶段提供法律意见;4.3.2. 法务人员负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析。4.3.3. 对合作合同等法律文件进行审核。4.4. 营销管理部4.4.1. 如项目需要进行可研时,负责项目所在区域的市场调研,并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划;4.5. 设计管理部4.5.1. 项目初判阶段:如业务拓展部需要,可根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求,提供
4、地块初步设计分析;4.5.2. 如项目需要进行可研时,对项目现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析,并根据产品定位建议,完成概念设计草案;4.6. 工程管理部4.6.1. 如项目需要进行可研时,对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析,并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析;4.7. 成本管理部4.7.1. 项目初判阶段:如业务拓展部需要,则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算;4.7.2. 如项目需要进行可研时,根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析,进行建安成本估算。4.8. 财务管理部4.
5、8.1. 如项目需要进行可研时,根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料,完成经济效益预测及财务相关分析。4.9. 业务拓展部分管领导4.9.1. 在项目初判阶段对项目初判报告进行审核;4.9.2. 如项目需要进行可研时,对可行性研究报告进行审核。4.10. 集团战略与投资委员会4.10.1. 在项目初判阶段,对项目初判报告进行评审并形成结论;4.10.2. 如项目需要进行可研时,对项目可研报告进行评审并形成结论。4.11. 集团总裁4.11.1. 在项目初判阶段,对项目初判报告进行审批并判断项目是否需要进行更深入的可行性研究;4.11.2. 如项目需要进行可研时,对项目可研报告进行审批
6、。5. 工作程序5.1. 城市研究5.1.1. 集团业务拓展部根据集团发展战略,进行城市的研究工作,形成城市评价报告,提交集团进行决策,作为公司项目进入城市的依据;具体操作流程参见城市决策及评审管理作业指引。5.2. 基础研究5.2.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。5.2.2. 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。5.2.3. 各分项研究工作由集团业务拓展部牵头完成,做到专项有专人负责,然后再充分利用内外资源,
7、予以功能完善和健全。5.2.4. 各分项工作需及时把握动态信息,做到及时收集、及时分析,其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。5.2.5. 基础研究的成果经向集团总裁汇报后,最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分,并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划,以指导土地储备工作的进行。5.2.6. 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。5.3. 土地信息收集、甑别5.3.1. 集团制定土地储备计划之后,集团业务拓展部和城市公司开发配套部依据该计划进行土地信息的收集工作。(注:城市公司负责所辖区域的土地信息收集,集团业务拓展部负责城市公司所辖区域外的土地信
8、息收集工作)5.3.2. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行:a) 政府公告收集类:从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b) 其他主动收集信息类:主动了解各区土地利用规划,旧城改造和土地供应计划等信息;各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集信息类:土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.4. 项目初判:城市公司区域范围的项目初判见项目初判作业指引(城市公司);集团权限内(城市公司区域范围外)的项目初判如下:5.4.1. 初判项目筛选a) 集团业务
9、拓展部对所获取的土地信息进行必要甄别、完成重点项目筛选,并编制土地拓展月报等;城市公司的土地拓展月报需上报集团。5.4.2. 项目初判审批报告评审a) 集团业务拓展部需在集团投资信息有效期内对重点关注土地项目完成项目初判审批报告、继而完成项目初判汇报材料。b) 集团业务拓展部将上述资料提交业务拓展部分管领导审核后,报集团战略与投资委员会,并协调、明确集团战略与投资委员成员项目初判模式(以OA传签形式或实地考察评审会形式),并组织项目初判相关工作。c) 项目初判后,集团战略与投资委员会需对项目初判给出结论、并对项目拓展工作给出指导性建议。d) 若项目初判获得通过,集团业务拓展部仍需落实集团战略与
10、投资委员会关于项目初判及拓展工作开展的指导性建议,并在项目初判后1015个工作日内将初判会议纪要及落实后的项目初判成果抄送集团战略与投资委员会,明确工作推进方向。5.4.3. 对于一般项目,进行项目初判之后可进行项目的投资决策工作;如集团总裁觉得根据项目需要或其他原因要进行深入的项目可行性工作,则进入项目可行性研究论证阶段。5.5. 项目可行性研究5.5.1. 集团业务拓展部拓展人员首先将项目初判汇报会上的意见汇总,根据项目情况,通过分管领导,向集团总裁申请成立项目发展小组,并制订可行性研究计划,该计划需包含各相应工作的责任部门(责任人)、达到效果和时间要求,并根据时间节点列出横道图,发相关部
11、门。5.5.2. 集团业务拓展部项目拓展人员根据可行性研究计划,组织各相关部门对项目进行现场勘察,并组织完成如下工作:a) 项目拓展人员进一步完善项目背景调研,包括:项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。b) 法务审计部法务人员参加项目后续谈判,做出法律风险分析。c) 营销管理部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研,制订产品定位建议,形成新项目初步市场定位建议草案任务书。d) 设计管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析,并根据新项目初步市场定位建议草案任务书,完成规划设计草案,形成新项目可行性论证规划草案指标说
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