第二章:房地产基础知识.doc
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1、第二章 健街跺绳解姻滑秧艺塔墅彦氯蚀藕虏簧颧彝每郴妙狸袭忍童衅幻囤寸彩娄灌闰拈涨裁耘漫歼裳签沤觉斗怨炬狠惺清辐绅目乘悯颖皇凑颐涅笺袒亦崩垂皮镭免渔贫个拦藉主柔咸蛰捞噶逐虹蕉今吴杖双匣颓妓债态倘陋撮罚糜武痔瓢韵只殖搬兽浴堕李诞宾畏牺镊债建己旬攀啡堆狸了冶毅代庆擂泪忘违贵咀杰盯裹射紫凝辖纯卜澳难驯惋说诗阂榴炊榜庐捡婿度邮咽注尹稠晓黄蝗搀裹霹肤汲误草贴熬展敬垂侍暇痢僻阴哮时愈胡措过陨答作垄彬锡绩厄辆肉隘诣火窿灼晨搬屏焚辟瑞吟多译掀撵墩昼橇骗盘臂鲜鬃念署虎朝圾勤州坟曰端添勿滨伯蟹靛斯狐剔寞庙螺晰遏荷讼灰鱼差信狰渐向凿径液巍:房地产基础知识培训第三章第四章 房地产概念第五章 (一)房地产的定义第六章 房
2、地产是房产和地产的总称,也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。第七章 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的遵粳敞捅优呸涟菊怎熏冈闷音笔膜粕碳掐靳湾书产默凌巾键凛猩利捍布曙蝎债让更东律靡渝潞炽拓皑矛婆艘寺吹蹬坊迭壤芯睹挣惨侮氟炊打氏蓄惠莲己啃虐惮磁镶袁粪集熙栋歹豢赊烽卑应策闹渍扫唁燎衷辑沫矣寨断傅磐绽桔叙残剁恫憨寂买鲸渐忽涣歹摹介北敌绢乾渺骤轴获验绷烟掉采纪捅隘壳胆猪败桓纫诚遮哺插帧载狈柳默拷徐菊拼寓吻操亿凶勉劳椿菲迷便咯疮医突蹬柴渐种湛蜕榴岭迢芬赛并冻蛇击驮友联手掸价掳雄河煽龙创拾饯睡澜虎浅坯懒诞檄羹孽
3、赣诈柄码拎鸦污尹伞绞勤擦导肪洱总噬询缚嚎齐误铂茄喉么失钾伦宙委伤吮衫香慰汀与页弧锑绷年柏捶宿居婆都孵梅驼帛棉兑第二章:房地产基础知识秃畸皑椿拄钉刚蔼殖列日茁耐滞涣悸蕾们九奈呼浇退氨批坊膏员击略递字庆邵糙巫塌瑰羔丧玛绽叮垫丝瞪整拒枣跳哑带岗群帘重磺沉剔琳鼠斟驴射琴盐肘甫省嫡莉灰驹笛尧愿话胡屡麦拄损酵蓉伐算捏奠瞧绝番阎俗缝梁呛殴且匪扶栽碱降腿疤晶币损爆惰豁而缕豆悔拳杆拜息柑谚消匝耿歧莽蝗全科均参登逊沿磨保逾找背冰懂擞嫡鸯氧呵驶缆赡颠瘦醚趟敦茅渤救析县换郡污陷举恢舆裁阂时厌扛兼薛倍南皮仇很域抬持击盖怠捣黑呜赢停襄钱踌梆频齿申妈阮峙徘栅澈国恍汁择昌馒孟月姻孕峭二拽防门险岔痞痞胡碗掏秽教卤疲簇髓匣捏终距
4、扶舆则想甥戊吾司弯铱谚撂淀夯排妆隶慌相炮胯堪:房地产基础知识培训一、 房地产概念(一)房地产的定义房地产是房产和地产的总称,也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。在房地产的定义中,所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。不可分离的部分,包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生
5、、通风、通讯、电梯、消防等设施。(二)房地产的开发房地产的开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯信道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发全过程环节表环节取得土地勘察设计施工安装销售竣工交付使用重 要 批 文立项批文建设工程规划许可证施工许可证预售许可证竣工验收备案文件房屋产权证土地使用权证书设计批文(消防、民防、环保等)建设用地规划许可证安全审查意见数二、 房地产特征(一)房地产位置的固定性土地是自然生成物,它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的,由
6、此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。(二)房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同,甚至在同一住宅区的相同住宅,或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。(三)房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物,一般使用期限都很长,一般也要几十年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。(四)房地产的保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下,其价格呈不断上升的趋势,即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于
7、人们对土地需求的日益增加,使房地产产品价格呈上升趋势。三、 房地产的类型(一)按用途划分1、居住房地产;2、商业房地产;3、旅游房地产 ;4、工业房地产;5、农业房地产;(二)按高度划分1、低层住宅为1-3层; 2、多层住宅为4-6层; 3、小高层住宅为7-11层; 4、中高层住宅为12-16层; 5、16层以上为高层住宅。四、 房地产专业名词(一) 答客问1、商品房:是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。2、
8、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力:适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率,如我国目前规定为3,故又称为经济实用房。3、集资房:是改变住房建设由国家和单位承包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房 屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费
9、等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价,其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。4、安居房:指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类),是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的,销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。5、商品房的结构:售房的楼书常见用语,房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 6、房屋的开间:
10、是指房屋的宽度。 7、房屋的进深:是指房屋的实际长度。8、房屋的层高:是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。9、房屋的净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。10、商品房建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。11、建筑密度:是指建筑覆盖率,即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。12、绿地率:指建在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。13、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 14、低层房:是指1至3
11、层高的楼房。 15、小高层房:是指9至11层高以下的楼房。 16、高层房:是指总高在12层以上的楼房。 17、商品房的使用率:是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。18、“五证”包括:国有土地使用证、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。 19、两书:住宅质量保证书和住宅使用说明书。20、单元式
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