商务酒店投资可行性分析报告.doc
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1、商务酒店投资可行性分析报告一、项目基本建设情况商务酒店位于xx市宏远市场西侧,建设路宏远市场红场南侧,距离建设路约30m。主体建筑高7层(含地下一层),建筑面积约6223。一至三层每层938,四至六层每层803,地下室1000,外围北侧停车场约500,南侧停车场长45m*宽6m270。地下室拟做停车场;一层、二层拟做餐饮使用;三层至六层共有房间72间,每间面积约32(含卫生间)。现土建施工已基本结束。另外,酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租,面积为630,可做为写字间出租,也可为酒店配套使用。二、配套工程实施情况 1、水、电、排污市政配套,已施工到位,待入户施工。 2、地温空调水
2、井正在施工,合同价为109万,费用拟由承租方承担。 3、消防设施合同已签,合同价包验收合格为59万,费用拟由承租方承担。 4、装修设计已初步完成,设计费21万,费用由出租方承担(已付19万)。承租方可无偿使用。 5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。 6、暖气接口费每平方50元622331.1150万元。费用拟由承租方承担。 7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。三、周边市场调查该项目地处xx市宏远小商品批发市场中,靠近建设路东段,毗邻家电市场;周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构,有公路局、供销社、陕高、医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少
3、,整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆(客房98间,现出租率60%,平均房价140元左右),美华商务酒店(客房77间,现出租率70%,平均房价130元左右)。周边商铺出租情况,建设路临街红场一层35元,项目地东侧三层楼一层35元。四、投资可行性分析酒店建筑主体出租价为12元(含地下室),东侧商铺楼三层出租价拟定为20元(有希望谈到12元)。出租年限为10年,有希望谈到12年。 1、项目投资明细及预计费用 地温空调 109万(含空气源热泵系统); 消防系统 59万; 电 梯 20万; 三楼至六楼客房装修72间32间500元间115.2万元; 公共部分装修1043250元26.075万元;
4、物品配置16800元间72间120.96万元; 燃气接入开口费2万元及内部管路 暖气接入开口费31.1150万元及内部管路 以上费用合计为450.235万元(不含暖气和燃气) 2、投资回报分析 若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为35%,做以下分析:预计年经营收入为450.235万元3年150.0783万元35%428.7951万元预计100%出租率、平均房价: 428.7951万元12个月35.7329万元(72间30天)165.43元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。 若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为40%,做以下分析:预计年经营收入为
5、450.235万元3年150.0783万元40%375.1957万元预计100%出租率、平均房价: 375.1957万元12个月31.2663万元(72间30天)144.75元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。 若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为45%,做以下分析:预计年经营收入为450.235万元3年150.0783万元45%333.5073万元预计100%出租率、平均房价: 333.5073万元12个月27.7923万元(72间30天)128.67元预计95%-75%出租率、平均房价: 27.7923万元(72间30天95%)135.44元 90%)137.8
6、6元 85%)145.97元 80%)160.23元 135元-138元左右的平均房价市场较容易接受,但90%-95%的年平均出租率经营压力较大。 若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为35%,做以下分析:预计年经营收入为450.235万元4年112.5588万元35%321.5964万元预计100%出租率、平均房价: 321.5964万元12个月26.7997万元(72间30天)124元预计95%-75%出租率、平均房价: 26.7997万元(72间30天95%)130.6元 90%)137.86元 85%)145.97元 80%)155.09元 135元左右的平均房价市
7、场较容易接受,但90%-95%的年平均出租率经营压力较大。 若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为40%,做以下分析:预计年经营收入为450.235万元4年112.5588万元40%281.397万元预计100%出租率、平均房价: 281.397万元12个月23.4497万元(72间30天)108.56元预计95%-80%出租率、平均房价: 234497万元(72间30天95%)114.28元 90%)120.62元 85%)127.72元 80%)135.70元 135元左右的平均房价,市场接受困难不大;80%的年平均出租率通过经营应该可以达到。 3、经营成本、费用分析从
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