深圳市万科房地产有限公司营销费用管理规范.doc

深圳市万科房地产有限公司
营销费用控制管理规范
适用范围：公司所有项目的直接营销费用。
规范目的：加强计划性；充分发挥营销费用投入的作用及效果；合理控制项目营销成本，增加项目利润。
撰 写 人：
修 订 人：
规范内容：
营销费用的界定
第 一 条：营销费用是指在销售周期内专为促进项目的销售而发生的直接支出。
营销费用不同于公司销售费用，后者和楼盘没有直接关系，如除现
场销售以外的其他销售人员的人工费用、组织销售人员外出参观培
训费用、万客会费用、公司整体形象广告费用、销售部门交际费等。
第 二 条：营销费用按性质分为两大类：A类为现场销售人工费用，包括工资、
奖金、补贴、服装等；B类为营销业务费用，具体又分为：
项 目
内 容 列 举
1、媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告
2、广告设施及发布费
车站广告、路牌广告、指路牌
3、现场包装费
专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘等
4、促销活动费
场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等
5、宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品、宣传资料、万客会专刊费用
6、接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
7、现场销售器具费
饮水机、家私、办公设备等
8、样板间
临时
建造、设计、装修、家具、家私等
永久
设计、装修、家具、家私等，可收回部分从中扣除
维护
清洁、保安、维修费用等
9、销售模型
设计与制作费
10、展销费
展位费、布置费、制作费等
11、中介费
代理销售佣金、支付万客会会员免交的物业管理费
12、其他
其他与销售直接相关费用
第 三 条：为某一项目增加发行的万客会专刊的设计、印刷、邮寄等费用，计
入该项目营销费用。
第 四 条：标识牌、会所以及小区内环境等永久性投入，属于项目建造成本， 不属营销费用范畴。
第 五 条：如一项营销费用的受益对象涉及多个项目或涉及建安和公司管理方
面，则按照合理的标准予以区分或分配，分配办法由成本管理部会同销售部共同确定。
控制原则
第 六 条：营销费用按“严格总额控制、额度内相对灵活掌握、按计划使用、尽量采用招投标方式”的原则进行管理；销售部经理对营销费用的总体使用与控制负直接责任；各费用经办部门对销售部委托事项的费用开支承担具体使用与控制责任；成本管理部履行服务及监督职责。
总额的确定
第 七 条：项目开发初期，综合考虑各项目特点、预期定价、市场竞争状况、周遍环境等因素，初步制定营销费用目标总额，由公司成本决策委员会在项目预期销售总收入的1%--3%范围内核准确定。内部认购开始前6个月，由销售部提出分阶段、分项目内容的A、B两类具体营销费用计划，经成本管理部核准后执行。
第 八 条：为使核准营销费用总额有充分依据，销售经营部应事先做好以下工作，并提供相应资料：
1、 经财务部核准的公司已完工项目营销费用和收入的对比说明；
2、 营销计划书，包括对市场的调查、销售预测、现场销售人员安排和各种促销手段的安排等。
营销费用额度的使用
第 九 条：总额一经确定即应严格控制，例外事项不调增总的费用额度。正式开盘之前遇重大变化时3个工作日内、开盘后每月终了3个工作日内销售部应及时修正编报项目具体销售计划，并报送成本管理部审查。计划编制要求：
1. 具体、合理、操作性强；
2. 充分考虑不确定性因素，至少留10%的余地，以保证总费用得到严格控制直至项目销售完毕；
3. 分阶段控制费用投入：
² 开盘前的投入严格控制在一定的比例，具体由销售部根据项目自身特点提出，报经成本决策委员会批准后执行；
² 截止正式开盘后90天起的营销费用累计投入比例不得超出同一时间累计销售率。
第 十 条：“第六条”中所指“额度内相对灵活掌握”包括以下含义：
1. A类、B类费用之间可以相互调剂，但对A类的调剂仅限于为适应销售状况的变化而对现场销售人员数量和时间的调整；对具体到每位销售人员的人工费用则按照公司的薪资、福利待遇等规定执行，按实统计；
2. B类费用具体项目之间在不超过计划20%的情况下由销售部掌握调剂使用；
3. B类费用中的单项如超过20%，则不论营销费用总额有无结余都应书面报公司领导，详细说明理由，经批准后在总额内调剂使用。
第十一条：具体业务遵照《销售部营销业务招投标管理规范》、《格式化合同规范》、《合同办理、审批及存档规范》等相关规范执行。但和公司有长期合作协议的《深圳商报》、《深圳特区报》广告业务，每次发布无需签定格式化合同，可直接采用报社认刊书。但销售部应及时将广告版位价格变动最新资料事先交成本管理部和财务部备案，成本管理部据此并参照公司同报社之间的长期合作协议加以审核即可。
第十二条：关于现场环境改造、样板间装修和布置费用开支的管理规定：
1. 销售部应事先提出费用额度和时间计划，与项目经理部和万创等操作部门反复磋商后予以确定；
2. 销售部发送《委托任务书》给操作部门，明确目的、内容、时间、费用预算等要求，同时抄送成本管理部；
3. 操作部门确定具体方案时应征求销售部门意见；
4. 最终定稿方案应由销售部经理签字认可；
5. 现场环境改造、样板间装修须遵照公司招投标规范执行
6. 经办合同（样板间和接待中心设计合同除外）和付款时无需销售部经理签字，在销售部确定的控制总额内由操作部门负责人签字报公司领导批准即可；
7. 成本管理部依据《委托任务书》和具体方案进行合同审核，并负责合同审批表中的营销费用分析；
8. 财务部依据《委托任务书》、合同等审查付款；
9. 操作部门在具体执行计划时应按照预算目标严格控制费用，并充分考虑修改因素、留10%--20%的余地；
10. 业务结束，经办部门应对比计划和合同数额对实际费用情况进行分析，并将结果知会销售部和成本管理部。
第十三条：样板房的清洁、保安等费用，按照5000元/月Ÿ个的标准在营销费用使用余额中扣除。
第十四条：项目经理部和房产部受销售部委托，对样板房和销售接待中心等销售设施用电本着合理、节约的原则进行管理。相应费用由成本管理部负责定期统计汇入营销总费用。
第十五条：属于营销费用但由其他部门操作的业务，操作部门有责任、有义务在保证质量和效果的前提下，对归口销售部的营销费用按统一的业务标准和公司规定努力采取措施压缩费用、降低成本；如属操作部门人为因素造成成本不合理增加，操作部门须负完全责任。
费用情况汇总与分析
第十六条：成本管理部负责记录、核算全部营销费用发生和额度使用情况，在每笔合同审批时即时揭示反映，并定期向相关领导提供详细的分析报告。
第十七条：财务部按月知会销售部、成本管理部关于A类现场销售人工费用的发生情况。
第十八条：销售部按阶段对营销费用投入进行效果对比分析。
其他
第十九条：销售部应建立已发布报纸广告内容的资料档案，编号管理，完整保存，并在项目销售完毕移交办公室。
第二十条：当有关部门对营销费用的责任归属有不同意见时，由成本管理部请示财务总监后决定。
第二十一条：本规范由成本管理部负责解释并监督执行。

常务副总经理签署：
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落