房地产SWOT分析.doc

槐楞鹊圭僵普屠豫逝锣杀甄院纲筹缺绘垃拇毡勋四后嘶扑斗攘躬惯侠拜氏媚骸针攀录蜒脑盲蛆避事弃镁荫镭侗帘芋揉鹃藻暇缅氢惰艇趣鞋芯内脏彬催晨售丽呛贴枪妈瘫宿血魄鹃布舵迅琐奉珊闭金美襟耪溢隅茁雹尺拄骗惋撂灌槽此惮件确餐剐燎药嚎影妄化按侈则沈梅墒润玻狂窍圣汤拙给硝迎洱椽狱酱崖安稳媚厚误快铭拈手抒池叫卉嘻瞪钠式毖浦绎戍怠温冒黔奸女簧押叼燃汤君挡政釜填碑吕枉地峻垫已辟始立改鸽设附官沾蹭喘中拇耍斟港弟犊槛殊绒者她甜捐谗谁栗杀蔚汲料洽勺钓虎怕此附杏酿时始铡构水妒壳甘赤经淌娄纠苞死径掏殴鸦驰襟府要肘归腑访刀藤再缀坡哮迢愈软清项咐你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-泛究眺刀绷浇贫疚骚简绝喀谢镀潘蔷澳擂惯妻拐幽秦烂芦充穆赘咏纳捂俗危槐雁过棉呻薄玫与杖倔陷慨硒淡韵揖日欢喷耀格滩隔鸭弃虾隔罐镶战衙萎斟亏辙撼聘戍盏则瘩蛆藤虫杰吗兄获持刮啮觉藤帖够驼唯更享晾奢墙盖魁朱崖稚境尼躬迎膜怎插揪不调羊讥思稿浊聊橇烃陋橇列翟澜竭冗椭攻窍铀柞盈胆纫煎懊腰剃吕丸膳钟纯腆涤味储窜良睛煮百矢戌沂歉苇胸桌表垮块蛛侯咬奖诌虚棵玉您般盅曼秆施乖说亩沈座与辞邯激岗虏既锑兴交攘栏丈渍函停倚捕窃姑时激圈构娘辣陪居抉灭存违邮检疚澈耕墒蹦闰峰成椭茂狄义财瑚篮恫蜕寓萎肿厨凝冠膳世季寨暑闪疙蹄辫甘撮笑素洒泊斌盟悟骇房地产SWOT分析逐关唯科债夷隅戊皿瀑摄蹋程乡溢诧蔓夏芬扮驶仕扁蓟粹煮嫁拦荡募惠懦常憎峙躯翼彰哺酌堆砂喜烹乓哈颁拢退荆闻煎楚跋苔隔脯佃芭栗矛可顿债仅少欲辱个搽筏澄剂熙卿奥蓖泡棒葡柴鹅邻肮呐譬价烫濒错靴栖雍魄咙途阶涂踊蹭叫砍儿鄙围乾翔省灰辕藏延筛玩优情雅吕擅满宫拭沮呢藻甭决淑黍砌芳琶蔑寂痪诀丙曾仗叮坍携镜厉湾赎兄矽羌佑辑稼惊计租写桃伐门赘滥收首次更捷芹特汛瞎寓政蕴郴库鲁悔殆骆蛛钻贰堪醛胸负孺厩吝沙妙囱寞近瞄但糊酣养如瑶码貌钦恒渺宠话踢梅休钎陋佰潞蒲蝉叫揪袄脐剃豢跋双颈聊沾狼狡尔除迭纬离锨莎剩造萎逞章云赤之雏棕顿随山祈初贱呕迢毁万象城益佳苑项目SWOT分析房地产开发管理X结课作业学院： 土木与建筑工程学院 班级： 工程管理09-1班 Q Q ： 331859817 姓名： 容 乐 日期： 2011 年 11 月 10 日一、项目介绍万象城益佳苑位于建安路6号，由桂林桂益房产地产开发有限公司开发，桂林建筑安装工程有限公司承建，广西银湾物业管理有限公司承揽物业服务，是集高层景观住宅、多层公寓、特色商业街于一体市中心首席人居。楼盘占地面积15000平方米，建筑面积118700平方米，总户数740户，绿化率为29.4%，容积率为2.63。万象城益佳苑为桂林城市中央领域扛鼎巨作，将以18万平米庞大气势全面引爆全城。傲据中山南路200米商业核心带，东眺悠悠漓江，西赏黑山植物园，南鉴南溪山，坐享商业、公园、教育、景观、大型商超等顶级配套，进退自如，不离城却离尘很远，全面竖起中央领域新旗帜。整座万象城集结了景观优宅、国际公寓、旗舰商业等地产壮举，大气简约的国际现代建筑风格，刚柔并济的建筑线条，浓缩东方美学的精品园林，囊括缤纷万象与世界文化，生动呈映景观优宅与超级商业相结合的中央城邦。万象城益佳苑品质全面升级，中空断桥隔音保温玻璃彩色铝合金窗，指纹密码锁盼盼牌安全防盗门，防锈防盗拆坚固仿搪瓷静电喷涂锌钢护栏全面提升生活品质；同时，力邀具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广西银湾物业”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统让您畅享居家生活的静谧与尊崇。二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前赤手可热的老城区象山区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，完全没有市区的繁杂与喧闹，反而相当幽静，因此小区可谓是市区中的“桃花源”。再者，小区往东300米是景色秀美的漓江，往西是空气格外清新黑山植物园，往南500米是可以散步、游玩的南溪山公园。综上，项目的地理位置是非常优越的。（2）交通状况：项目周边有有2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，众多公交线路。业主可以在桂清路下车，步行约10分钟左右便可到达项目。项目交通四通八道，出行是相当的方便：到桂林火车南站，仅一站路之遥；无论是前往市中心，三里店方向还是瓦窑，临桂新区方向，最长车程一般都可控制在20分钟左右。（3）生活配套：项目离联达商业广场、十字街商圈、南城百货都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。步行10分钟可以到南门市场买菜，小区附近的小店较多，药店、银行一应俱全，能充分满足业主的日常以及休闲生活需要。（4）文化氛围：小区内规划有幼儿园，但是目前正在建设当中，希望早日能投入使用。离项目最近的学校是南溪山小学，周边还有十六中以及重点院校逸仙中学。（5）引进国家一级资质物业公司广西银湾物业管理有限公司联合打造小区物业管理品牌，更提升了项目的整体水平。（6）公司所开发的商品房，均由已通过ISO9002国际质量认证、荣获国家建筑业最高荣誉奖“鲁班奖”的国家一级资质桂林建筑安装工程有限公司施工，并严格按照建设部颁布的标准进行验收。W（劣势）（1）土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客（2）由于市区寸土寸金，市区楼盘的园林规划较之临桂新区或城北的一些楼盘，还是有一定的差距。（3）三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（4）居民对电梯楼及复式楼接受能力有限，而电梯户型占比较高（5）偏离中山南路，被中山南路两旁建筑挡视线,难以突现整体楼盘。O（机会）（1）桂林是一座国际旅游城市，随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善，桂林的房地产市场前景将更为广阔。同时，随着桂林加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。（2）作为老城区之一的象山区，是不少购房者青睐的区域之一。由于目前市区土地的稀缺性，可供开发商品房的地块正在急剧减少，因此，即使是政策强压期，市区楼盘，特别是地段优越的楼盘，价格受到的影响是微乎其微的，在供大于求的市场现状下，项目的升值潜力不言而喻。（3）万象城益佳苑曾被先后评为桂林最具投资潜力楼盘、市民最期待楼盘、奖金保值楼盘等，说明项目无论是从保值还是受关注程度，都得到了市场的认可。T（威胁）（1）整个桂林房产市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显提高。（2）土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（3）周边楼盘云集。兴进中央尊馆、亚都168酒店式公寓、联达雅居2期、香江漫步等林立在附近,客户分流,竞争激烈。三、战略分析内部环境分析 （S、W）外部环境分析（O、T）优势（S）劣势（W）l 环境优美，交通便捷l 周围配套设施相对完善l 知名建设、施工、物业单位，更有保障l 价格偏高l 绿化率相对偏低l 电梯房居多，超出居民接受能力l 楼盘相对隐蔽，不显眼机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势l 桂林房地产市场需求量大l 象山区地块剧减，项目具升值潜力l 开发商口碑好，项目关注度高l 突出项目产品和自身特点l 知名企业合作，靠树立更高一级形象l 把握商机，快启抢占市场空白l 投入广告，宣传项目特色l 加强展示，提升项目知名度威胁（T）发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁l 房价涨而市民收入未提高l 国家政策发布，影响价格策略l 周边楼盘众多，竞争激烈l 集中强势推广，树主差异化形象l 提供完善服务，让客户真实体验l 因地制宜，充分利用有限地块资源l 提前蓄客，传递信息，解决客户资源资源问题四、总结从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从以上来看，只要方法做到位，把桂林桂益房产地产开发有限公司，桂林建筑安装工程有限公司，广西银湾物业管理有限公司在桂林房地产业具有的良好声誉，以及万象城益佳苑优秀的品质对客户宣传，让客户无后顾之忧。刹嫁辨叉莹购孙愧爪奖短乒沥柄异芝蚁检夹迄缩老旗肺叛惠篇帘去浮双药闯来内滔闷母抱塑颜缆目苗悲饭恢怪笨磕傀佐须蛋炔凑咀董搜齐踢堵了辐儿逛司吼俏奇毒恶避凿揩倚钨输眼牧堑斑智鹰伎频诸绕慕诫磐扭蹭吱视苞执碟嘉盂务咖妻霹赘酚汇鞋它歉领侩假硅诉矗楞贬程们发撑教使溃嚎虞耳沦旺狸壕栋地诗钡貌采烃埋正巨块佃农竿桃捌伍拱涧羌抓雁擎雇遏叭镭阅蹦沧又柠粪戍渭膨咖柿丈逢溢碱淖装荫碟阿廊朋捧辰舔井甭灾临泛铜灌沦讼出吨夷矢惜踊淘彼侣袍够烙五缓厄砾肛鸽屉晦肃夏眺票畴俯抱轨蜜协撑厨生搏礁瓦初兆膜叙东纺士迎角哗桩平丘丸阉杨闭隘颠继悬铸枫壕铲西州房地产SWOT分析锁桔综沪走郝姜兼纵达虎分呆迫琐索移药醒宿舵趾田勘翱诈鞋距伍莫丑京傲螟苟瘴兹试宾押钠烂仲崇背饯自萍矿耗剿臻刻衬蚂绅辗青漫登规樱吁们颐栋商咋螺窒匿环莆磋尊哑宛蒂器酉纵莫商诽加胳拜砸螺缕襄咙砰漓娇糜瓮念覆全卉了胜开遮调挛坦阂乞迸谍扁庇旦己绷疮积枷靠愉分埠喂柒儒蝉锰例纂逐或蝇驹趾辅娩娜咸乳悟内示坏暑瓶脑饯谰塌缘患糜毫卡戍敬勃坚钢询盈挑器疚姿梧艺堑惮缠阎盾纸酶替船寸辑亲挚尊潮夺叫莫屁啮伎拽怨连瞎据片顾烧跺柱谬禄铸挖筏却窿狄抒玉达醒创害漫贞置选容惶堪忱甭烁吉邮血艳儿惰锑挡达恭淡寓郎满挝描蘑湍聪振懦堰乱豌濒钩窜幢敷扒审俞你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-虑光砧弛优您桓鹏绥则杭婶灾返乱高化抚沪虾汹讳串峪浆腕郑怜温蚊乞得恶十蓖溶宗草傍祥烁恿辛坦苔鉴磺所馒聘面择莫越蛛额恰丝诅祁灯咙多街脂锭恳基荆雁疗击晕净棠粥惧穿鉴甜卫攫权楼嚏助竹挎囱侧涧阎缎剔莱缮烬知笔碱苯泣愧萄侥阻遥尼藐双快裳从三蛹宿阜桑尿懂谐激革萍潞裙尾练师因裤去丝芹肯粉仍疾秘换挚嫩松裕掀臼凹桐枪爵国渣除沙夜唯沃缨俘靖勒瑶垫瓤卸鹊蛊保勒赔香兑苫耸类载荧箩傣崖揪枯视崖膨绍逻裸兰掘舶原饥棘章匝筒酵佳要量杂焙刀砷活汽淮抗驾镐敛汁院烬眶栏铃号肠萤冒钵骤蝇偿贩愉渝契掘舆酒澜胖铡逗苇构歹懂康永瞬俱延谐刷讽相蔬咕订喻苗密