对房地产财务管理方法的探讨.doc

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对房地产财务管理方法的探讨

【摘要】现阶段，我国的房地产业中存在较多问题，其中以财务管理最为突出，本文从房地产企业财务风险的类型、基于财务管理的企业内控制度应坚持的主要原则和建立健全内部控制制度的关键进行了探讨。
【关键词】房地产；财务管理

1 房地产企业财务风险的类型
1.1 投资风险。
近年来，国家为改善经济结构、稳定经济增长出台了一系列房地产调控政策，为缓解住房供应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房和公租房等。项目的投资风险受控于企业的发展战略，在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充分或信息获取不完全等原因而导致投资决策失误，极易给企业带来经济损失。
1.2 筹资风险。
房地产企业是资金密集型企业，前期投入成本较高，投资风险大，受国家信贷等政策的影响较大，且资金成本较高。所以，房地产企业如何合理使用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避或降低筹资所产生的偿债风险是当前房地产企业财务管理和内部控制建设的又一重要内容。
1.3 资金回笼风险。
在当前房地产企业资金趋紧的情况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快资产周转率，避免造成产品积压，也是房地产企业内部控制建设中需重点关注的问题。
1.4 成本失控风险。
由于房地产项目的开发周期长，随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建
设成本已面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房地产的市场销售前景不明朗，许多房地产企业已无法通过提高售价来平衡盈亏，势必导致企业盈利能力出现波动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，是实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也是房地产企业内部控制建设的主要抓手。
2 基于财务管理的企业内控制度应坚持的主要原则
2.1 合规性。
随着国家各项政策法规不断完善，企业生产经营及财务管理将受到更广泛的约束和监督。房地产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为准绳，坚持合法、合规导向，严格遵守各项法律法规。
2.2 适应性。
为使企业内部控制具有针对性和可操作性，企业应充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主动适应企业发展需要。一是内部控制制度应与财务运作规律相结合，应注重财务管理的系统性及规律性，使财务管理能充分认识、掌握和驾驭财务规律。二是内部控制制度应与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的设计、开发、工程、营销等业务部门的岗位相结合，建立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和工作扯皮，激励员工提升团队整体竞争力。
2.3 全面性。
企业的财务活动贯穿于生产经营的全过程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。从业务模块来看，内部控制应贯穿投资、融资、采购、生产、销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等环节。内部控制制度只有体现了全面性，才能使财务活动的各个方面、各个环节都有章可循，从而形成一个互相补充、互相制约的控制体系。
4 动态性。
内部控制制度设计的效果及适应程度必须通过实施来检验。由于企业所处的内外部环境始终处在不断变化之中，制度难免“老化”。因此，企业内部控制也应与时俱进，根据客观情况的变化，及时修订完善那些不适应企业内外部环境变化而导致失效或边际效益减少的内部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。
3 建立健全内部控制制度的关键
3.1 完善投资决策机制。
当前，国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目的资金需求大，周转期长，资金成本高。许多房地产企业管理实践中存在的普遍问题是：重资产增长，轻资金回笼；重高额投资回报，轻过度负债风险；重短期利益，轻可持续发展。房地产企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，对保障企业资金、资产安全，降低财务风险及运营风险就尤显重要。房地产企业应建立投资决策机构，制订正确的投资战略。在项目可行性研究过程中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，并制订切实可行的投资计划，明确投资各环节的责任人及职责权限，建立授权及审批程序，明确各级审批人员的权限、程序和责任，对重大的投资必须实行集体决策审议。
3.2 关注对子公司的财务管控。
基于税务、注册等多方面的考虑，房地产企业多以设置属地项目公司的形式开展房地产业务，并普遍采取下属多家子公司的集团控股型管理模式，企业主要经营实体为分布在各地的子公司。因此，相对其他行业来说，强化房地产下属子公司的财务管理尤显必要。由于子公司多为项目公司制，实际经营期限较短，导致子公司管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度难免出现为短时期服务等缺点，财务预算的内部控制制度与企业本部的财务预算往往存在协调上或匹配上的问题。房地产企业有必要建立财务总监委派制度，企业总部享有对子公司财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，以及财务人员的垂直管理，使子公司的经营和财务战略充分体现企业集团的整体战略目标。
3.3 强化预算管理。
房地产企业应建立预算管理委员会，履行全面预算管理职责，建立和完善预算编制工作制度及流程，建立预算执行情况的考核办法，对部门和个人进行预算考核，做到奖惩分明。要通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合，有效规避资金管理的风险。
3.4 灵活运用筹资策略。
房地产企业的筹资渠道通常有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
3.5 培育成本优势。
房地产企业的运营成本受土地成本、开发规模、客户群定位以及市场景气度等因素的综合影响。开发项目的土地成本及建筑安装工程费通常占总成本的 70% 左右，对该成本的控制能力将直接影响开发项目的市场竞争力。其中，开发项目土地费用的最佳控制时点是在项目投资决策时。因为投资决策形成以后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本上已是刚性支出，不存在较大的弹性空间。对于建筑安装工程来说，设计阶段就决定了其成本的 75% ～ 85%，另一个影响因素是施工合同的订立及施工合同的变更成本。所以，房地产企业应关注开发过程的成本支出，建立健全设计阶段的评估分析制度，对设计结果产生的项目建设成本进行系统分析；严格合同变更签证制度，明确授权及审批程序，通过先确认再实施，有效控制合同变更。
3.6 做好税务筹划。
税收成本已经成为房地产项目成本的重要组成部分。房地产企业要健康发展，必须高度重视税收政策的变化，完善企业内部的税务管理制度，加强税收政策研究，明确税务筹划的部门及职责权限。关注会计与税收差异，建立税务会计实务操作指引。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。
参考文献
[1]蒋松伶。房地产企业成本有效控制的财务管理途径探究[J]。 中国市场,2011,(48)。
[2]鲍会颖。 完善房地产企业财务管理体系的思考[J]。 商场现代化,20

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