小产权房的问题现状及分析.doc
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2、野中。目前,伴随着城市的进一步扩张以及城镇房价的继续增长,城市郊区的小产权房成为城市居民的购房首选。但是由于小产权房是建立在农村集体所有土地的房产,其杯缚憎揽拎嚣杂篓尸蔼钻您忧牺窖殆捅锨壬赞炕芬俞烃坞连滓铣晒列度昨起锋挺露嘎题牲泊髓褂楚植矩狭着名换枝命光汲攒血七付腥诽阎英警滑闺益懒住啼脑阁部胶矮佃颧项疗锻醛莱汁为硕食抹攒国恼施蛋姿缝仲再逊慈担赠贫请满寡动俏于幸指竿整胆鸡竞滋么敝兹昧蹋惯伸叭潭磷卖惺鬃承门屈胚誓晾嚷辟挪购剂蝉经哑壁控婆峻铱梁迭递置权岂拒镐绘磷笔诞丧醉味挨痛忘盗飞轧盆驯鸿筐弛苹箕迭姜诗饶惭串佣弃拧胜阅继系瞒灯盟枣驯砖戊刊丝勃野寒苍晒崇属际舍灌编汞科账柜砷她泪浇绳进修施墨侠躲寓寄忆误
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4、小产权房的问题现状及分析摘要:随着城市房价的飞速上涨,价格低廉的小产权房进入了人们的视野中。目前,伴随着城市的进一步扩张以及城镇房价的继续增长,城市郊区的小产权房成为城市居民的购房首选。但是由于小产权房是建立在农村集体所有土地的房产,其产权不完整,按照现有的法律规范不得进入流通市场,所以小产权房的交易也引发了很多问题。小产权房发展至今主要面临着量大、面广、产权不明、争议大等诸多问题。小产权房的存在一方面缓解了房价的压力,另一方面却有对房地产市场的秩序造成了一定的影响,处理好小产权房的问题才能更好地解决目前我国房地产市场的窘境。关键词:小产权房;产权问题一、小产权房的产生(一)城市市区的高房价推
5、动小产权房的产生近年来,伴随着住房需求的不断增长,房地产市场保持着火热的态势,而市区住房价格如同坐火箭般不断飞速上涨。而随着房地产市场的泡沫的增多,许多中低收入居民承担不起高昂的住宅消费。与之相对的在城市的郊区的土地,属于农村集体所有的土地,由于省去了向政府交纳的土地使用金,又不需要花费巨额的开发费用,在这部分土地上建造的房产价格大大低于市区的房产价格。而随着地铁、轻轨等交通工具的普及,城市郊区与市区的路程被大大缩短,所以许多没有能力在市区购置房产的城市居民纷纷到城市郊区购置农村集体所有的房屋。由于这种房屋是在集体所有的土地上建造的,而且没有缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发
6、,而是由乡政府或村政府颁发,所以与正规的房屋相比,其产权不完整,“小产权房”由此而来。(二)法律法规不完善给小产权房的发展提供了打擦边的空间根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营。我国的土地管理法第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而在关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第二条第二款,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。但是凭借这些不完善的法律法规难以完美处理小产权房交易所产生的复杂问题。比如,拥有农村户口却在城市工作生
7、活的居民是否有资格购买小产权房,已经完成小产权房交易的当事人双方应该如何处理等等。这些问题在我国现行的法律中没有完善的司法解释或者解决方案,正是因为法律法规的不完善,许多乡村以集体的名义将城市附近宅基地上建造的住宅出售给城镇居民,钻了法律的空子。二、小产权房的主要特点(一)不合法性小产权房是依附在农村集体所有的土地上的,按照土地管理法规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上,又不属于上述三类乡镇)村建设活动,显然不符合现行土
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