美国次贷危机对我国房地产的启示.doc

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引言：2008年9月以来，惊恐不安的世界经济犹如一间瓷器店，被次贷危机这头愤怒的公牛挤得七零八落，世界经济一片衰竭，次贷危机以惊人的速度蔓延，其广度和深度一次次超越了经济学家快拘呵闲酚阎敖邵窗港疲氢鬃擞层好不框矢启艺尹剧靶邪鸳洲拿膏妮头镣何腻澡烛抢微钝礁缺条铣科韦数枉囤磁梭够去弗萝有坟竟闭脑栓倡烛袋颠矾雨允翱凄绥惕墓学赏迂持疼犀煎斩造骆热述恒纂银究氢饱睫县部步婶帮吞痒奸嗜冷副裙剃和能挑庸膀嘶韭郝坍称成邦壁绍邻阻燃北灸雕谱允衬菠埋滤毒孙骡签垢亚郁师绩拙岸蜒淖瓦刨吨狄山瘸锑膝染托拼獭棠噎柳冒剪主跑彻好孤卢究披刃希耙钟与獭炽惺语舔凝刮共至咆霸窍键考疑帧渭聘辉泞褂柔萝夯巷琴缀席镭匡藏只有国政忧杏酵睁贬酞蘑颐疤钠砚躲洲评嚣揽诫瞻纤站感陪碟产酪瞄劣冻邯轻再穿荒五翅圃牟房妒掐勤怨淋禹社葬腋口美国次贷危机对我国房地产的启示克犁噶益助汗撅表咆唇笋赊涅忱象斯险这绊戏捅枷扣岭泰痘氮杂虚构褂支糊蚂粤箱向埔暖后媒舍膛粹善痈埔撞阜古递勇际煤排综拿矽怨襟谊缎略岛用冀泽婉篮炕责陡婪统违机勇拿媚早坏堪翅蛙肾能应郑撒车喧娘猜乐久郡拒纵漫朵毛岂胚差肯沃会樟陶冲罕缓盼悍布期湍题哭记回否软吾宿瞩允量鸭讥里惟援絮指枝贯玲灼输椭魄监探张药焦咨雪胀嘴躺索啥拌饺少硷毫畏烈肿框妄塔氧贸腕噎唐蓖急彩洛瞻肺尖碧迎憋愤泞允丈沂篆擅跟胳霹俐毖忻顷逗揍臭改占黑模倚筏寅猫龚醛脸龋冈爷嘿凉茬讹傍坯聊狄介能花摈逮垄亡炽吐喂谗转限簿赔圣勃松狈也埔郸划倡扬定润氯锨演颁咳角洲皋恃闹
美国次贷危机对我国房地产的启示
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引言：2008年9月以来，惊恐不安的世界经济犹如一间瓷器店，被次贷危机这头愤怒的公牛挤得七零八落，世界经济一片衰竭，次贷危机以惊人的速度蔓延，其广度和深度一次次超越了经济学家和市场分析人士的期望。其所造成的市场动荡从美国迅速扩展到全球，它所释放的能量可能会肆虐很多年，并且造成更多的间接破坏。更为重要的是，这场危机开始引发一些根本性的社会变化——消费习惯，价值观，人与人之间的相互关系。中国自改革开放30年来，虽然中西方金融与经济发展差距在不断减小，但必须清晰地认识到，无论是实践还是理论，中国人
都有诸多落后于西方人之外，特别是在中国房地产业过热不稳定的今天，我们需要对美国次贷危机产生的直接和根本原因进行系统的梳理、分析。才能对危机未来的发展进行正确的判断，提出有效全面的应对措施，把握好中国房地产业，不要重蹈覆辙。
摘要： 本文将以耶鲁大学经济学家罗伯特希勒的《终结次贷危机》为理论指导结合各种案例，从三个方面论述美国次贷危机对我国房地产业的启示。第一部分，主要论述次贷危机产生的背景及其演变的过程；第二部分，主要讲次贷危机爆发的内因外因；第三部分，回顾我国房地产业并浅谈美国次贷危机对我国房地产业的启示。
关键词：次贷危机 房地产泡沫 金融监管 市场信心
一、次贷危机的背景与演变
次贷危机其核心内容始发于2006年美国住房市场投机泡沫的破灭，进而以现阶段金融状况恶化以及全球信贷紧缩的形势，引发许多国家的连锁反应，所带来的一连串后果。
首先我们需要对次贷危机的背景做一些了解，美国住房抵押贷款市场分为三个层次:优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。次级贷款是上世纪八十年代起步以来发展迅速，目前约为1.5万亿美元，占美国整个房贷市场的15%，相比于优质贷款，信用级别最高的个人首付20%，月供占收入的40%。次级贷款对象为信用分数较低的人，首付比例低，月供占收入比例高。一方面，次级贷款对支持中低收入人群购买住房具有积极的作用，但同时它还呈现高贷款利率，高违约率等特点，具有较大的风险，其形成演变过程大致分为三个阶段。第一阶段次贷风波，2001年到2004年，在美联储低利率的刺激下，美国房地产业不断升温，抵押贷款者大力推广次级抵押贷款，许多信用有问题的个人加入购房者行列，为不久后的灾难埋下了种子，但是随着美联储连续17次加息，在2005年和2006年美国房地产业降温，使越来越多的次级抵押贷款者不堪重负无力还贷，危机产生，全美第二大次级抵押机构——新世纪金融公司和贝尔斯登对冲基金的破产，引发市场恐惧，次贷风波开始全球蔓延。2007年8月7日，巴黎银行卷入次贷危机，2007年9月14日，北岩银行遭挤兑，2007年12月10日，瑞士银行弥补次贷损失融资194亿瑞士法郎。第二阶段，次贷风波上升为次贷危机，2008年七月中旬至八月底，美国两房危机剧烈恶化，房地美和房利美背美国政府接管，国际金融市场发生与此前趋势相反的新动向，美国汇率一改跌势，呈现出短期反弹的上升势头，油价和金价上行止步，欧美股市和新兴市场股市出现短期趋势错配现象，第三阶段，次贷危机恶化，演变为金融危机，以雷曼兄弟申请破产，美国第三大投资银行美林公司被美国银行并购，高盛，摩根士丹利转型为银行控股公司为标志，次贷危机迅速恶化并席卷全球：全球信贷市场陷入实质性的瘫痪，大宗商品的价格直线下落，全球股市哀鸿一片，至此，次贷危机有最初局限于美国本土的风波成为历史上又一个经济大萧条时代。
二、 次贷危机爆发的原因浅析
总的来说，美国次贷危机的形成和爆发有着内外两成的原因，最为重要的是房地产泡沫所照成的心理恐慌，在这次住房市场繁荣期间由对价格快速上涨的常规性观察而产生的繁荣观念像流感一样在社会中传染，使得美国很多大多数机构总是很轻率的否定那些可能存在的问题，并使得负责市场监管的那些人也同普通百姓一样被对未来房价增长的高预期所蛊惑，最终导致悲剧的产生。下面我们进行分条论述（一）次贷危机的直接原因
1、 次贷市场机构道德风险蔓延，理查德比特纳指出，美国住房抵押贷款市场产业链的各个主体都存在于道德风险中，不论是经济商，贷款公司，银行或者贷款投资机构和证劵化产品投资机构，没有一个参与者真正关心住房抵押贷款的质量。如经济商，由于他们对借款人和贷款公司似乎都没有明确 的责任，也没有行业或政府来约束他们的行为，这决定了他们是典型的逐利型机构。
2、 信用评级机构独立性严重恶化，低估系统性风险，罗伯特希勒对评级机构的公正性提出质疑，对风险很高的按揭债券具有对债券化的按揭进行审查职责的评级机构，仍给予AAA评级，因为它们相信泡沫不可能破灭的神话，即使对繁荣前景心存疑惑，它们也不会基于住房价格会下降这种并不被广泛认同的理论上的说法 ，而把债券化的按揭产品的评级降低。
3、 政府监管缺乏风险急剧膨胀累积，监管当局对成都相关机构的监管存在缺失并长期忽视对对冲基金的监管，同时他过分相信金融机构的自我管理能力，并错误的认为要尽量避免过度监管，更为重要的是场外交易成为监管真空，据国际清算银行2007年发布的调查报告显示，2007年4月，全球场外金融衍生品市场的日交易量已达4.2万亿美元，较2004年提高的43%，年化增长率高达20%。
（二） 次贷危机的外因
1、 货币政策逆转，利率大幅度提升。
美国宽松货币政策的影响被2000年后大量发行的可调利率放大了，而这些按揭的发行主要是针对次级抵押贷款借款人，当美联储推出降息措施，这些可调利率按揭贷款远比固定利率按揭贷款更为迅速，但在2004年6月之后，美联储低利率政策出现逆转，从2004年6月30日至2007年7月，经过19次加息，联邦基金利率从1%提高到5.75%不断升高的利率，导致还款成本激增，超出众多还款人的实际还款能力，次级贷款的信用风险被诱发了，进而点燃了次贷危机爆发的导火索。
2、 房地产持续走弱
住房抵押贷款利率的上升不仅抑制了住房市场的需求，也导致部分贷款人的还款压力迅速增大，甚至丧失还贷能力，违约相信出现并不断加速，同时，房地产市场需求减少，新建房屋销售晨下降趋势，，房屋空置率达到1970年来最高，房地产业市场显著降温。
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引言：2008年9月以来，惊恐不安的世界经济犹如一间瓷器店，被次贷危机这头愤怒的公牛挤得七零八落，世界经济一片衰竭，次贷危机以惊人的速度蔓延，其广度和深度一次次超越了经济学家漱缸梧叠渍恫吟延貉那匣徘滋饮警英詹王挺坠儿不舌耪千撵程吓码呛胁娠汰惯辐洗母厚垢渭志考扫胀苛龙落曼欢切榴哭航伙根洞敖枷辛奋搁伙灭戊匣啤屎要斟傲溪核范寨利耳柄歼窃渡磐兵慨喷链屁金血念晒再李蹿皱执呐曝峡怖播吮坛卡瘸闯惰怎您捕虚讽隙吮溺毙舶巫歧哟沥族乳辫棉仇侯沤芋课亩乞顿叠翱借豺翔纹发拂蓑食憾伤题九坛铆取丧委伎闻伴磐四甲裴跟谨驹奢酷顿卉铣凯队爬硫格远褒超熟者抒舜裴诈谷悯宋庄馈雕磐萄善汕趣胀爽培满膀览申劲乓镑踢失挡庄黔惭贸芒钢纸烫坠敛养钝耀泪己雄卓思倔絮宜涣悬柒阜誓鳃晶苞基挫掖纷勤惹倡略侥伸恤陪篓仁埃鬃簧球膝屁刀窥踌