龙湖集团管理制度汇编.doc
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龙湖集团管理制度 龙湖集团 管 理 制 度 汇 编 内部资料 注意保密 1 龙湖集团管理制度 目录 第 1 章 1.1 1.2 1.3 1.4 第 2 章 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 第 3 章 3.1 3.2 3.3 3.4 第 4 章 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19 龙湖集团部门职能设置 .........................................................................................................4 集团中心职能设置 .................................................................................................................4 集团部门职能设置 .................................................................................................................6 子公司职责设计 .....................................................................................................................8 组织结构图 ...........................................................................................................................10 龙湖集团岗位设计 ............................................................................................................... 11 集团公司职等职级划分 ....................................................................................................... 11 高层岗位设计 ....................................................................................................................... 11 营销类部门岗位设计 ...........................................................................................................16 计划财务中心岗位设计 .......................................................................................................19 综合管理中心岗位设计 .......................................................................................................22 工程类部门岗位设计 ...........................................................................................................25 子公司岗位设计 ...................................................................................................................29 岗位图 ...................................................................................................................................33 关键业务管理制度 ...............................................................................................................34 工程招标管理制度 ...............................................................................................................34 材料(设备)采购管理制度.....................................................................................................38 合同管理制度 .......................................................................................................................41 设计变更及现场签证管理办法............................................................................................46 关键工作流程 .......................................................................................................................50 可研报告编写工作流程 .......................................................................................................50 概念性规划设计流程 ...........................................................................................................51 规划方案及修规的设计、报批工作流程............................................................................52 初步设计、施工图设计报批流程........................................................................................54 项目报批报建工作流程 .......................................................................................................55 建设工程施工、监理招标流程............................................................................................56 设备材料采购招标流程 .......................................................................................................57 合同签订及变更流程 ...........................................................................................................59 施工图管理流程 ...................................................................................................................60 工程施工现场管理流程 .......................................................................................................61 工程联系单管理工作流程 ...................................................................................................63 客户要求变更的工作流程 ...................................................................................................64 工程质量控制流程 ...............................................................................................................65 工程成本管理流程 ...............................................................................................................66 工程进度控制流程 ...............................................................................................................67 售价的制定及调整工作流程................................................................................................69 招聘录用工作流程 ...............................................................................................................70 薪资管理流程 .......................................................................................................................73 财务签批流程图 ...................................................................................................................74 龙湖集团管理制度 第 5 章 5.1 5.2 5.3 第 6 章 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 第 7 章 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 7.12 7.13 7.14 7.15 7.16 第 8 章 8.1 8.2 8.3 8.4 人力资源管理制度 ...............................................................................................................78 招聘录用管理制度 ...............................................................................................................78 龙湖集团薪酬管理制度 .......................................................................................................80 龙湖集团员工绩效考核制度................................................................................................85 行政办公管理制度 ...............................................................................................................95 考勤制度 ...............................................................................................................................95 休假管理办法 .......................................................................................................................96 车辆及司机管理办法 ...........................................................................................................97 工作计划管理办法 ...............................................................................................................98 印章管理制度 .....................................................................................................................100 档案管理办法 .....................................................................................................................101 会议管理办法 .....................................................................................................................103 总裁办公会议管理细则 .....................................................................................................104 公文管理办法 .....................................................................................................................106 公共关系管理制度 .............................................................................................................108 信息管理制度 ..................................................................................................................... 111 财务管理制度 ..................................................................................................................... 113 财务管理总则 ..................................................................................................................... 113 财务管理机构及职责 ......................................................................................................... 113 会计政策 ............................................................................................................................. 114 会计科目的设置 ................................................................................................................. 117 会计凭证和帐簿 ................................................................................................................. 118 现金、银行存款管理 ......................................................................................................... 119 实物资产管理 ..................................................................................................................... 119 收入管理 .............................................................................................................................121 成本费用管理 .....................................................................................................................123 财务报告 .............................................................................................................................125 电算化管理 .........................................................................................................................126 会计档案管理 .....................................................................................................................127 会计工作交接 .....................................................................................................................128 清算管理 .............................................................................................................................128 财务审批流程 .....................................................................................................................129 附则 .....................................................................................................................................132 全面预算管理制度 .............................................................................................................133 总则 .....................................................................................................................................133 组织与职能 .........................................................................................................................133 全面预算的内容与编审程序..............................................................................................135 预算的执行、调整及评价考核..........................................................................................137 3 龙湖集团管理制度 第1章 龙湖集团部门职能设置 1.1 集团中心职能设置 1.1.1策划中心 市场研究和品牌建设工作 (1) 整体市场状况研究:供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等; (2) 牵头公司整体的品牌建设工作。 项目开发工作 (3) 负责寻找潜在开发项目机会,协调公司各部门及外部专业公司,编写项目可行性研究 及项目策划方案,参与产品定位。 营销管理 (4) 根据公司有关经营发展战略和项目各时期的租售计划,制订年度、季度、月度推广方 案,并负责确定项目营销方案的制定与配合实施; (5) 根据公司有关推广销售工作的要求,实施各项推广方案及措施; (6) 监督项目营销进程,提出营销计划的修改建议,参与审核销售计划。 1.1.2 销售中心 销售管理 (1) 根据公司有关经营发展战略和项目各时期的计划制定年度、季度、月度销售计划; (2) 根据公司有关推广销售工作的要求,配合各项推广方案及措施,推进销售计划; (3) 负责案场管理; (4) 负责按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪。 客户服务 (5) 负责建立客户数据库,配合市场分析以及公司项目总结提供信息; (6) 负责潜在客户需求调查,负责调查的筛选、管理和过程监控、成果评估; (7) 定期市场调研,为投资和产品开发做参考。 1.1.3 计划财务中心 拟定公司财务管理制度 会计核算工作 (1) 负责现金银行管理、会计处理、复核报表等工作。 资金管理 (2) 抓好各项应收款项的核算的工作,督促经办部门限期清理; (3) 监督销售部做好按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪; (4) 负责企业信贷工作; (5) 派驻收银员完成销售现场收款、会计核算、现金管理和报表、统计分析。 财务管理 4 (6) 预算汇总、编制和分析考核; (7) 报表管理:合并报表和财务状况分析、决算、企业基础材料、产权登记; (8) 成本管理:合同管理、项目成本费用控制、测算预估、考核分析; (9) 配合外部审计检查,组织内部检查,协助完成项目后的财务评估工作; (10) 财务监督职能:依据国家相关法规和公司相关制度,对企业所有的收支行为进行监督。 房地产开发项目预决算管理 (11) 负责工程预、决、结算的管理工作; (12) 指导、审核各项目的工程资金使用计划并监督实施; (13) 审议项目工程付款情况及联系单的经济审核; (14) 参与工程验收,并对工程适时进行预决算工作。 1.1.4 综合管理中心 负责文秘工作,起草材料,完成会议记录和总裁指定的其他工作 行政管理工作 (1) 编写制定集团公司行政管理制度;组织统筹并管理、监督集团公司行政管理运作;协 调并支持、配合集团公司各部对行政开支的管理工作;及其他集团公司行政管理的工作。 人力资源管理工作 (2) 负责招聘、培训、考核、激励等各项人力资源管理工作 公共关系管理、项目相关的对外协调工作 (3) 对外协调好政府劳动管理部门的关系; (4) 配合项目公司完成项目前期与建设局、规划局的相关协调工作; (5) 负责合作单位、来宾的接待。 企业文化建设工作 (6) 组织统筹策划企业文化活动,增强公司凝聚力,员工归宿感。 企业固定资产的实物管理 (7) 公司总部固定资产、低值易耗品、办公用品等方面管理。 1.1.5 总工办 项目的设计开发工作 (1) 负责产品设计、研发工作; (2) 组织产品定位,组织规划设计、初步设计及与设计院的协调; (3) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 (4) 对外来方案图纸,组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施; (5) 与设计合作公司的交流、配合工作; (6) 其他产品设计相关的工作。 负责处理和解决各项工程技术问题 (7) 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作; 5 龙湖集团管理制度 (8) 审批各工程项目施工、组织设计方案; (9) 主持工程图纸的会审工作及参与工程的验收工作; (10) 提供设备、材料的技术参数; (11) 参与工程建设成本的分析和控制工作;参与工程的建筑材料的选用及设备、材料进场 的验收工作; (12) 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作; (13) 负责收编并保管已结束工程项目的全部技术档案。 负责项目的安全、质量、进度控制 (14) 参与工程施工合同的编写工作; (15) 指导、审核各项目工程安全、质量、进度计划并监督实施和纠偏; (16) 监督施工现场管理,发现问题及时督促项目公司解决,参与项目公司重大工程问题的 解决。 1.2 集团部门职能设置 1.2.1策划部 (1) 向策划中心负责; (2) 负责市场调研,收集各种市场信息并整理相关研究报告; (3) 负责品牌建设的具体工作; (4) 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案; (5) 负责房地产广告的制作及实际操作; (6) 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动,并负责其实施工作; (7) 协同销售部进行物业招商、租售工作。 1.2.2销售部 (1) 向销售中心负责; (2) 负责公司产品的销售及物业的租售工作; (3) 协同策划部掌握市场行情,制定并执行相应的招商计划、策略; (4) 挖掘新的客户来源,跟踪潜在客户,并对客户资料进行整理归档; (5) 与新旧客户保持良好关系,协助客户解决在招商、租售过程中的问题; (6) 负责办理招商、租售中的各项手续,做好售后服务工作; (7) 协助财务部收取客户需缴交的各项费用; (8) 配合其他部门做好客户服务工作。 1.2.3财务部 (1) 向计划财务中心负责; (2) 遵守财务纪律,建立和健全各项财务管理制度; (3) 负责具体项目的财务管理工作; 6 龙湖集团管理制度 (4) 抓好分管项目的各项应收款项的核算的工作,督促经办部门限期清理; (5) 负责对具体项目的各项经济合同进行审查; (6) 按有关合同的要求,做好项目各类工程款项的拨付、结清工作; (7) 严格执行现金管理制度和支票的使用规定,做好具体项目收费发票的购买、保管、使 用及回收; (8) 编制项科目的记帐凭证,及时编制各类报表,妥善管理会计帐册档案。 1.2.4行政部 (1) 向综合管理中心负责; (2) 编写制定公司行政管理制度; (3) 组织统筹并管理、监督公司行政管理运作; (4) 协调并支持、配合公司各部对行政开支的管理工作; (5) 组织统筹策划企业文化活动,增强公司凝聚力,员工归宿感; (6) 依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考; (7) 制订公司办公费用总开支的计划,并加以调控; (8) 配合支持公司对外行政事务工作; (9) 公司的各种规章制度的落实和执行; (10) 整理建立公司的档案,统一公司的公文格式; (11) 负责公司的公定资产实物管理工作 (12) 负责日常的接待工作。 1.2.5人力资源部 (1) 向综合管理中心负责; (2) 编写制定公司人事管理制度,拟定集团公司人力资源规划方案; (3) 组织统筹公司人力资源开发,组织招聘、录用、解聘工作; (4) 协调并支持、配合公司各部对人力计划管理工作,组织、统筹配合公司各部对员工进 行培训及考核; (5) 负责拟定公司的薪酬方案,并组织、统筹配合公司各部对员工进行考核; (6) 对外协调好政府劳动管理部门的关系; (7) 负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。 1.2.6研究发展部 (1) 向总工办负责; (2) 负责新产品研发工作; (3) 参与产品定位、规划设计、初步设计; (4) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作; (5) 收集楼盘的产品调研成果、销售策划等部门反馈的资料,做好与相应部门的交流工作; (6) 参与图纸会审工作; 7 龙湖集团管理制度 (7) 与设计合作公司的交流、配合工作。 1.2.7技术部 (1) 向总工办负责; (2) 负责公司的技术管理工作; (3) 组织图纸会审工作; (4) 组织产品定位,组织规划设计、初步设计; (5) 负责与规划、设计单位的协调; (6) 负责设计过程中的建筑成本的控制估测工作,实施限额设计; (7) 负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作,密切与预算造价 部配合; (8) 负责公司工程项目的技术/质量标准的制定,制定具体项目的技术与质量管理标准; (9) 负责项目技术问题研讨会,解决项目实施过程中出现的技术、质量问题; (10) 负责监督项目实施过程中出现的安全问题,并帮助和督促解决; (11) 负责对各项目的技术共性问题,重大技术问题进行研究,提出解决方案,并对项目公 司提供工程技术支持; (12) 负责已完工项目技术档案和技术资料管理; (13) 负责项目结束后的技术总结工作; (14) 协助人力资源部负责公司专业技术管理人员培训,并组织各项目部(项目公司)工程 技术人员的技术交流。 1.2.8招标采购部 (1) 向总裁负责; (2) 组织合作单位的招标工作及合同签订; (3) 组织工程招标及合同签订; (4) 组织材料设备招标,组织合同签订和采购,并做好招标结果与项目公司交底对接工作; (5) 根据施工承包合同及施工图文件要求,会同项目公司编制材料设备采购计划; (6) 在采购过程中建立供应商档案和市场信息库,向相关部门提供各类材料、设备的价格 信息; (7) 严格把关材料设备的采购,参与对采购进程材料、设备,参与验收或抽检并形成验收 报告。 1.3 子公司职责设计 1.3.1房地产项目子公司 (1) 向总裁负责; (2) 参与施工图设计; (3) 负责制定项目整体及各阶段的施工进度计划、材料设备需求计划及资金需求计划; 8 龙湖集团管理制度 (4) 协助集团公司进行权限以外招、投标,组织权限以内的招投标工作; (5) 进行施工阶段的进度控制,审查施工组织设计,监督施工单位进度计划的实施,完成 工期目标; (6) 负责施工现场的安全管理 (7) 负责管理施工队伍,并协调好对内对外的关系; (8) 整理有关资料、图纸,做好归档工作; (9) 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作,及时解决施工中的各种问题; (10) 协调好与项目相关的与政府部门的关系。 1.3.2物业子公司 (1) 向副总裁负责; (2) 协助制定物业公司的管理发展战略和工作计划; (3) 负责拟定物业公司的各项制度; (4) 起草、制订有关项目公司物业服务的各项策划方案,呈报主管副总裁; (5) 负责集团公司物业维护保养工作; (6) 协调与政府- 配套讲稿:
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