土地估价师实践考核.doc

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土地估价师实践考核
个人专业实践总结

本人自1998年毕业以来，一直从事房地产领域的相关工作——房地产营销、房地产经纪、房地产评估、土地评估等，积累了较为丰富的理论知识和实践经验，并先后取得了房地产经纪人（2005年）、房地产估价师（2006年）、土地估价师（2008年）等执业资格。
2006年12月至今，我一直在江苏****土地房地产评估咨询有限公司从事土地评估的相关实践工作，****公司是江苏省权威的土地房地产评估专业机构，为中国土地估价师协会评定的A级资信机构，可以从事包括基准地价、城镇地价动态检测、司法仲裁、征收土地税费、企业上市等在内的各类土地资产评估业务。
土地估价是一项系统工作，不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告，更要关注土地和房地产市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来，使得土地估价结果更具有说服力。因此土地估价师不是简单的文字工作者，而是熟练掌握评估理论与方法、能对评估项目进行综合分析、并能将网络与新技术灵活应用于评估过程的专业人员。下面就本人在****公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结，主要分为专业实践的工作内容、工作流程及工作要点、评估工作中的难点分析、对土地评估业发展的个人建议四个部分来阐述。

第一部分 专业实践的工作内容

一、主要工作：
1. 严格遵照《城镇土地估价规程》和****公司《日常土地评估工作标准》，进行各种类型的土地评估工作。主要涉及土地抵押贷款评估、土地出让评估、土地转让评估等，擅长抵押类土地评估。
2. 协助公司其他同事参与大型复杂项目的评估工作，如基准地价评估、城镇地价动态检测、司法仲裁、企业上市土地资产评估等。
二、辅助工作：
1. 开展市场调研，收集最新的土地及房地产交易（出让、转让、抵押、租赁等）案例，以充实和更新公司的案例库，了解和掌握市场供求和价格信息，分析判断未来市场的发展趋势。
2. 关注国家及地方政府有关土地及房地产业相关政策、法律法规的出台和更新，在评估工作中注重估价依据的适用性。
3. 走访项目所在地的国土局、建设局、统计局、规划局等行政部门，收集当地的基准地价、土地取得费、房屋造价、经济发展、城镇规划、交通体系等方面的数据和文字资料。
4. 更新和使用公司最新的评估报告模板。
5. 完善各种评估方法的计算模板，将评估报告与计算模板一一对应，提高评估报告的撰写和审核效率。
6. 熟练运用计算机办公软件及公司网络办公流程，实现公司流程管理的科学化。
三、其他工作：
1. 为开发商或投资人提供专业的咨询服务，对拟开发的项目进行投资估算及可行性分析，供开发商或投资人决策。
2. 针对有长期合作关系的客户开展一定的延伸服务——代为办理相关登记、提供信贷便利等。
3. 积极参加公司组织的各项技术探讨、业务培训，不断充实自身的理论知识，拓展技术视野，努力提高自己的综合能力。

第二部分 土地评估工作流程及工作要点

土地评估工作流程主要分为受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档十个阶段。相关流程说明如下：
一、“受理估价委托”工作要点
1. 估价事务所负责人通过公司网络办公系统接受市场人员“项目任务单”；
2. 根据“项目任务单”，估价事务所负责人根据项目难度合理安排合适的估价人员。
3. 明确估价目的、估价时点、估价对象。
二、“拟定估价作业方案”工作要点
1. 拟采用的估价技术路线和估价方法；
2. 拟调查收集的资料及其来源渠道；
3. 预计所需要的时间、人力、经费；
4. 估价作业步骤和时间进度安排。
三、“搜集估价所需资料”工作要点
1. 根据本次估价目的、估价对象特点列出估价对象产权资料清单，并提交给委托方（值得注意的是：容易遗漏出让金支付凭证、以及土地来源及历史沿革方面资料的调查）
2. 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料；
3. 相关实例资料，即类似土地的交易、收益、开发建设成本等资料；
四、“实地查勘估价对象”工作要点
1. 核查委托方所提供的产权资料是否全面，同时对照产权资料核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料
2. 拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料；
3. 详细询问在估价中要弄清楚的问题，认真填写土地调查表。
五、“选定估价方法测算”工作要点
1. 根据搜集的资料情况，正式确定所采用的估价方法；
2. 参照公司报告模板，根据《城镇土地估价规程》中对具体方法运用的要求，进行具体的测算。
六、“确定估价结果”工作要点
1. 在确定最终结果之前，估价人员应比较、分析测算结果；
2. 对测算过程进行检查；
3. 根据具体情况选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数、众数等数学方法之一确定最终结果。
七、“撰写估价报告”工作要点
1. 严格按照公司报告模板来撰写估价报告；
2. 估价人员在完成估价报告后，应对估价报告进行自我检查后方可提交审核。
八、“审核估价报告”工作要点
1. 复审人员对估价人员所提交审核的报告进行审查，如无问题，在审核表上签署审核意见，同时评定报告等级，并直接提交至终审人员；如发现问题，在审核表上应列出需要修改的地方，要求估价人员进行修改，对估价人员修改后报告进行复查，确认估价人员是否对提出的问题进行修改，确认无误后，方可在审核表上评定报告等级并提交至终审人员。
2. 终审人员对复审人员所交审核的报告进行进一步审查，如无问题，在审核表上签署审核意见，同时评定报告等级，并直接发给估价人员；如发现问题，在审核表上应列出需要修改的地方，要求估价人员进行修改，对估价人员修改后报告进行复查，确认估价人员是否对提出的问题进行修改，确认无误后，方可在审核表上评定报告等级并发给估价人员。
九、“出具估价报告”工作要点
1. 估价人员必须在估价报告经评定报告等级后，方可出具正式估价报告；
2. 估价人员对出具的正式报告，要检查是否有缺漏页、公章是否加盖齐全、页码是否错误、估价师是否签字等，方可提交给客户。
十、“估价资料归档”工作要点
1. 估价人员在出具正式估价报告后三日内将相关资料提交至档案管理人员；
2. 需与档案管理人员办好档案移交手续，由双方签字确认。

第三部分 评估工作中的难点分析

本部分就土地评估实践工作中常见的难点问题谈一下自己的看法及相应的技术处理方式：
一、市场比较法中比较因素修正值的确定
市场比较法由于最具有市场说服力而倍受评估人员青睐，然市场比较法中也同样存在着影响土地价格的主观因素，如比较因素的修正值，这个需要估价人员具有丰富的估价经验以判断每个比较因素对于土地价格的影响程度，一般采用公司内部估价师打分综合平均法来确定，评估过程中视土地用途、区位、个别因素等具体情况作一定的调整。
二、收益还原法中土地还原利率的确定
利用收益还原法评估土地价格时确定适当的土地还原利率，是准确计算土地价格的关键所在。一般情况下，采用以下方法来确定：
1. 纯收益与价格比率法：即采用市场上相同或类似不动产的纯收益和价格的比率。但是为避免偶然性，应采用至少三宗以上的土地案例（案例的交易时间、类型、性质等具有相似性），最后以案例的纯收益与其价格的比率的平均值作为还原率。
2. 安全利率加风险调整值法：即还原率＝安全利率＋风险调整值。安全利率一般采用现行的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率，风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场状况对其影响而确定。
3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小排序，然后根据经验判断所要评估的不动产投资收益率与风险落在那个范围，从而确定所要求取的还原利率。
第一种方法最为合理，但是由于实践中类似成交案例不多，往往使用的不多；第二种方法中风险调整值的确定较为主观，存在一定的争议；第三种方法直接将还原利率与投资风险挂钩，忽略了投资的替代性（若银行存款、贷款、国债、债券、股票的投资回报率较高，就没有必要投资土地或房地产开发了），也有一定的弊端。因此在实际评估中，宜采用三种方法的综合值（算术平均数或加权平均数）来确定。
另外本人认为可以在计算模板中采用试算法，使得收益还原法的计算结果接近市场价格的土地还原率方可采用，同时可验证以上三种方法的综合值。
三、收益还原法运用中的注意点
1. 通常，我们视土地年纯收益在土地收益年限内保持不变，但事实上并不如此，房地产市场租金会随着市场状况而上下波动，土地年纯收益也会有所变化，这就需要估价师能掌握市场态势并能对未来的租金水平做出短期或长期的分析。通过市场调研不难发现，相当一部分商业房地产的市场租金短期内一般呈一定幅度的上涨趋势，因此在一些精度要求高的评估项目中，需要采用分段计算（一定年限内递增，以外的若不能判断则假设不变）
2. 一般来说，计算过程中采用的房地产收益应当为客观收益，但也有例外，对于有租约限制的房地产，租赁期内的租金收入应采用租约租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。另外，租赁期内外房地产净收益的还原利率也有所不同，由于租赁期内有合约及保证金作保证，且若承租方的资信较好的话，市场风险较小，可采取较低的还原利率，而租赁期外要视市场状况而定。
3. 房地产收益年限是估价对象持续获得净收益的时间，有不少评估人员通过土地使用权剩余年限与房屋耐用年限减去已使用年限后的剩余时间比较（采用较短者）来确定，其实这是一种错误的做法。在这里应当注意一下“建筑物经济寿命”这个概念，它是指建筑物从有净收益开始至最终不能再产生净收益的时间，建筑物经济寿命可能长于也可能短于房屋耐用年限。因此，当建筑物经济寿命晚于或等于土地使用权剩余年限的，应根据土地使用权剩余年限来确定收益年限；反之则根据建筑物剩余经济寿命来确定收益年限，而房地产的总价值还需加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。
四、成本逼近法运用中对于土地增值收益的理解
集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变（如变为商业、住宅、工业）和土地使用方式的改变（如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产），土地价格往往会成倍增长，而增长的这部分就是土地增值收益。
土地增值收益也是指政府出让土地除收回成本以外，还应使国家土地所有权获取的增值收益，即相当于土地出让金的那部分价值。
按照成本逼近法的理论，土地增值收益可以土地的成本价（等于土地取得费、开发费、利息、利润、应缴纳的税金之和）乘以土地增值收益率来确定可以征地补偿费。
土地增值率的大小往往遵循以下规则：
(1)用途不同，土地增值率不同，一般情况下：商业>住宅>工业
(2)级别不同，土地增值率不同，一般情况下：一级>二级>三级>四级
土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的经验和意见来确定。
五、最有效使用原则的合理运用
土地具有用途的多样性，不同的利用方式能带来不同的收益，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的，所以不应该受现实使用状况的限制。实际评估工作中会接触到一些类似于“处于商业繁华中心的工业用地（登记用途为工业）”评估项目，显然该地块的最有效使用方式非工业，在评估中可将其用途设定为商业或居住，但应在评估报告中充分论证转换为最有效使用方式的可行性、持续性及转换过程中应办理的手续（规划、土地管理、建设等行政部门的许可）和相应的费用（补交的土地出让金及其它相关手续费），在评估完最有效使用方式的土地价值后还需扣除以上费用从而得出该地块的真正价值。
六、划拨土地使用权的评估方法
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；划拨土地使用权一般没有使用期限的限制。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，如何开展评估工作，是不容回避的现实问题。具体方法有如下几种：
1. 成本逼近法：土地价格等于土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。故在用成本逼近法计算划拨土地价格时，划拨土地使用权价格应等于土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润之和，而不包括土地增值收益。
2. 出让土地使用权价格扣减出让金间接计算：首先评估出此宗土地正常的市场价格，然后扣减类似土地应当缴纳出让金占出让土地价格的比例，从而确定划拨土地使用权的价格。该种方法使用较为广泛，但估价人员必须深入了解项目所在地缴纳出让金的方式以及出让金占出让土地价格的比例。为了使估价结果更加真实客观，建议各地区针对不同地类缴纳的出让金比例做出明确规定。
3. 收益还原法：利用此方法评估时，估价人员须掌握划拨土地纯收益及土地还原利率。如何计算划拨土地纯收益在《城镇土地估价规程》中尚无明确规定，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租金水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。
4. 市场比较法：随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
七、委托方对于估价结果的不认同
土地抵押类评估中，一些客户为获得更多的金融杠杆往往要求估价机构高估土地价值。作为评估人员，应恪守职业道德、本着“独立、客观、公正、合法”原则对估价土地做出合理的价值评估，并就该估价结果向客户解释其公正性、合理性，还可以通过与贷款银行沟通一起做好客户的思想工作。另外对于抵押类业务，应加强土地价格预估工作，及时将预估价格告知委托方，若与委托方要求的价格存在不合理的差距且无法说服委托方时，应拒绝受理此项评估业务，合理规避执业风险。

第四部分 对土地评估业发展的个人建议

一、企业管理与市场竞争方面：
1、 评估机构要从提高自身素质入手，不断完善自我，提高企业的市场竞争力。首先，应加强企业内部管理，建立适应土地评估行业特点的管理体制；其次，要提高执业质量，体现服务专业化，尤其要加强服务意识，为委托方出谋划策，做土地产权策划、资产处置及价格评估的专家；第三，要逐步扩大业务范围，同时也要注意企业的市场定位，强化优势项目。
2、 目前很多小城市的土地评估机构不注重市场营销，完全由机构负责人一个人包揽业务工作，缺乏业务管理体系，在开展业务时一味倾向价格竞争，制约了行业发展。为赢得估价行业的长久发展，估价机构应加强营销团队建设，开展多样化的营销方式，注重保持与委托方之间的长久合作关系。
3、 加强不同地区、同一地区间土地估价机构间的技术交流和业务合作，取长补短，资源共享（如案例库），已达到优质、高效、共赢、和谐竞争的局面。
二、行业管理：
1. 建议估价机构及执业估价师必须在县级以上主管部门网站上进行备案、公示，未经公示的估价机构及估价师出具的报告没有法律效力。经过备案、公示的估价机构在其资质等级许可范围内可以开展评估业务，银行、拆迁办、法院、税务等部门不得另行开展资质再认定工作（即所谓的“入围”）。
2. 公开估价机构、估价师信用档案，便于公众查询。将估价机构、估价师的信用档案记分情况与估价机构资质的申请、升级相关联。
3. 严格落实估价师的“专职性质”，杜绝证书挂靠现象，土地或行业管理部门可不定期地对所辖区域内的估价机构进行检查，一经发现，在网站上给予公示并责令限期改正，限期内不能改正的吊销其资质。
4. 现在以分公司、办事处形式存在的评估分支机构比比皆是，在经营过程中只重经济利益，对估价报告质量全然不顾，极大地扰乱了市场秩序。各地的工商、土地管理部门应协同行业管理协会对不具备资质的分支机构加以清理，并且对于具备资质的执业机构每年度收取一定的信誉保证金，督促执业机构合法合理地开展土地评估业务。
三、考试与继续教育：
1. 进一步改革土地估价师考试：目前土地估价师考试已进行较大的改革并取得了良好的社会效应，但是理论考试与实践考核尚存在一定的脱节，可以考虑在理论考试中加大实践性考题的比重，并可考虑增设“实际考试”科目——开放式考试，由考生单独或分组投入到真正的土地评估项目中，并最终完成一份合格的土地估价报告。
2. 继续教育形式的多样化：变传统的专题讲座为开放式的研讨会，由学员们就行业发展、评估工作中的实际问题等展开广泛讨论；取消学时制、推广学分制，在研讨会上思路活跃、积极发言、能解决实际问题的学员可获得较高的学分。

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