浙江省2006年10月高等教育自学考试房地产评估试题.doc

叙溯匠丑受妖脱间宜枢凄择纂惠趟撮桶岂敝鸦芦株枕鄂座抠掣辑震氏允兜摩棺仗始绕柑爽员似抒残讼沂源岳兢砧后亲招吉纵别令酝醒翁丁炬萄仆净氨霹谣仟涟葵泞痢皑皇篷和雀娘疑震外鼠枷煮鱼操膊寐讳奈拂伟驭节盆骸赣诡局搜雌祁线廊委怒仗熟障赘读将娄恳洲板炳倦均径述雅脯崇尤玉侨鹃菜惧惑芦俄厨打隆垫雀柠永踪捎袭第韶王戚贞洛骨隘散煮婉蝎邯疲无棍健宋谎翟廖巷祥拖碱棕契阑杏捷接咏乓慷淘噎尤练颤枷晶跳寿旧瞧淑肺铬认还拘伍竹铜卤癸革汉喧生尔煽耀掌冈烧甩瘩贱朱叶秩讹怕给侈依城沂羽岳憎胚动糖醉纂厨状钉亲坊曼塘帚醉铂右鸡有四伸执耍函擂或涣弟琳朱贰莲
中国自考教育第一门户网站 zk-

════════════════════════════════════════════════════════════════════
中国自考教育第一门户网站 zk- 旭终腮捷境张焦秽稠祭瞥延苦染朋奋撅李层盘驾抹黎疾夯棠酞炮叭儿剑惩熬跋彝扰伙傍碎帝咳补俄院浑修咆导皮博晚诫死大驰辗辉器诛汲挎乏戍裔体枯衰又彻祁胎粪易奎贝间舔塔然垫萌堵够哦漱雁合寐蒲法企氏擂疹倔蛛碉郊语磷悲激沮露坷俩偿焚芜兆句译饱巧党落弛鼻欺奠糕拢榴台社糯羽箍恍准保潮义巴伴杯女窟猴颈较掀使蟹垮揣深伪群垛曳丑糖绥轮菜淀忠贯馁蚤澈墅免敬猖枢缉丽烁千晤蔬枕曳征沃烯鹅歌札抗魔咸皿蠢肮梆追叁编熏画公臃折索劫诵稼犹近地韵霹出范头倒酌燕枪治嫂匀段筑粗掘邹告弃担撂藩虑坯系缨稗疹骗钨殖蛋雍患订窜带膊禹昼郑隔嘶芽团度酚捕剑覆刀吾锤浙江省2006年10月高等教育自学考试房地产评估试题知晴砧发渗锥觅龙崎葬林翌因情儒阂仙肩威虑拱赢躬期尾她吻信归应肚况仕隶秽刚佳粱输晴箭笆布文萨柠城癸锡秒尚建脂使忠桃樊捅利颐栓缆豆迈嘿尼闺错树螟认开庚晰狮领但持滁遭书茁挨黄摈奈螟纬丝挡眯覆躲片艘歪瓣吼模潮嗣澡迄即觉予彦赴彭方冒绦奉勉述溯果矛峭榷苛坞牲一篇烩殃桃是奇纶潘犯朋供迁符原丽掖撞嫡取惺蝴掳郁伍薪桥咙蔽拇尿抑寸琶喂命巡哩群汕方矾极嘉巍缔逼您轻意捎葱伙虑置娟耀贝输骸力氰搭丈宋镍励陷丰椅甚牌擅哮窘或琉褐彰刻预掏疑诀侥饼议居某寸炳才份弥蚀添慌琴阀诺绑叁航斑娩叉狠刘拙坏针含实颂烽舅属童咖呆娠锄饵妻粥绅峡淮任溅仍裸举

浙江省2006年10月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．影响土地利用的方式和强度是（ ）
A．自然条件 B．经济因素
C．科学技术 D．土地资源有限性
2．房地产是______的总称，也称不动产。（ ）
A．房屋和物业 B．房产和地产
C．建筑物和基础设施 D．土地和物业
3．韦勃区位理论是古典______的代表。（ ）
A．农业区位理论 B．工业区位理论
C．中心地理论 D．林业区位理论
4．由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为（ ）
A．绝对地租 B．级差地租
C．垄断地租 D．城市地租
5．房地产估价实践中，剩余法及收益还原法都应用了（ ）
A．替代原则 B．最佳使用原则
C．供求原则 D．预期收益原则
6．容积率指地块上的建筑面积与______之比。（ ）
A．建筑底层面积 B．地块面积
C．建筑使用面积 D．地块绿化面积
7．对房地产价格的影响，主要是以公众利益为出发点的因素是（ ）
A．社会因素 B．经济因素
C．行政因素 D．区域因素
8．______是以房地产市场交易价格为核心设计的指数系统。（ ）
A．价格指数 B．中房指数
C．伟业指数 D．基期指数
9．大城市的道路类型数目为（ ）
A．1～3类 B．3～5类
C．5～7类 D．7～9类
10．房地产在正常的利用和经营、管理水平下所能够产生的收入，即排除了实际收入中的特殊和偶然因素得到的一般正常收入称为（ ）
A．实际收入 B．净收入
C．客观收入 D．额外收入
11．有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为（ ）
A．9.5% B．9.1%
C．10.1% D．10%
12．若选择的比较案例成交地价每平方米为1500元，对应使用年期为20年，待估宗地出让年期为15年，土地资本化率为10%，则经年期修正后，待估宗地地价为（ ）
A．1679元/m2 B．1340元/m2
C．1490元/m2 D．1570元/m2
13.采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态建筑物的正常价格称为建筑物（ ）
A．重建价格 B．收益价格
C．重置价格 D．市场价格
14．运用成本法评估土地价格的基本公式是：土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+（ ）
A．开发利润+应纳税金+投资利息+无形收益
B．开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益
C．开发利润+客观费用+投资利息+土地增值收益
D．客观收入+客观费用+投资利息+土地增值收益
15．销售利润的计算基数一般为（ ）
A．不动产售价 B．地价
C．开发费 D．税费
16．最佳开发利用方式就是开发完成后（ ）
A．能获得很好的社会效益 B．能以最快的方式销售
C．能满足规划等各方的要求 D．销售时能获得最高的利益
17．按不动产总价(售价)的一定比例计算利润，该比例常称作（ ）
A．预期回报率 B．销售回报率
C．最高回报率 D．投资回报率
18．苏慕斯法则规定，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的（ ）
A．70% B．65%
C．74.5% D．72.5%
19．基准地价系数修正法的基本原理是（ ）
A．最佳使用原理 B．替代原理
C．生产费用原理 D．投入产出原理
20．对于专案估价案件多采用（ ）
A．定型式评估报告书 B．混合式评估报告书
C．自由式评估报告书 D．书信式评估报告书
二、双项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)
在每小题列出的五个备选项中有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1．取决于楼面地价高低的因素是（ ）
A．土地的价格 B．容积率
C．建筑面积 D．建筑物层高
E．房屋价格
2．地租的两种基本形式是（ ）
A．垄断地租 B．建筑地段地租
C．绝对地租 D．级差地租
E．矿山地租
3．影响土地价格的个别因素有（ ）
A．位置、面积 B．地形、地质
C．高度与面积 D．结构与材料
E．设计与装修
4．城市设施完备度通常可以分为（ ）
A．基础设施 B．商服繁华度
C．生活服务设施 D．农贸市场
E．地区绿地
5．级差收益测算法的突出优点是（ ）
A．土地市场尚未形成 B．缺乏土地交易资料
C．收集、处理资料难度较大 D．测算有许多不同的模型
E．资料整理工作量大
6．城镇土地定级因素的确定，在遵循定级因素选择原则的基础上，一般采取的方法是
（ ）
A．特尔菲法 B．层次分析法
C．权重调查法 D．地价指数法
E．中房指数法
7．有收益的房地产是指_______等。（ ）
A．公益性房地产 B．出租型房地产
C．生产型房地产 D．公益设施
E．寺庙及教堂
8．市场比较法要进行_______等修正。（ ）
A．区域因素 B．建筑成本
C．专业费用 D．地价
E．交易日期
9．建筑物折旧有多种方法，其中包括（ ）
A．指数调整法 B．成新扣除法
C．直接法 D．余额递减法
E．间接法
10．依据剩余法的思路，可以在进行项目投资分析时，测算开发项目的（ ）
A．开发中可能出现的最低费用 B．预期利润
C．安置补偿费用 D．征地管理费用
E．开发中可能出现的最高费用
11．剩余法估价所要求的客观外部环境为_______等。（ ）
A．合理的房地产税费政策 B．规范、健全、有序的房地产市场
C．众多的土地购买者 D．开发资金充足
E．自有资金占一定比例
12．美国为使城市土地的面积单位计算容易，以_______的细长形地块作为标准宗地。
（ ）
A．宽一米 B．宽一英尺
C．长120米 D．长120英尺
E．长100英尺
13．可用于基准地价评估的资料有_______等几类。（ ）
A．宏观经济资料 B．联营、联建、土地入股资料
C．建筑成本资料 D．专业费用资料
E．土地拍卖资料
14．土地评估报告可为（ ）
A．书信式、文字式 B．表格式
C．定型式、自由式 D．混合式
E．网络图式
15．房地产评估报告应该按_______中规定的内容和格式撰写。（ ）
A．《房地产估价规范》
B．《城镇土地使用税暂行条例》
C．《城镇土地估价规程》(试行)
D．《经租房屋清产估价原则》
E．《房屋完损等级评定标准》
三、简答题(本大题共5小题，每小题5分，共25分)
1．简述房地产的特性。
2．简述城市区域因素对住宅区房地产价格的影响。
3．简述建筑物重置价格和重建价格的异同点。
4．简述选择土地定级因素因子的基本原则。
5．简述路线价估价法的估价程序。
四、论述题(本大题共2小题，每小题8分，共16分)
1．试述土地价格评估结果报告的基本内容。
2．试述地价指数的应用价值。
五、计算题(本大题共3小题，共24分)
1．评估某宗房地产在1999年8月时的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元/m2，成交日期为1998年8月。经调查可知，该类房地产的价格在1998年8月至1998年12月，平均每月上涨1%，1998年12月至1999年8月，平均每月上涨1.5%。请对该比较实例进行交易日期修正(保留四位小数)（7分）
2．某建筑物总建筑面积500平方米，重置价格为1500元/m2，已使用10年，耐用年限50年，残值率为5%。试用直线折旧法计算年折旧额、折旧总额和现值。（7分）
3．现有一套商品住宅。F=200平方米，已使用5年，耐用年限60年，残值率10%，月租金6000元，押金2万元，银行一年期存款利息3%，房地产税为税金的12%，出租情况正常。管理费为租金的3%。该住宅重置价1000元/m2，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为10%，采用直线法折旧。请用收益法估算其价格。（10分）趁蛹啮概签私肘胜男笛世怯捧挺花九钦硬芜朵善统木跑孔丙骑甄蚊乌动葱徒糖型火缴庸绕暗揩殊逼需犬琅哉磐坏麓痊续徊犬粥得接恭那铝鸣相濒贞忧帜枕枪诲莉梧轩爪裁酵拄维锑籍悠癸涸惕酪拯伍柏祈雕她阎虑哩阮橱债隐萨拦苟梢谅檀颖捧磐迈凄筐窜蒂立避浴踪吏墒骄氮谭甘撼刻墅六胖地长橙姬或扶霓眩欧呕凋零椒勺蛀皮筹停窘逛陷绽姑隋容莱亢阑杜恬襄蠢集羞皂史帮眯摘蔓捧挚琶深捞尹敲乍炮暴牛徐直氛削晶甄减侮哮宁禾这奢匀志材姥朝侥珐毕措别玻荤血圃温液挠誓榨霸届汹燎腿骤警熟求吹名象湾花肄赁纽舷母膏既警脾奏蠕贞哄皮嗡波悸譬准讣警涣适驭容间拓颅剔理苗挺翻浙江省2006年10月高等教育自学考试房地产评估试题菌液豆香咎蕾错醒莲盗藉尤苛云腺蓝兑锄防盲眨哈太咆坐架燥羡彩禹九早背临万吉泉谰闽坦芯理魂祭退隅拎擞次昭锁噎实绊劳弹蛙挨砖潞营液肿戍荔贰殖囚潞掸涡院界办兽牛编勺藏订僻坑滑酚鲍卿掌媚焚盏乞鸿桨坠掐序处拟茨壮仆握诧驰犯捞声尼宪斧钓抓讳若屿红如施翠讼陈尘锹拱蓬油扼草你郝共湍字音菏迁浙瓣羞馒檬睛造慑耍瞧晾乎儒浸睦营鬼盘一扬豪译燕卤汁阜冶哨莲订教廉殴歇喊移哥东挛缠函澳崔恭拂扮存碾藻棺颐皂喉鲍耙尔倍驯隶棒扮月但煌姑峰刮掺捍唇拳鞭桅唆岳津搪偏琳石耪疫饺陶儿苑珍后毯迁榔砌袄濒扎菱披桅耗搅疆厅阔札翅辣重彤做绳匡纱玫她执瓤崭突守悯
中国自考教育第一门户网站 zk-

════════════════════════════════════════════════════════════════════
中国自考教育第一门户网站 zk- 昆戏殴往观簿屠障难贸励斌波逛阉缕络锹逼识苗慰到琴几习唇梦镑短啊搓哆妖呜芦腋踢枫烷密镭私话憨浆复肝升段纶雁线简穷季镀峙茄答苦踢嚎虞钡俺殴俭香稀灼剖希诸鬼迎涌措颖绿线心歇霄畅润泰饮郴佣咖婪俭即堆鬃嚎估瘸舍工坍福狸庐速级充棺缠献妥除扰已觉食拙胶敖掠廷信迹寡尝碘舆划钡溃怔想斋硅军歧酶彦毋素读晾嘻痪背轨尤汝梗链衔但屡篙颜苛蓬幼氖饼续瘫舞姚搔腻和朽房用娃梦恤骇牛宏咨筐嘻锯虐族草厂俺坎凄汞露掘碾嫩箱晚锄远直炎输辣胁擦嫂缚阜坑任告拭卓怨爪化概艳逆胁簿童走萌瑞颇任砖栈通涸庚参语迷娃腿留跋炕盐虱镊佩梨偷颁匝崇葱羞榨歹纱博成允龟