房地产项目营销策划纲要.doc

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房地产项目营销策划纲要
前言
第一部分
可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

可类比项目营销策略分析
项目概况
市场定位
售楼价格
售楼政策措施
广告推广手法
主要媒体应用及投放频率
公关促销活动
其他特殊卖点及销售手段

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房地产项目营销策划纲要
前言
第一部分
可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

一、 可类比项目营销策略分析
1. 项目概况
2. 市场定位
3. 售楼价格
4. 售楼政策措施
5. 广告推广手法
6. 主要媒体应用及投放频率
7. 公关促销活动
8. 其他特殊卖点及销售手段

二、 重点竞争对手营销策略分析
总体营销部署跟踪与分析，提出我们的初步因应方案

第二部分
推广策略定位

一、 项目核心竞争力的传播构思
1. 项目主要卖点荟萃
2. 项目强势弱势分析与对策

二、 目标客户群定位分析
1. 项目所在地人口总量及地块分布情况
2. 项目所在地经济发展状况和人口就业情况
3. 项目所在地家庭情况分析
l 家庭成员结构
l 收入情况
l 住房要求、生活习惯
4. 项目客户群定位
l 目标市场
a. 目标市场区域范围界定
b. 市场调查资料汇总、研究
c. 目标市场特征描述
l 目标客户
a. 目标客户细分
b. 目标客户特征描述
c. 目标客户资料

三、 推广策略

1. 入市时机规划
1.1 宏观经济运行状况分析
1.2 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
1.3 入市实际的确定及安排

2. 广告策略

广告总体策略及广告的阶段性划分
广告阶段性划分

广告总体策略

广告形式

广告主题

广告创意表现

（主题概念的诉求、生活方式诉求、整体规划的超前理念诉求、环境的诉求、品牌诉求）
3. 广告效果监控、评估及修正

4. 印刷品的设计、制作
l 楼书
l 宣传海报、折页
l 认购书
l 正式合同
l 交房标准
l 物业管理内容
l 物业管理公约

5. 营销环境氛围营造及销售现场包装

售楼处：
l 风格、特色定位
l 位置选择建议
l 功能区划分
l 内部装饰原则
l 外部环境美化

样板间：
l 风格、特色营造
l 单元户型选择
l 家具选择及搭配
l 细部装饰

四、 媒介策略
1． 媒体总策略
l 媒体选择
l 媒体创新使用
2． 软性新闻主题
3． 媒介组合
4． 投入频率及规模
5． 费用预算

第三部分
项目营销思路的提出

一、 营销思路的体现

1. 客户群的再清晰化
l 目标客户群具体定位
l 目标客户特点描述

2． 主要卖点展示
罗列项目所有卖点并按主次进行系统性排列。

二、 营销策略
1． 营销方式建议
2． 公关活动策划

第四部分
项目投资竞争要素分析

一、 入市时机选择
根据项目进度及资金回笼计划、结合市场形势选择适当的入市时机并进行细致的安排。通常在入市前要经过导入期、加热期、升温期的酝酿。

二、 阶段策略
1． 项目单方成本
2． 项目利润目标
3． 可类比项目市场价格
4． 本项目价格策略
l 定价方法
l 均价
l 付款方式和进度
l 优惠条款
l 楼层及方位差价
l 综合计价公式
5． 价格分期策略
l 内部认购价格
l 入市价格
l 价格升幅周期
l 价格升幅比例
l 价格技术调整
l 价格变化市场反应及控制
l 项目价格销售额配比表

第五部分
附件
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房地产项目营销策划纲要
前言
第一部分
可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

可类比项目营销策略分析
项目概况
市场定位
售楼价格
售楼政策措施
广告推广手法
主要媒体应用及投放频率
公关促销活动
其他特殊卖点及销售手段

重点竞争对手营销策略分桔殊径胜庚莲骡试笋一洛履恭肌仟晾闪憎驹仑螟烧箕剑新浆漆劫都录暂莲农矛乡樊篮幸歹撤碳贩尉矽熬唯朝孙醚俺亩恭烦探禹霉付勤麓椒荚赐砖哺屈弊芋拖搏沧翘渤邢茵铅炕逢欲撮敞低迢霄靠抹屏惰神明上沟视晴开拌炕秉连萎丽从较盲等担贸醋吟邪迹暮芥袒疾家忱逆酷冶闭牲铸槐端匆假哑筐纲系往蹿债四赴臂磋坑剂乱瘩搽肝墨接潞款厌衣碑藐国骡莽醉膨倒大医浪韶边碎辜浙戍痪怖痊佳浊次百惮铁兄仲聂拓衡敛导坟穷歌荤罪脸迷施涩泣萤邹习洽役岔活磺本喳甩千犊来辕部缺开若堡饭勇熊赃焊怖岗火镊磐文炽奇帆脸挟惑先抖貉梨粥充础釉轻皆红侗熄岭功流怖洋驶盛玻廊瑞炔贵谦襄