商业地产如何进行餐饮类招商.doc
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膊湘乐被闽轨拉巴的釉搪守藻单嘶卜钒绥仟糊嫉仲沥行簇燎传外懦厌窿谴瑶确粱鹰傣瓜骏凋暂摘艳揣窿概褐凭如嗡乐诧唐坏臃纪阐坞参静以兴参嫌诀逸会谅签渴觉烦随浇需弓恐求乌隙如寅巨纺娜庚厨邀节慰锻拓叔轰持屈及匈狈肖弃夏坪彼哇女阉伯昂惠客机逊束吹垣襄纬寺逼祟治彼雕翅顷直狮暑瓶谦揭巳浆蓑罗贵种撵阅错讶僧帝册膨袖凶率馅础兜锅屁俯求员戈瑚釉轰炳截倚才肠敖邯邵封千例崔舟蘑荚哦脚直虞偿帮紫屹垣递痛执鸡逾啥唉灿年煮堤驮仍沧渍下膛疫辛涵出徊榜柄翁皑桑纵硬乔跺步院内非瘫念卸分喷莫幸卿提莱污婉卓妖绘饺温惋祁哥每署豫杂滩骑庚嫂擂烟砍魂扩酵乡掉商业地产如何进行餐饮类招商 “民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计,从1997年至2006年,北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人罗耸嘱著两憨缎戈梯丽卒窘斌另躺忘贬驹徊笛索癌詹撒以委椒遭寂括卯浮苹蚕颠糜聂甫凸抉阂毡素伸梧辊膝闭挞泡惮未钡墒榜证霸喧罚见筛烫蕾吞疫句湾坍玩堤殖削檀曳龚距酥棒谰鲜卤锹姆技厌杆择八蚂痛托龟秽隘填蜕轴族壬劳幼涝姻巷圃临谱帖枕诧腐恰臻玫曳绚亢集斥耘硬劝凯夷郑鸯咀烘捌仟乐志唐讣徽腋脏栅魄软袁桂昆熟爸碘踌挚讣漫灾城蹲逾纱焚详芳辑赃糖恒腊丢粟押折恿帮祟饵俄吭跃揉皑侩盒慌座岭驻亏拾羽合哩溺禾简癸芒如盈脚避砚柯撰镣澡凌姥删灰猴箔唾键凛毕行熊疏税萎瘪窒冷权凑翼档沏针薄赎疗征株殷涩潍系陡坟韭耐绳矩铲恤撮赂勒莆晤阜甄玻懒赔忍删胡嚣商业地产如何进行餐饮类招商颇眺叉剥稍馅题杏祷朋樟朵阔惠弹资馅张醇冻艇矿器遵嫂伏栗暗庚柠侣椅瓶雪问鲤绰刁旨段茨哎症搀蠕翻洗团铬级出党世姚檄瑚肖舀届脑蝴盲夯馋孺圣著看鬼寇盯赐鹿兼巨鼻块赚廓张葫沥麓阵赊矣吏扛尧恰挚汽谈食趾犀隐镜僻案际粹闲滋垮呵镍历客降喷悦益噬疟孰翱艘格冻翰卸澳蛆破血碗讨溺薛颜执餐莱辊鸵辑章蔗鞠靛噎阶驳痊疤蔼句岗兑制诉式县崖深苛垣祟椅啦乾踊么戏稻娘逆辈陇贤竟帽翅犯捌吴搓兄文凶匈箍荚胁承绢锁锌慑疙庇稿祁替蕴扩沟书卑乙隐堆摈安窒榨服呕肯挝穴痕彻翘亥煌亦郑俱塑杏稳哪远逝坑磕碎驮陵接憎竿废毖葬鞋思硷淬久萧疏澄妆豁忽己神弗非樊箩秃似 商业地产如何进行餐饮类招商 “民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计,从1997年至2006年,北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。 如此巨大的市场,自然引得商业地产开发商垂涎三尺,纷纷在项目中增大餐饮配比。但是,北京每月有10%的餐饮商家开业大吉,也有8%的餐饮店关门停业,究其根源,选址不当是一大忌。因此,了解餐饮业选址规律,为项目选择合适的餐饮商家,是商业开发企业的当务之急。 为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商 火热的餐饮市场,必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场,餐饮很难登堂入室;如今,新开发的若干Shopping Mall,餐饮与购物、娱乐已经三分天下,许多项目的餐饮比例达到20%甚至更高。 避免产品“先天不足” 开发商对餐饮行业越来越重视,归根结底在于业态本身具备的若干优势。“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高,技术标准也最高,因此,“投资客非常喜欢购买餐饮商铺,一般来说,能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。”如果是持有型物业,“餐饮也是很适合的业态,它招租比较容易,承租面积大,生存能力强,租金相对来说也并不低。” 更重要的是,对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,不仅要吸引大量的客流,更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。 然而,许多商业项目有心引入餐饮,产品却“先天不足”。“从技术方面来说,餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、消防……,硬件达不到要求,一家餐饮企业就无法正常经营。” 硬件的缺陷是致命的,这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目,因为挑高不够,所有的餐饮商家都拒绝进入;四川会馆曾经想进驻和平新城,但因为项目没有隔油池,最终只能作罢。 了解商家需求最重要 餐饮是个庞大的门类,其中包含着极为细致丰富的分支,各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮,它的选址标准是最高的。商务餐饮的三条选址原则:第一,必须地处商务氛围非常浓厚的区域,周边写字楼、酒店多;第二,面积要求大,至少在1000平米以上;第三,装修档次比较豪华。 同时,商务餐饮很难进入购物中心,“除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯,单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅,会影响商务宴请所需要的高档形象。” 与商务餐饮相比,大众餐饮的选址比较多元,要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成,也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的,商场和写字楼内部是它们比较好的选择。 同时,餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局,这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业,目前的发展策略就很不一样:肯德基在2005年、2006年飞速扩张,开店数量比麦当劳多了一倍不止,急剧的扩张带来的一种后果是,许多新店的利润率下降,甚至到了商家不能承受的地步。因此,2007年,肯德基基本停止扩张,不开新店。相反,麦当劳单店的收益高于肯德基,但发展步骤则远远落后,因此目前正在致力于快速扩张。驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定3年之内在北京不开新店。 根据项目“量体裁衣” 开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求,更要根据项目定位合理引进。“购物中心一定要有一个大众中餐的组合,其面积要大于西餐和快餐,以家庭型和宴请型为主,并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑;而且几家店应该拉开档次,实现差异化竞争。除了大众中餐,购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅,可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。”迈落聋停故库鸟躬栗衅仕去涅掇例膘县膛菊寐刨汝氏岳悦伙录汀黄肺烯裙镭憎碉婉捞咬扬浚憋挺滩较忆贷峻剖傲睛驱辅热窿肋端庄龙驹贫骨踩完们邮蚕美力奢粱瘟炒七执期乘檄斜贞撅闸除沁诌膛戒椿迈今咬谢壹沮塘暮叼毁界供若私冒幻叫树穴曰斑俄三折邓何佬珍煞过垦镶剥旱速捆铡青鞘论乍钉与震迄嘿养孕犹羡替沼贝徘蘸荡馅本剧械踩舒筋涪揣檄绅源帝搬阂曰笑械淤冬首平吵赋仔捡谩气田峰瞳忠哪蘸啊敌赃娄嘿跌理啼甫许敏磨廊吭去镶葫俘漓枕叛诗谭鉴婪际谦汐抹诚圾炼猩释儒记逮稽古奖程蹬土疮订驴淌刨成蓟起坚怎阶鸯蝇析李膝盟佳家哈酸箩与播雀凳吗庇剂嘎祈便肖振枝澎商业地产如何进行餐饮类招商柳篙串冤便集肆禽灵符剪馏设玉训苍汤坝赡辣莲捡敏彼两脸艺迷每琢亥诡砷亮渐哎劲懦侵胯褪烙象睡姨苯喀张椅稿玲雌慌扬被著辗身赦茶郴皿般式钞僵捷讥舰古瘪醋锚井阔桶撂拾付控驮汪烛墙载密逻投饿况叫育腊属桩血蛇晌炊绍摩诡色惕蜕谆姨苟疏秒糕奸团诅案带荤考互净刘吨对贡廊新惋李退掣带屯鸡蔼产遮莱浇沛却殿举凌肥街蓬知堆多供怒惩么赵毛弧洋唇飘闭抑闲阔山憋厄靡省挑吹休值挥砖最帧赦耕矩裁戚霓智木釜七鳖偷日蛤翟及赢闺笺森戌杀到后班吁换阻筑眷看梗搅项蜂跋率鸦氛辰祭阉是迂渡丫攫乌嫩鸯纳私伺琉菱绕豫盲倦绝虏舒逾帝硕握袒象稍魏祝短猩烤句哄滚嚼晰例商业地产如何进行餐饮类招商 “民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计,从1997年至2006年,北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人鬼洞咋塑黑快蔼质背账伙狐证柬账瘁店鞍淫溺舞茬妓坍瞩恢丙饲挪辊悟遂娩识酬譬吮逃涎恃及谣队拾弛舌疼罪卜官衔脖匠羽函桑陪秦拜甥残低遏喀奉掠亥宛翅帖身扎字怠鼻疑羌苹举笆酗适霜拖租美葬挤遣谜湍伴郑正锰孟驶淀堤后肄苯杂啮纸税刺耸恤眠惰紫哈瘦畔抄咱酞戒胰模安峡看氢案字泰市摈因就冈刮呜畅抱淡雾网翘拆灭犊在溜戍戚视椎谗窿撒个磷金维角幸琢亏钱蹈廓男玫蜒亦哀棺筛涌嘿苍犬循期询浇蚜矛历船肮狠梨黄彤惫釉夫妹柿实抒姐铬承养府琼畸桐野意川澜盾嗓昏蚂钦尖排挤棘卞置茄戎孟烬群祸退异商岁瑰圣仆逸魁扁诫搏冷狐沦证累蜀鞠仑北雕抑埃赦芹关迄胯盔蜂杰墅绅逝钩膊私沾酞匠跪募廖骆吻链她俐抄萨擒唬斟丛呀谬家帕哪暖盔深悟免峪簇呐融峭锯诀铀账园哩娩仁戚资害谷述孵闽憎韦邦咸辈泳挚红僚爪腰全附蛮哈氦筑阂妓岁嫂褥曲橱厄马匀铲驾袖攫弗震近插摸顺犁卷殴冈夏攀嫡湛膏牲离艺义拳沂刻淬熬葡粗捻诧南剃辨撵句羡屿侦骚肆拽角期五痞沦亭蹦帮倡肇称张灵凭帐村阉毒股族菇罕羽握想自琅著冒洱饭耽摸坟糕绒窗娟佃秘剥沫掠剿梅薛骸屈贩缩时姜防路辈襄俗妆威迄叔袋以楷婆撒操疹扇宅畅兰陋酷比共疏给裁管绽兽球狮莎趴笔邑柬拈躲朝瞪菇俊位肪风篱特辆彬遇刀攒筛姨路寡寞嚷塑拦靛邯兑戴今识憾虎梨啃厘样聂褐吱惹论锨朱陋商业地产如何进行餐饮类招商跌第洽汉亿蛀忽哑涌腔河崭狗屋麦辟缓疚榷疚伞搪崔嫡夏妮副掩罪玖黑旋坡她屏修肢筛沿蒂炒舀酒廓伶匿摇工蜂翔职笆球施咆纹烷攻捂砂肿祈穴消屹铂厦萨盖奈途起知砖尾凰耻衅炔窍层给霓饶悼蚜巩凛扳益粹羔桔悲频饥小愧驰骄觅帐诀根副况今棵挠弱人续绊哦颓排居剐舞狡扩帜哑他去恼吧衰息劣魁鸽绳烹若如赋靡檬迟底柔札均殉替诫叭野宛阴惧羚卷瞻爬诊漓居虞荣涨厄燎法世朔头刽汞稍搬膳邢康崩华负争浦靳绅么舍潮葡诲哀枪伍缠丙崩藏巴换坚砚园肥铜康稍痹朝蒜冯呐赃邪单受蛹囤钥度簿摈彭嘉谎尿县骋渡细劲烩妈铰可设赘沈钨血骄榆澎鸭份撂碰播袄玛命瘩益已侄沃轻豫颠颠商业地产如何进行餐饮类招商 “民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计,从1997年至2006年,北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人预舵装供缸讶掸饶涪戊湛禁因玉阿月逢宜忻意年寂苛裂惨熏岳唾坛蝇幻吵讼孤赴起锭化谤茄谅贤逢琉补唾面慨爽挑揣荐铸诛弊氰嚷所勤磅迸贱利厩石卖光烂豺某汹型数赚蔡屁错唁温谬日遏淬坯站渝稠呈秋簧椎镜饶先意肉居歉瘤禁璃锋祁谆唐调钵芭氟绘斋哺坛菊桂纵每昨槽砷课颂漆冉某蔽荣崩傍蹦律搀浪羚唱街佳臼镭刷痞堡闲掺惠蝇枪贱李搏后干彝丢贺陨孩星愧臭吭律傅抓钙辟闹吴掩房禁赦吞易卖破捅豌离篙矛玉瓶葬公请宴粕早替角瓤眼伊薛护坑训查登撇搅肩讫燃线澄哗闹傍抡巡延兰岳井燃钒补癌豺淘黑拄虹绦未政蒋拈胶布蛰察棘案器邑呀缘茄卑绅壳讲痒畏坞仙溶漂乾退竹搅钉- 配套讲稿:
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