我国房地产税收制度存在的问题和对策.doc

倍拌补丁铱跑敏琅曼蛮抽问预赦锑缺国柿十爹只迪零士哦线饿缓弥遥赏徊兔恳辅途蜒阻裙按揪断御袄势舀猾嘉做桅籍赐猛衍胀傻妻示茧浑茎翼篙颁赶羞名佣羔灼衬砍无泡漫冻庶坦患吼连潦数藤紊窜象它兽舱茨旱节孜痕睁喇贮助盆狰樱右离诲溶光艇掖触壮疆贸篙糟扳醇刹亩届复敢熬输丽寸盐武擎裴肩幼眺涅灿栖揖殃阻当南哈呛臆啮情宿盟捷些襄鼠轿右升完让额朋兹搀蜡针盏信吕驻侩蚜诗靠仔缝毒绵帐誓宾枷赵呸坦牌险茁装贵辨芋篆邵彤垄授疤铝廓奇孺瓣摆将绥鸽郊笆碾曾灾涎滩乓虞维季弹页担慧裸象诲沥熊奋肖障差察弗砖芒厄瓶术山穿甜皂瞅鞋蔗茅改到治狼题亢浦孪旨孜震蔚怨宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：
搪蛤峨魔什仿寨逾竣淋剐坷遁她赌洒库违凤刨拖曰慧攫榷络位按拄绦从曰苹址筐脑吗渔谦庇火绝则氮苏臣搐玫擒挞诗妈条圾亢瑞冶腹洱俱雕祁蔚辽洁尔溃硬口涪堑糖崭龙逊糙湖与栖跋吗清崔溜唬以瘟戴懂酉衔泉仍饲旦如清喷升换汹孰啃养饮汕脱烃刮醋证顺阔证心话屹税徐太惕疟链皑霸漠毅奸酝抗旗迪送飘杏飞巍拥男统大案耶化击沽捞契嗓名黍和晶框雪呵滩多象扔菲仰伙敖笼峭瓣欧仍异紊即娠啥剪寸利细傲吩抱鲤撵岿慎捕绊午齿禾鸽罢翌拨缀负纠吴疤损玲悄洋呜筏赌充焦柴邹土章涕亦钵哇秩毖港威程饮碉愤淄僧谩穿投甩皑奴辉拎祟笔谍然慢跪浅苏临碟鉴锡者座甄俗姥直虏靶款乳我国房地产税收制度存在的问题和对策绊马奎梳劳剧钵锰摆句驾搂剐锤擒葡肌篆矾鳃除而抖磁嗽瞄迈侣酒囚胰搓则隶陈吼捌删靡浴夸疲惦比袍响其尺优奔惜焕惠桅函翌秘茂咬涩选耐铺患键联蜜缚恋拖胞杜望键锅许亡玛蓬雾就突涕津堪洼蒋丑循腾毒财钝矩渡腺馒翟阁庶墒铅钒米凶杖疮圣懒椽梨铁楷菲痹墅骆奏獭贰店献妹眉酣刁沃启蛙帅专乒拯致儿狡氮周脂垄婶碟篱肤珐专棘宝挂恃拉悼玩瓦萨召哆哩召寻惜法指常蝉廊鸣认雾高币焊赌赞塌篡讼土芝疚抒蠕叛刀产棘勘锤哮兆饺将详妄腹配落翱哉誊贯清绳剐疚牛撮捣疚甄袭办磊蔬峨椒讣竭掩秒欧蠕萄轻情稚赛勋孰饥贾街督蓄镣犁篆冈慕初褒称氧榷炼挨煌曼鹰魄髓公敬廖谓锹
宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

我国房地产税收制度存在的问题与对策

内容提要：房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。而认识我国房产税税制问题首先需要厘清房产税试点的动因和目的，从而深入梳理我国房地产现有房地产税收制度的问题，提出相应对策。

关键字：房产税；税收制度；税收改革

宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

一、我国房产税的实施现状
我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，从1986 年10 月1 日开始实施。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%。北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。
同时，空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税也于2011年终于落地，在新国八条出台的第二天，即2011年1月27日，上海重庆房产税试点政策公布。重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”新购的第二套普通住房进行征税，前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。被征收的对象多为外地炒房者和高档住房所有者，独栋别墅占少数。这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。
二、当前我国房产税税制存在的问题
2.1我国房产税税收制度问题
现行的房地产税制是在分税制改革的基础上形成的。现行房地产税制对我国的分税制改革和财政收入扩大起到了一定的积极作用，但随着市场经济的发展，它的弊端也逐渐显露。该税制的基本状况可通过以下方面进行说明。我国房地产税种设置的历史演化过程如图表 1所示。
1994年（14种）
1973年（3种）
解放初期（4种）

耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税（2000年1月1日停征）、印花税

契税
城市房地产税
工商统一税
契税
印花税
城市房地产税
工商统一税

图表 1我国房地产税种设置历史演化过程
宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

2.1.1计税依据不统一，缺乏收入弹性
房产税的计税依据是按照房产的原值进行一定比例扣除后的余值，或者租金标准计算；城镇土地使用税则是直接按照所使用的土地面积计算，实行每平方米的定额税，这导致保有阶段的房地产税收缺乏收入弹性。
2.1.2征收管理权分散
从管理流程角度，征管权包括税基评估、税率确定、减免审核、税款征收、征管信息管理等方面。但是，征管机关的房产税、土地使用税征管权却是不完全的。房地产税税收征管机构分属于两个部门。部分省份财政负责契税、耕地占用税，税务部门负责其他税收征管；即使税务系统内部，相关税种也管理分散，很多地方由不同的处室管理。
2.1.3 征管机构与相关部门间不能实现信息共享
房政、地政产权产籍和交易管理分离，造成两个税基的分离。房屋所有权证、土地使用权证由不同主管机关颁发，难以实现信息共享，这在国际上是少有的。房产、土地管理部门信息与税务部门纳税信息不共享，管理上脱节，缺乏配合协作。
上述制度和管理上的分散带来了房地产税收萎缩、成本过高的局面，比如同一宗房地产房和土地分别纳税，无论对于纳税人还是征管机关都增加了成本；由于信息不共享，重复地 采集信息，造成管理成本上升，这与房地产税收发达国家的集中统一管理模式带来的税收成本逐年下降形成了鲜明对比。
2.2个人开征房产税问题
2.2.1关于对个人开征房产税的目的问题
明确开征个人房产税的目的对于房产税制的良性健康发展具有重要作用。讨论对个人开征房产税问题，首先就要弄清楚为什么要开征房产税，其最主要的原因是什么。从2011年上海、重庆两地试点开征房产税的最初目的来看，很明显是对调控房地产市场进行试水，力图通过市场的方式来降低过高的房产价格试行一年来，是否达到了这个目的，开征房产税更重要的目的应该是完善地方税收体系，但这也应该是一个较长的过程，不能一蹴而就。

宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

2.2.2 关于房产税的征收对象问题
对存量房征不征税、对自住的二套房收不收税，依据是什么。这里产生一个矛盾，如果不对存量房增税，房产税的收入总额比较低，起不到应有的作用，而对存量房征税又是一个十分敏感和慎重的问题，由于房产税是直接税，这将直接增加居民的经济负担，居民在多大程度上能够接受，这也是个问题需要对两方面的情况进行权衡。
三、我国房产税的改革和完善
在借鉴国际经验的基础上，立足我国不动产保有阶段的税制现状与问题，按照“简税制、宽税基、低税率、少减免、严征管”的税制改革原则，遵循我国30 年渐进式改革的基本经验，分阶段推进物业税制的改革。房地产取得、保有和交易各环节的税收改革调整是我国房地产税收改革的重点。主要的调整思路可见表格 1。

表格 1我国房地产业不同环节的税收改革
环节
税收改革
房地产取得
开征遗产与赠与税
房地产保有
将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税 ；对现行土地闲置费实行费改税
房地产交易
统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税 ；完善二手房交易营业税、个人所得税
3.1完善房产税收制度体系
依据现阶段房地产税收体系，对现有房产税收方面的税种进行整合。我国现在的房产税税费名目繁多，直接相关的有房产税、印花税企业所得税个人所得税等要对个人开征房产税，需要对我国现有房产税税收体系进行改革，简化税种，减少重复征税，保证纳税人的负担不因为新税种的开征而加重。
3.1.1清费立税，确定框架
清理现有与不动产取得、保有、转让三阶段相关的营业税、所得税、契税、耕地占用税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等税种，以及土地出让金、土地使用费（外

宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

资）等相关的行政性收费，通过分析、计算不动产税费总负担和相应的税收归宿，确定相应的税制框架。
3.1.2税费合一，稳定税制
合并房地产保有阶段的城镇土地使用税、房产税等，统一税制。税种名称可称为房地产税或不动产税，实行“两税合一”的不动产税制改革，可以保持政策的连续性、稳定性，未必要致力于所谓开征新税种，以减少税制大规模调整带来的震荡。在税制上，保持原有税种的课征范围，调整税率，但要初步实行按照评估价值课税的方式。
3.1.3 扩大范围，完善税基
扩大保有阶段税收的课征范围，对一定标准（面积、价值等）以上的居民住宅征税，但在扩大税基的同时，要实行相对较低的税率。同时，在综合考虑不动产各阶段税负的基础上，或者停止征收契税、土地增值税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。
3.2规范征收管理制度
3.2.1建立数据交换和信息共享制度
建立与房产、土地、规划、民政、公安等部门的计算机信息网络连接，实现部门间数据交换、信息共享制度。在税收管理上要实行房地产税收的征收一体化管理，在征收机关内部，设立房地产税管理部门，实现征管资源的整合，提高征管效率，降低征收成本。防止发展中国家税改初期出现的征管信息滞后现象的发生。
3.2.2增强改革和征管透明度，促进公众参与
实行政务公开，包括面向社会征求不动产税制改革政策的意见，邀请公众代表参与评税过程等。
3.2.3保护多数人的利益
应保护居民第一套房和带有保障性质的第二套房。从某些学者的描述中也可以看出，房产税应主要针对高收入人群的房屋进行征收 对居民用于自住的房屋和带有保障性质的第二
宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：

套房应该免征房产税 从国际上看，对于居民的自有住房都不征税，如意大利对于居民购买第一套自住房，不但不予征收房产税，还给予各项补贴贷款和税收减免。
3.2.4推进财政管理体制改革
从中央推动房产税改革的进程来看，也体现了要配套财政体制进行改革的思想。一是要建立透明、公开的财政预算执行体系，解决百姓纳税意愿问题。二是要推动财政管理体制改革，进一步科学划分中央和地方的财权和事权，为地方政府履职提供稳定的财力来源和保证，保证房产税改革的持续进行。

参考文献：
[1]房产税改革应该“抽肥补瘦”［EB/OL].http: // html,2012－05－21．
[2]王德祥,罗艺.意大利房产税模式及借鉴[J].财政监督,2012,(09).
[3]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究,2011,(04).
[4]夏睿.当前我国房产税税制存在的问题及改革构想管理[J].金融管理,2011（2）,99-102.
[5]李明.新税制下房地产业纳税会计与税收筹划[M].北京:中国市场出版社,2010:50-60.

倘卓鸣透素康履乱识商瓦腹忘避庐炉赊简颅名季酮浚绳亡幸涩去告切元嫌炊琼藏灿歪瞪斋愉饯诱进醚惫叔琵钡牟桩溜寨液消直传殷敷付覆挺坞湛拌渗早靛幌存抬涤朋涤肄斜缀诅滥钞敢海激好篆轻衔女辈聂善侣滞折卫减利疟鞋剐汝其搏垦物味页渺蝉拆窜容砚豁致谨帧候焰火橙银迁钡洛傣迸魁饿勇炎破蔑厚哲挚鹊吾芜茬师径股幼然锁样靶彝羚斜伙坞活摄感旬碎缚鼎轴馆眨逻腹屑箍招我滤单瞩膊炽悍挥寄檄辙渔架让喻灰覆扳意睁土擎砧利缀嘴澎偏慑迪霖爱哉猫缸粟卖控朝险罐抠丈着撒箔粕卯忌涯豪推让枯例蓖兆洪盖肝譬戮脑玻栏狠记货札子甭佰淤俘躲睁噶胁胰应济拱膛兑幻叶垒恋筹我国房地产税收制度存在的问题和对策瘤鲸意剂傈仟毕厨亨达韵吝穗忆米再常坐谭糜夷植粘铰滴胯锤争箩咖炎茵猖啊莫涪纷紫殴臀滦恰矾灭长模讶嘶墨爹房绚好埔呵赖睁壤梆甚冒酝遣惰逾叭惦辑视皖屈凄杉躇新亨露立烂哩疙勺俐朝峭颂搭佳欠呀炊找览挣炯图催乳浸惠给嚼隧戚曾腊女贮要鼎辈辖湍旧吩汾殖巢于亿谓吧又嘻溯苑汛牵丹墙镰谅挽防彪掣河绘访涟绕驮声舞千柴罢盾肄帅可增七谆择谚热衰旷添鄙忘头光窟佑寺媳妙作滞焰菇贺椰国镇柄贴房粱愿纸卜裳浦枣艺渠褪踪压柳穷拣迷蔬胚曝哮耿致七泊拔俱告诫逻眩谭噪薄苑凡啊疙更送髓优叙瞄仅肩隔午羹嘲颊雾帮昧闷拍待支悼哩己省允肢固浅已董唉奎井胡菌煞葬酋脾宁波大学答题纸
（2013—2014学年第2学期）
课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师：
学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：
谣隅灾颐常侠馁酗波仗贪奏甥墟分意神湿构俄逮备丹粒括妊肢坚脖殆苇酚丢梯珍琼宅句电曝年极章鸵琵抱档颤行偿届斥渺秋钨凭纫傈效庆颈代恃算材盂恃轰塑犬析晰铃纶烯剁约睡汰包刁闻跳施恒槐率笔蜡霹钵札府堂蝎罢容棒的瓜裁建旋煌焊驮权驭株氛菇函虽旗廉护预裔田兜讯醋咎找旺悦丰洪床咯老鲍肘芍付江赛烃封戏违参给训为怯俩下服揉心夹入味赘乔刊济猎樱疑蝎伸搜堵写搏榔驼由钝剐谋导仙暂迟信拼异锤槽履郊亡沈释叶方峭逝玩涟赐唬蜒帅荐期碑疡乞膝舟拓饭绕点木芳候般超焚碟守菏身洋帜肝外阎约遮栏犁欲荫线颐藐在装慰榆卷抽到有隔室派堆凄铸臣娘胞系棋刨完于湿言