个人购房按揭贷款管理办法.doc

村镇银行
个人购房按揭贷款管理办法（xx版）

第一章 总 则
第一条 为加强个人购房按揭贷款业务管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《个人住房贷款管理办法》 等法律法规及《村镇银行信贷管理基本制度》的有关规定，结合我行实际，制定本办法。
第二条 本办法所称个人购房按揭贷款是指我行向自然人发放的用于购买个人住房、商用房的贷款。
个人购房按揭贷款分为一手房按揭贷款和二手房按揭贷款。一手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款。
二手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款。
第三条 严格实行信用调查制度。主要调查以下因素：
（一）借款人基本情况；
（二）生产经营状况；
（三）社会信誉状况；
（四）年净收入；
（五）资产负债状况、家庭财产状况；
（六）自有资金情况；
（七）贷款本息偿还情况。
第四条 严格执行贷款“面谈”、“面签”制度，向借款夫妻详细讲解合同主要条款、借款双方的权利与义务。做好面谈记录，面谈记录包括文字、图片或影像等资料。
第二章 按揭项目准入
第五条 项目申请。项目开发商向法人机构提出书面申请，填写《个人购房贷款按揭项目准入申请审批表》，并提供以下资料：
（一）合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、成立批文及信用等级证明、验资报告、年度审计报告及近期财务报表、房地产开发企业资质等级证书、 公司为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；
（二）董事会(或股东会)同意办理个人购房按揭贷款合作的文件；
（三）项目总投资，资金来源及落实情况；
（四）项目为期房销售的，需提供施工进度表及资金落实情况，项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证明；
（五）项目资料：
1.项目的可行性研究报告及立项批复；
2.建设用地规划许可证；
3.建设工程规划许可证；
4.建设工程施工许可证；
5.国有土地使用权证（必须为出让土地）；
6.商品房销（预）售许可证；
7.其它资料。
第六条 项目调查。主要调查以下内容：
（一）调查开发商的基本情况：法人资格、经营实力、财务状况、资信状况、开发经历、承建能力、开发能力和信用等级等；
（二）调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备， 核实开发商提报的资料是否完整、合法有效，内容是否一致，土地是否对外抵押或被依法查封；
（三）调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位情况；
（四）土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴清，土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行的抵押登记；
（五）项目基本情况。调查开发项目的地理位置、周边环境、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等情况；项目占地及建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等；
（六）调查项目的市场定位和销售情况，进行初步的项目评估，分析同类、同档次房屋的价格和客户购买意向，同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力，调查有无开发商利用个人购房按揭贷款套取资金的“假按揭”风险；
（七）银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人购房按揭贷款情况；
（八）信用等级评定。按照《村镇银行法人客户信用等级评定管理办法》对开发商进行信用等级评定（可参照其他银行的评定等级）。开发商信用等级应达到A级（含）以上；
（九）我行要求调查的其他内容。
调查人员完成调查后，出具调查报告，签署明确意见，连 同各项资料提交审查人员审查。
第七条 不得受理存在下述问题的房屋按揭贷款项目： （一）建筑工程质量不合格的项目；
（二）因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目；
（三）不能提供合法“五证”的项目；
（四）存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
（五）未经主管部门预售登记备案，不具备合法销售条件的项目；
（六）开发企业或其主要股东、管理层存在恶意不良信用行为的。
第八条 项目审查及审批。法人机构风险管理部门负责按揭项目的审查，对调查人提交资料的完整性、合规性和合法性进行审核，审查通过后提交贷款审查委员会进行审议，审议通过的提交有权审批人进行审批。重点审查以下内容：
（一）审查核实项目报批程序是否合法有效、项目资料是否真实、齐全；
（二）审查核实项目的可行性及效益性，期房须审查开发商资本金落实情况、开发商完成项目建设能力及施工质量保证；
（三）审查调查部门对开发商提出的按揭成数、期限及额度意见的合理性和准确性。
第九条 签订合作协议。审批通过后，法人机构与开发商签订《商品房贷款合作协议书》，合作协议中应明确规定，开发商在我行开立结算账户，在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性保证担保，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。
第三章 贷款条件、额度、期限、利率及还款方式
第十条 个人购房按揭贷款的对象应为具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备下列条件：
（一）年龄在18周岁（含）以上，且借款申请人年龄加贷款期限原则上不超过65年；
（二）所购房屋在法人机构服务辖区内；
（三）有合法、稳定的收入，有按期偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，且月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下；
（四）无重大不良信用记录；
（五）具有合法有效的购房合同（协议）；
（六）在我行开立个人结算账户，具有不低于规定比例的首付款资金;
（七）同意以所购房屋作为抵押物，或提供我行认可的资产作为抵押物或者质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的自然人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
（八）我行规定的其他条件。
第十一条 所购房屋应符合以下条件：
（一）原则上所购房屋主体结构已封顶，并能在合理期限内正式交付使用；
（二）开发商在我行服务辖区内，且与我行签订商品房贷款合作协议；
（三）所购房屋的开发商必须证照齐全、经营状况良好，信用等级在A级（含）以上；
开发商出售房屋应具备“五证”，即：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证。
（四）所购房屋地理位置优越，具有较强的变现能力，无经济纠纷，不在规划拆迁范围内；
（五）所购房屋为二手房的，该房屋的已使用年限原则上不得超过15年，权属证明齐全，且房屋结构质量状况良好；
（六）以期房抵押的，多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由开发商提供阶段性担保，待该期房竣工交付使用后持房屋所有权证办理正式抵押登记。
第十二条 贷款担保。原则上应以原有房屋或所购房屋作抵押，或采取我行认可的其他担保方式。以房产抵押的，必须办理抵押登记，抵押房产占用范围内土地必须为出让土地，有条件的办理土地抵押登记。抵押房产的价值以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价孰低者确定。属于异地购房的, 以所购住房作抵押，并追加有效担保。
第十三条 在发放购房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估或按照交易价进行评估。可委托具有房地产评估资质的评估机构进行评估并出具评估报告。对二手房，应对每套用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
如对外部评估结果有异议，可进行内部评估，但评估价格不得高于外部评估价格。
第十四条 贷款额度。根据申请人所购房产的总价款、信用等级、家庭收入和综合还款能力合理确定贷款额度。首付比例根据国家房地产相关规定确定，根据变动情况及时调整。
第十五条 贷款期限。住房贷款的期限(二手房住房贷款期限加房龄)最长不超过30年，个人商用房（含商住两用房）贷款期限不超过10年。个人购房按揭贷款不得办理展期。
第十六条 贷款利率。贷款利率按中国人民银行及相关部门有关利率政策并结合我行自身实际合理确定。
第十七条 还款方式。经与借款人协商确定，可采用等额本息偿还法，等额本金偿还法，按月还息、定期还本还款法等还款方式。对于中长期贷款必须实行分期还款。
第四章 业务流程
贷款业务基本流程：借款申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→贷款发放→资金支付→贷后管理→贷款收回与处置。
第十八条 借款申请。申请人申请购房按揭贷款应填制借款申请表，并根据我行要求提供相关资料。
（一）借款人基本资料
1.借款人及配偶的有效身份证件、户口本、婚姻状况证明、共同还款人签署的共同还款承诺书等原件；
2.借款人收入证明、偿还贷款能力证明材料（如：借款人家庭稳定的经济收入证明、借款人职业证明等）；
3．符合规定的购房合同意向书、协议、网签合同或其他批准文件；
4．已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据；
5．抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6．我行要求的其他资料。
（二）对申请办理二手房屋按揭贷款的还应提供：
1．借款人与房屋转让人（包括房屋共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同、协议。转让房屋的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明；
2．所转让房屋已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（如《房屋所有权证》、《房屋共有权证》等）。未办妥房屋权属证书的，需提供房屋转让人的原购房合同原件；3．其他相关资料。
第十九条 贷款调查。实行A、B岗双人实地调查，信贷人员对借款人、担保人情况进行现场调查，调查资料的真实性、完整性和合法合规性。重点调查以下内容：
（一）贷款条件的真实性；
（二）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。借款人的身份和购房行为是否真实，是否进行了网上签约，贷款申请是否自愿、属实；
（三）借款人的负债和资信状况；
（四）借款人是否已将规定比例的首付款存入开发商在我行开立的专用账户；
（五）借款人偿还贷款本息的能力。借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有按期足额偿还贷款本息的能力，借款人购房按揭贷款的月房产支出与家庭收入比控制在50%（含） 以下，家庭月债务支出与收入比控制在55％（含）以下；
（六）所购买的房屋是否符合国家有关规定及我行的贷款条件，是否属于国家禁止上市交易的违规建设用房，或其他“小产权房”；借款人购买房屋价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相当；
（七）二手房交易应审验售房人房屋所有权证原件、二手房交易合同等；
（八）抵押物权属是否明晰、有无对外出租；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的，是否按规定进行了评估，评估价值是否合理；
（九）提供保证担保的，担保人及提供的担保资料是否符合担保的有关要求；
（十）贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定。
（十一）其他需调查了解事项。
第二十条 贷款审查。贷款审查人员要复测有关数据，审查贷款资料及数据的准确性、完整性、合规合法性。主要审查以下内容：
（一）购房行为的真实性；
（二）贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，网上签约是否真实，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无虚假贷款嫌疑；
（三）借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信；
（四）所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行评估；
（五）共有人是否出具同意抵押的合法、有效的书面意见；
（六）贷款担保是否符合规定。以房产抵押的，抵押房产是否合法、足值和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现；提供质押担保的，质物是否符合我行质押贷款相关要求；提供阶段性担保的，担保方式是否符合我行贷款担保的有关要求；
（七）审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定；
（八）其他应审查事项。
第二十一条 贷款审批。个人购房按揭贷款须按规定的贷款权限和贷款程序进行审批。
第二十二条 签订合同。对审批同意发放的贷款，与借款人、担保人签订有关借款及担保合同。签订合同后，信贷人员与抵押人及财产共有人共同办理抵（质）押登记和止付手续。对涉及到二手房交易的，房产过户、贷款抵押登记必须由房屋转让人、借款人和经办人员一起到房产管理部门一并办理。
第二十三条 贷款发放。个人购房按揭贷款的发放一律转账存入借款人在我行开立的个人结算账户，然后转入开发商账户。
第二十四条 资金支付。个人购房按揭贷款必须执行受托支付，严格按照《村镇银行贷款资金支付监督管理实施细则》的规定执行。
第二十五条 贷后管理
（一）贷后检查。包括首次贷后跟踪检查和定期、不定期检查。贷款发放后15日内进行首次贷后检查。贷后检查须双人实地进行，发现借款人有异常情况的，应及时告知保证人并采取相应措施。
1．对按揭项目至少每季开展一次综合性检查，主要掌握项目的工程进度、开发商资信变化情况、项目销（预）售情况、房屋权属证书办理情况、按揭贷款的实际用途和资金流向，是否存在影响贷款安全的因素。
2. 借款人职业、收入、住所、健康状况等影响还款能力的因素变化情况。
3. 担保（包括保证人、抵押物、质押权利等）变化情况，合作项目、合作开发商的经营情况以及其他可能影响贷款资产质量因素的变化情况。
（二） 风险分类。对个人购房按揭贷款按照《村镇银行信贷资产风险分类实施细则》进行风险分类。
第二十六条 贷款收回与处置
（一）贷款收回。我行在还款日通过借款人的个人结算账户进行扣款，在贷款到期或提前全部结清贷款本息后，办理解除抵（质）押手续，将相关凭证移交借款人。对账户存款不足未能按期扣收的，打印欠款清单交信贷人员进行催收。
（二）提前还款。借款人可以根据资金情况提前归还部分或全部贷款，但须事先征得贷款人同意并严格按照合同约定执行。
（三）逾期处理。对未能按期归还的贷款，按以下方式处理：
1．借款人首次未按借款合同规定时间归还贷款本息时，信贷人员应在首次还款到期日后3个工作日内对借款人进行电话或短信提示催收。
2. 借款人连续2期或累计4期未还贷款本息时，信贷人员要上门催收，向借款人、担保人发出书面催收通知书进行催收。
3. 借款人连续3期或累计5期未还贷款本息，应通过诉讼、处理抵押财产、追究担保人责任等措施对全部贷款本息进行清收。
第五章 风险防范
第二十七条 对个人购房按揭贷款不良贷款率超过1%，存在开发商以个人购房按揭贷款套取我行资金等问题的，暂停办理个人购房按揭贷款业务。
第二十八条 贷款额度不得随房产评估价值浮动。对已办理抵质押登记的押品，在借款人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值追加贷款。
第二十九条 认真调查核实借款人信息和首付真实性，严禁首付款比例不足的客户以贷款资金或以信用卡透支等方式支付首付款。
第三十条 在一手房贷款中，仅对已审批准入的按揭项目发放。
第三十一条 对借款人已在我行办理个人购房按揭贷款，申请贷款购买与所购房屋相配套的车库（位），且车库(位)能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，可以发放贷款。
贷款条件和办理流程参照个人购房按揭贷款有关规定执行。车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购房屋的房地产权利证书中做明确记载且随房屋转让的，可对房屋和配套车库(位)合并发放个人购房按揭贷款。
第三十二条 对个人购房按揭贷款业务，要根据经办机构的经营管理水平、风险控制能力、主要负责人业绩等实行授权，并合理确定授权额度。
第三十三条 对违反规定办理个人购房按揭贷款业务的人员，要按照《村镇银行员工违规违纪行为处理办法》规定追究责任。
第六章 附 则
第三十四条 本办法未作规定的事项，参照信贷管理的有关规定执行。
第三十五条 本办法由村镇银行制定，解释、修改亦同。
第三十六条 本办法自下发之日起施行。

附件1：个人购房贷款共同还款承诺书
附件2：个人购房贷款客户面谈记录
附件3：个人购房贷款合作协议书
附件4：个人购房借款申请审批书
附件5：个人购房借款合同