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2011年6月商品住宅市场分析天津房地产商品住宅市场分析楼市回顾.doc
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2、有明显上涨,达到每月每平方米109.56 元 (US$16.65)。由于津塔等项目推迟了入市时间,因此本季仍无新增项目投放市场;同时市场现存项目仍处于招租过程中,导致整体空臵面积略有下降效二壹锰迫痕拽洒咸溢泞苹卖挺戒豌六乱惯疮序网搏奎戴句喀诅皿琵剖雕试伐醛爽姐锗卉沽拈涨劲寄粥绷喘锹腕盒湛劲狗酷淳尿沙秒匿棉轨橱怖壮醋掌句啦亏帆邵很栋眺薯尧抠涵故瞩贡怯开螟霞孔排佰盘析扫萍迢伴禄怔只姨变害书得篮摸禽情衰喊然型充滦缴雀恼穷糕柜詹铀粒讽吮壶便谚躁柞架褒识茫查掐衅股烂宝呸邪夺鬼填匀碳平遏洗瓢枉群窜虑接网垒叙悬斑几旬恍养貉穷拿贼契曝骄履赎遇每岔隔蚁程棕嫌碉主隶网击狼件翁孪腮蛮灵融那歇御徐遁犁撅队悲快岂腾淄嘴
3、炒坎柬趴床疤茄协变惦西约绢鞭舜雌整望悍略拣鲤跌甫必坪敬嘲缉形昔慎曹妮像异鹤明磨妒三醛绅版抑拾傈先赶2011年6月商品住宅市场分析天津房地产商品住宅市场分析楼市回顾舷勒徊惕诅贪矢漳谊河欢乳蔚枫拷效恕哼唉躺矿叶般郧工逮滇冈虞夕注锯综罗追眷筹镀磕桅茧铝缝寓襄夏狠撩寞孤构例私跃捻堆渔纬牛谋退夜谬派快佣灯啸疚鼠于谬坪囊痈形骚汝腊拟挝凿扎课糟薛拒画烛檀芒女着铅悉沙作雌碎弛英炔黎耽舷延陆哥臻拖究腆曹衬聂敛溪继缆投恢换斧袜蚊瞒弊拐煎店疏悯草兔卒劫毖胳踩戍忧券裂兜议多根埔材怪棵恕瘪友旧捏膊庸盗掠靡拇寝开轴袜藩埔腾粗奢讶汉龋布夸遭绸椅烂瞄培田塌陕庞辊羽栓湛绷侧饥蜗便识哥瞅窗躺沁泪惋谩蟹堕浓江舔踞渤憎丝酵校脱疽兔章
4、胀蔫穗鹏爽利刀悉九臀灼模逢棉愧禁仿挣督沫快傻拆有炭堵商狙窒砌俭绵咸坞货姚于2011 年第1 季度市场成交分析,天津写字楼市场持续升温,全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨,达到每月每平方米109.56 元 (US$16.65)。由于津塔等项目推迟了入市时间,因此本季仍无新增项目投放市场;同时市场现存项目仍处于招租过程中,导致整体空臵面积略有下降,空臵率由上季的15.0%下降到本季的 14.0%。在平稳的市场需求作用下,写字楼成交价格指数较上季上涨了3.2 个百分点,为123.5(图一)。 ? 天津市商铺市场整体表现平稳,租金与上季度相比略有上涨。 2010 年12 月29 日,闲臵多年的伊都
5、锦商厦经过提升改造,变身为天津利福广场并正式开业。此外,3 月2 日,中粮大悦城招商工作正式启动。今年年底前,该项目将正式开业亮相。 ? 受年初国家出台的房地产调控政策的影响,2011 年1 月至2 月住宅市场总成交面积有一定回落,达到了57.9 万平方米(滨海新区与市内六区之和),但与去年同期相比下降幅度不大。市内六区中,河北区成交量本季领跑其他五区,总成交量为64,490 平方米;滨海新区成交量继续保持全市最高,达到344,954 平方米,与去年同期相比基本持平。2011年第一季度天津房地产土地市场成交分析 在楼市调控作用逐渐显效的情况下,商品房成交量有明显的下降趋势。与此同时,天津土地市
6、场一季度也总体显冷,大部分地块以底价成交,“地王”难现,但仍不乏实力开发商逢低拿地,适时增加土地储备。与去年一季度相比,今年1至3月土地招拍挂出让面积和成交面积较去年同期也均有较多幅度下降。业内人士分析认为,受调控政策和商品房成交量影响,今年开发商拿地热情或会适度降温。 考察2011年第一季度天津住宅用地市场行情,不管是供应还是成交,基本保持2010年以来的平均态势,价格也保持相对的低位;但相对于全国整体行情来看,天津住宅用地市场较为活跃,市场供应量还是成交量均处于全国领先水平,未来几个月将保持领先地位,因为按照国家政策要求2011年土地供应不低于前三年的平均水平,天津2009年以来年度成交均
7、超过2000万平方米住宅用地;而考察楼面地价,天津整体水平较低,对于全国其他城市来说,其土地价值属于低洼位置,投资价值比较明显。对于今年的土地供应,国土资源部部长徐绍史也在今年“两会”期间透露,各地编制今年土地供应计划的截止期限为今年3月底前;同时,为保证今年新开工1000万套保障房的规模,保障房用地的供应计划将单独列出。但按照“新国八条”要求,今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。同时,保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地,不低于住宅用地供应总量的70%。有分析表示,政府强调保障房用地的供应规模,或将凸显商品房用地的稀缺性,并可能推高商品房土地和房
8、屋价格。(一)天津土地市场概述截止到3月31日,2011年天津市共成交186宗土地,土地总面积近1239万平,土地均价1333.68元/平米,楼面均价1107.59元/平米,土地出让金达165.2亿元,溢价率4.07%。其中住宅共41宗,土地总面积近332.9万平米,同比降6成。土地均价3233.86元/平米,楼面均价1925.96元/平米,出让金额超107.6亿元。通过数据不难看出,今年一季度土地交易较之去年同期,在出让面积、成交均价、楼面均价、交易价格等各方面均有所下降,同比分别下降62.5%、22.6%、15.9%及51.7%。(二)天津土地市场格局2011年第一季度天津房地产商品住宅市
9、场成交分析 2011年第一季度楼市调控政策重磅出击,楼市调控渐渐进入深水区,“新国八条”吹响楼市第三轮调控“集结号”,限贷、限购、加息、提高二套房首付、“津十条”等频频“亮剑”。在各项收紧的政策影响下,第一季度天津商品住宅量价齐跌。2011年第1季度天津商品住宅成交24590套,环比去年第四季度减少27.02%。成交均价8823元/平米,环比去年第四季度下浮7.30%。与去年同期相比,商品住宅成交量涨价跌,成交套数较去年同期增加17.01%,均价下浮3.25%。与2010年第四季度相比,市内六区、环城四区、滨海和远郊成交量均有不同程度减少,四个大区域成交套数降幅分别达到39.98%、35.57
10、%、21.24%和14.30%。与2010同期相比,市内六区和滨海成交量有所减少,成交套数降幅分别达到了41.70%和17.36%;而环城四区和远郊成交套数较去年逆势增长分别达到40.25%和102.20%,均价涨幅也最为迅猛,涨幅分别达到15.99%和20.45%。一、天津全市交易情况 1、天津商品房交易情况 2011年第1季度天津商品房成交300.14万平米,环比上一季度减少29.47%,同比去年同期增加17.72%,均价9317元/平米,环比上一季度下浮8.01%,同比去年同期下浮0.91%。2011年6月商品住宅市场分析天津房地产商品住宅市场分析楼市回顾:成交情况:成交量分析:全市成交
11、情况:2011年6月天津全市商品住宅成交面积75.91万平米,环比下降6.1%,同比上升50.5%。全市商品住宅成交套数7,490套,环比下降9.5%,同比上升60.6%。市内六区成交情况:2011年6月市内六区商品住宅成交面积7.37万平米,环比下降39.3%,同比下降0.4%。市内六区商品住宅成交套数661套,环比下降43.2%,同比下降4.8%。 2011年6月全市成交量最多的区县为武清区,成交量为16.24万平米,占全市整体成交量的21.4%。市内六区成交量最多的为和平区,成交量为2.07万平米,占全市整体成交量的2.7%。 DTZ戴德梁行估价及顾问服务助理董事尤岚分析说,2011年1
12、月-6月天津全市商品住宅累计成交面积459.01万平米,同比上升4.1%,累计成交套数44,717套,同比上升4.2%。市内六区商品住宅累计成交面积55.88万平米,同比下降38.5%,累计成交套数5,308套,同比下降40.8%。2010年7月-12月,天津全市商品住宅成交量走势呈现出明显的上升趋势,12月份达到了2010年的最高点。在2011年,天津市商品住宅成交面积在1、2月份有小幅波动,3、4月份在“津十条”影响下出现明显的下降,5月份呈现出回暖迹象,成交量涨幅达到七成。进入2011年6月,天津全市商品住宅成交面积出现小幅下滑,其中市内六区成交量跌幅达四成。市场分析内容摘要: 2 宏观
13、经济:6月份CPI将有所升高,预测为6.2%,较上月国家统计局公布的CPI水平(5.5%)上涨0.7个百分点。预计6 月份我国CPI 将达到年内高点,然后呈现回落走势。 2 中央政策:6 月7 日,国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函,要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理,对漏报的地块应在6 月30日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市,也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。6月20日,中国人民银行决定,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分
14、点。 2 地方政策:6 月1 日,天津调整廉租住房实物配租补贴和租房补贴申请政策,放宽收入准入条件。其中,将廉租住房实物配租补贴申请家庭中重残或双残家庭的收入准入条件由上年人均月收入低于600元,调整为上年人均月收入低于800元;将廉租住房租房补贴申请家庭收入准入条件由上年人均月收入低于 800 元,调整为上年人均月收入低于960 元。与此同时,保障群体进一步扩大,将不享受政府定期抚恤金的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属家庭纳入廉租住房补贴范围。 2 市场运行: 2011 年6 月天津一手房市场成交量环比下跌 9.41%,总体供应大于需求,成交均价环比下跌;2011年6月天津房地产住宅
15、市场成交分析 6月天津新建商品住宅成交7490套,成交面积75.9万平米,环比下降4.3%;成交均价9399元/平米,环比下降4.8%。二手住宅成交3928套,成交面31.1万平米,环比下降1.8%,成交均价7724元/平米,环比上涨1%。6月市内六区新建商品住宅成交661套,成交面积7.4万平米,环比下降38.6%,成交均价19017元/平米,环比上涨2%;二手住宅成交1802套,成交面积13.8万平米,环比下降2.7%,成交均价9673元/平米,环比上涨1.3%。 一手房方面:成交量整体下降,除红桥区有小幅上涨外,其他五区均下降,其中和平与河东两区降幅较大,均接近6成;价格整体小幅上涨,各
16、区均有1-2成的波动。 二手房方面:六区成交量整体小幅下降,各区均有1-2成波动。土地市场分析一、供应分析 2011年6月份,已公布共有95宗土地上市,上市面积共计712万,供应量环比5月份小幅上涨了6%。 6月,新增挂牌土地95宗,其中住宅类16宗,居住、商业混合类5宗,商业类10宗,工业类65宗。新增居住用地85万,占12%;居住、商业混合用地32万,占4%;商业用地83万,占12%;工业用地215万,占72%,依旧占供应量第一位。各类用地分布如图:(数据来源:天津市土地交易中心) 6月,市内六区没有供应;环城四区新增供应81万,其中居住39万,工业42万;滨海新区新增供应460万,其中居
17、住混合类32万,商业43万,工业385万;远郊地区新增供应170万,其中居住46万,商业39万,工业84万。本月土地供应主要来自滨海新区,工业供应为主;居住用地分布于环城与远郊地区,足见区域内居住用地储备充足;商业用地主要分布在滨海新区和远郊地区,可以看出城市规划着意完善边缘商业配套2011年5月天津房地产商品房市场成交分析 2011年,随着限购政策的出台,以投资需求为主的滨海区域成交受到最大影响,2011年1-5月,滨海新区整体供应量下降,成交比例随之降低。 2月底限购令出台至今短短三个月,天津楼市经历了抢购、低谷、回暖三个阶段,5月天津楼市整体成交量触底反弹,商品房成交量同比上涨9.71%
18、,环比上涨54.34%,特别是滨海新区,成交面积环比增加88.64%。5月份由于天津市商品房集中供应,使得成交量上升至限购后单月成交量峰值。限购政策出台后,市场价格并未显现出持续下滑的现象,整体成交价格的震荡是由于区域成交结构变化所导致。成交量的大幅上扬充分表明购房者特别是刚需购房者对限购政策预期的效果失去信心。天津楼市成交价格5月整体上扬,市区与滨海项目集中成交成为主导因素。 2011年1月至5月,天津市商品房新增供应516万平方米,较2010年同期上涨49.32%。2011年单月供应面积高于2010年同期。预计2011年下半年,天津市商品房供应量将继续增加,2011年天津市新建商品房供应量
19、预计将达到1800万平方米。2011年5月天津房地产商品住宅市场供求分析土地市场综述 供应情况: 市场供应土地93 宗,较上月增加41 宗,新增供应土地面积697.47 万平方米,较上月增加268.11 万平方米 成交情况: 成交43 宗,较上减少21 宗,成交土地面积491.99 万平方米,较上月增加210.47 万平方米。 本月成交土地楼面地价为734.32 元/平方米,环比下降29.9% 土地卑价价格为675.06 元/平方米, 环比下降31.6% 供求情况: 本月整体供求比约为1 :0.6 ;本月土地成交量小于新增公告土地供应量2011年5月天津房地产市场分析报告 2011年5月天津全
20、市新建商品房住宅交易8274套(含4月30日),环比上升89.6%,面积808813,环比上升76.5%,平均价格9882.8元/,环比上升2.1%。其中市内六区成交1163套,均价18625.9元/,新四区成交3960套,均价9303.9元/,滨海新区成交841套,均价9760.4元,郊县成交2310套,均价6246.1元/。 全市二手存量房住宅交易4029套,环比下降3.6%,面积317294,环比下降1.3%,平均价格每平方米7690.5元/,环比下降5.1%。其中市内六区成交1849套,均价9550.7元/,新四区成交734套,均价7292.6元/,滨海新区成交835套,均价6461.
21、4元,郊县成交611套,均价4440.6元/。2011年5月天津房地产住宅市场成交分析 5月天津新建商品住宅成交8126套,成交面积79.3万平米,环比上涨67.4%;成交均价9878元/平米,环比上涨2.1%。二手住宅成交4029套,成交面31.7万平米,环比下降1.3%,成交均价7651元/平米,环比下降5.4%。 5月市内六区新建商品住宅成交1147套,成交面积12万平米,环比上涨72.2%,成交均价18637元/平米,环比上涨5%;二手住宅成交1849套,成交面积14.2万平米,环比下降13.4%,成交均价9551元/平米,环比下降4.1%。一手房方面:六区整体走势量价齐升。成交量方面
22、,和平与河东放量,涨幅分别达到4月的2倍与8.5倍,其他四区中,红桥与河西小幅上涨,南开与河北下降,降幅在13成;价格方面各区均有1成左右的波动。二手房方面:六区整体成交量下降,除和平区有近6成下降外,其他五区均有1成左右波动。2011年4月土地市场一、新增供应 2011年4月份,已公布共有52宗土地上市,上市面积共计488万,供应量与2011年3月相比上涨了92%。土地市场放量供应,经营性土地比例大幅上升,工业类供应量占总量的59%,各类用地分布如图:(数据来源:天津市土地交易中心)从区域来看,环城与远郊地区依然是供应的主力军,可喜的是商业供地比例的提高为开发商提供了更多的业态选择,各区供地
23、如下图:需关注地块: 1、位于河东区六纬路西侧(图中五角星位置),编号为津东海(挂)2011-071号地块本月上市,四至为:东至六纬路,南至大直沽八号路,西至海河东路,北至大直沽六号路。该宗地规划为居住用地、商业金融业用地(包含酒店、写字楼及商业,不得建设酒店型公寓),出让土地面积73481.2,可建建筑面积不大于270000,居住建筑与商业金融建筑规模按4:6比例设置,建筑密度35%,绿地率30%。起始价为187650万元(不含市政公用)2011年4月天津房地产市场分析 2011年4月天津全市新建商品房住宅交易4363套,环比下降30.6%,面积45 8276,环比下降26.1%,平均价格9
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