房地产公司目标成本编制作业指引(城市公司)模版.doc

目标成本编制作业指引
（城市公司）

编制

日期

审核

日期

批准

日期

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

1. 目的
明确项目正式目标成本的编制方法。

2. 适用范围
适用于公司开发的所有房地产项目。

3. 术语和定义
3.1. 目标成本：公司成本经营管理的目标，项目成本控制的基准。通过确定成本目标值，用来指导工程产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
4. 职责
4.1. 设计部
4.1.1. 提供详细的初步设计方案。
4.1.2. 提供各类规划指标、装饰标准及工程做法。
4.1.3. 提供设计费用预算。
4.1.4. 以上资料需经设计部相关责任人确认。
4.1.5. 营销部
4.1.6. 提供营销费用预算。
4.1.7. 以上资料需经部门负责人确认。
4.2. 采购部
4.2.1. 填写材料设备询价表。
4.2.2. 以上资料需经部门负责人确认。
4.3. 工程部
4.3.1. 提供工程管理、监理费用、勘察等费用预算。
4.3.2. 以上资料需经部门负责人确认。
4.4. 开发部
4.4.1. 提交土地费用、报批报建等费用预算。
4.4.2. 以上资料需经部门负责人确认。
4.5. 成本部
4.5.1. 负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.5.2. 根据收集的资料进行成本测算，编制项目正式目标成本，并对成本进行控制。
4.6. 总经理
4.6.1. 审核《项目正式目标成本》，经总部总裁审批后负责签发执行。

5. 工作程序
5.1. 资料准备阶段
5.1.1. 成本部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2. 收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3. 收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2. 编制阶段
5.2.1. 成本部负责根据《项目成本测算表》，按照成本分类逐项进行编制。
5.2.2. 开发间接费中行政管理费、利息，物业完善费及管理费用、财务费用由财务部负责提供数据，土地获得价及政府报建报批由开发部负责提供数据，营销策划类费用由营销部提供相关数据，设计部提供设计费用数据，工程管理费用测算、勘察费用由工程部提供数据，其他数据由成本部负责按照类似工程的经验数据进行对比测算。
5.2.3. 测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验或通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。
5.2.4. 目标成本使用《项目成本测算表》进行测算，作为每个阶段的目标成本，正式的成本目标在扩初设计后确认。目标成本测算完成之后，按使用功能进行成本分摊。
5.3. 对比分析阶段
5.3.1. 工程测算完成后，成本部负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。
5.4. 项目实施
5.4.1. 《项目正式目标成本》经城市公司总经理，总部成本管理部、成本分管领导审核，总裁审批后作为项目成本控制的依据。《项目正式目标成本》签发之前发生的成本按项目前期成本测算中的单项指标控制。
5.5. 目标成本修订
5.5.1. 初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、项目定位、市场环境有重大改变外不得修订，一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可，有下列情况之一者，可修订目标成本：
5.5.1.1. 施工图完成后20工作日内，仅对主体建筑、安装工程费进行修订。
5.5.1.2. 因规划调整、预售查账或竣工查账导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划指标变化导致单方成本变化达±2.0%及以上时，仅对目标成本中相应规划指标进行修订。
5.5.1.3. 项目定位调整导致单方成本变化达±2.0%及以上时，仅对直接影响部分科目进行修订。
5.5.1.4. 因政府政策或市场行情(人工、材料等)发生变化，导致建造安装工程费变化达10％及以上时，仅对直接影响部分科目进行修订。
5.5.1.5. 工程施工和销售过程中，如果售价变化使成本发生变化，导致单方成本变化达±2.0%及以上时应对目标成本进行修订。
5.5.2. 目标成本的修订按权限经审批后生效。
5.6. 目标成本调整、目标成本的修订的审批权限：
5.6.1. 目标成本变动（整体）累计不超过项目正式目标成本，则报成本分管领导，城市公司总经理审批。
5.6.2. 目标成本变动（整体）累计突破项目正式目标成本1%以下，报成本分管领导审核，城市公司总经理审批；并报总部成本管理部备案。
5.6.3. 目标成本变动（整体）累计突破项目正式目标成本1%以上，报成本分管领导、城市公司总经理、总部成本管理部审核，公司总裁审批；并报总部成本管理部备案。
5.7在项目过程中成本部应统计过程中发生的无效成本，并在成本月报中反映。无效成本包括以下情况：
1) 未按公司流程先施工后报批的行为，经后评估产生无效支出的；
2) 对进度、质量验收工作马虎，未达要求却签字认可的；
3) 对签证单/竣工图等涉及到结算准确性的文件未经认真核实马虎签字的.
4) 目标成本的责任部门，最终成本超支，经评估产生无效支出的或经评估对成本控制不作为的；
5) 设计中不注重经济性，经评估产生费用浪费的；
6) 施工计划、组织安排出现重大失误，造成无效成本支出的；
7) 结算、付款工作中出现重大失误的。

6. 支持性文件
6.1. 《项目成本管理流程》
7. 相关记录
7.1. 《项目技术经济指标统计表》
7.2. 《项目成本测算表》、《跨期成本分摊明细表》、《跨期成本分摊说明书》
7.3. 《建造标准》
项目成本测算表――目标成本（双击打开）