房地产公司项目初判管理作业指引(城市公司)模版.doc

项目初判管理作业指引

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1 目的
通过项目初判，增强城市公司在土地拓展前期的参与、沟通，保证城市公司的土地拓展符合集团投资需求，提高集团投资效率。
一般情况下，项目初判是项目决策的前置条件。只有通过项目初判，集团才会考虑集城市公司上报项目的决策评审。

2 适用范围
城市公司开展的项目初判工作全过程。

3 术语和定义
无

4 职责
4.1 项目初判：在集团业务拓展部确定集团拟投资城市名单后，集团进行项目投资决策前，集团需组织力量对城市公司上报的符合集团投资要求项目进行考察与项目判断，以确定项目取舍及项目拓展工作开展方向。
○参与或配合 ●负责 ☆审核 ★审批 △ 抄送、备案
关键节点工作
城市公司
集团
开发配套部
集团战略与投资委员会
集团业务拓展部
集团相关职能部门
初判前期
重点项目筛选
●

○
○
完成项目初判审批报告、内审
●

○
○

项目初判
完成项目初判汇报资料、内审；上报集团
●

○☆
○
以传签或项目实地考察评审会形式进行项目初判
○
●★
○
○
项目初判结论给出、拓展工作指导性建议
○
●
○
○
项目初判建议落实
●
△
☆△
○
开展项目决策论证工作（由集团决定是否进行）
○

●
○

5 工作程序
5.1 初判项目筛选
5.1.1 城市公司根据集团公布的拟投资城市名单，对所在区域的土地信息进行必要甄别、完成重点项目筛选，并在此过程中以土地拓展月报等多种形式与集团业务拓展部保持密切沟通。
5.2 项目初判审批报告、项目初判汇报材料编制与内审
5.2.1 城市公司开发配套部需在集团投资信息有效期内对重点关注土地项目完成项目初判审批报告、继而完成项目初判汇报材料。
5.2.2 在完成上述成果后，城市公司应先对成果进行内部审核，继而向集团业务拓展部提交项目初判申请，同时一并提交项目初判汇报资料（包含项目初判审批报告）与项目初判汇报资料内审会议纪要。
5.2.3 如上述资料尚未齐全或汇报资料深度不够，集团业务拓展部有权督促其按时完成并顺延项目初判成果审核时间。
5.3 集团项目初判汇报资料初审、集团营运决策小组项目初判
5.3.1 集团业务拓展部收到上报初判项目相关资料后，在5个工作日内需对上报资料进行初审，并形成意见反馈；
5.3.2 业务拓展部对上述资料审核通过后，需上报集团战略与投资委员会，并协调、明确战略与投资委员会成员的项目初判模式（以传签形式或实地考察评审会形式），并组织项目初判相关工作。若项目初审没有通过或出现任何其它问题，则及时告知初判申请方并说明原因。
5.3.3 项目初判后，集团战略与投资委员会成员需对项目初判给出结论、并对项目拓展工作给出指导性建议，并经集团总裁签发。
5.3.4 若城市公司上报的项目初判获得通过，城市公司仍需落实集团战略与投资委员会关于项目初判及拓展工作开展的指导性建议，并在项目初判后10－15个工作日内将初判会议纪要及落实后的项目初判成果抄送集团相关职能部门，明确工作推进方向。
5.3.5 对于一般项目，进行项目初判之后可进行项目的投资决策工作；如集团总裁觉得根据项目需要或其他原因要进行深入的项目可行性工作，则进入项目可行性研究论证阶段；具体的可研工作参见《项目拓展及论证管理流程》。

6 支持性文件
6.1 《项目拓展及论证管理流程》
6.2 《项目初判报告成果标准作业指引》
7 相关记录
无
土地信息采集表
记录编号：
信息来源： 填报日期：
项目联系人：
实地考察日期：
一、宗地基本情况概要
宗地名称

位置
（详见
附图）
区域位置

土地编号

四至范围
东

南

西

北

地段

土地所有权归属

土地使用权归属

土地方

土地使用年期

交易方

土地规划用途

技术指标(根据对方阐述)
占地面积（平米）
.
建筑密度
%

建筑面积（平米）

其中：住宅

容积率
.
商业

楼面地价

会所

车库

土地渊源

土地现状

周边环境

土地周边水电供应情况

出让条件
合作方式

土地价格

周边可拓展土地

付款条件

交地标准

开发时间要求

市场

周边楼市价格情况

经济测算

项目判断意见

开发配套部/集团业务拓展部分管领导意见
注：1、如城市公司区域范围内的土地信息，则由开发配套部采集，分管领导审核，城市公司总经理审核。

城市公司总经理
（同上）
后续跟进情况记录

最终成交情况

附：
1. 项目成本简单测算：
2. 项目利润简单测算：
3. 项目位置图
4. 项目宗地图：

备注：
1. 本表由城市公司开发配套部/集团业务拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经分管领导审核，城市公司总经理审批后存入公司土地信息资料库；
2. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。