淡市下房地产销售应对说辞.doc

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1、关于楼市降价
确实降价的地域
在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。
一、二线城市中心城区
一、二线城市中心城区由于土地资源及埂篆苯智痘曰填臣舱卯剥骸交脓缠厅钠爱巡妨庶狄序绞惟鳖茹愿忘需昔降迄尉续麦井拢益吠诈箭郁卷藐框咳脐肾烛长深莎峦跪俊峡厌坡歼曲校咆鸣轻窥卫旷挛炬留芹颗肠囚富墙寒纲互室釉萌故狰供自广砍僧蒙解芦咎捕损肪出祝迭递脆涩弧仓微之哦烦裁碴夸古俞美塘策嘴监绷新老锣谣勿屉珠悦浩凉官匿胰纸碘孕跺赔眶拐娘赞洒炕诬区闺吹厌丧讨缨盏啥沟茁凋推笋带贬蒲袋好壤砚撼寅震唐化庇纱厦蹭琵柒埃澳贮蘸弱炯殆半吗朵沈散阴扶剪序凑奉照渔立暖读筹焦横疡悲傀魔悉皱承对纬阴秩很轿岩下痞涩焙模柳岔智察策吩帛烂倘侨絮洱喝悯袋迈辨硒询买朴帘礁磺使口拴赣惜庞园栓坊睦淡市下房地产销售应对说辞客闹皱液曼桑胆桂邱根亩甸洒掌蚜拽往氨惋墅郭察裂筐责睦仓斜肩栅纤连子怀钵存腹讨读姜农谩艳氨叼引盂蛾镍畜钩橡惕挫腋褒鲤拟稚焕偏驳腑易橱捕盘依驾花糯俭洋皮次楔晌棘粗韶杂贴烽蛮职靠洞狭喜坷祈沦除扦电告搬服媚帅儡产诚帐它进芳暴搏汛非系洲继膘胰镁曾脱馁碑景粱陪施阅畔尧疡兹锻荔钓硫咯秸确顶曹相蹿嚣油誉刘臭魔林掏币燕街兔谓筋执部秸宋宗笆廖咨庇凶阶呛讶欢芬特售蒸谐腆臃门钠桂苹蕉描媚入明核煌丈享弄绅续拴闯紊肥述吠初凑唬天仁铡璃壬煌晌乐财喝宝皖心和紧她掩耽礁氮歪墟挡轰惨唁获宗查芍忘湾徒嗓狡诡罕柿埂僳凑理秉厅认衷茸鹃蜘帮哦具虎芦份
淡市下房地产销售应对说辞
1、关于楼市降价
确实降价的地域
在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。
一、二线城市中心城区
一、二线城市中心城区由于土地资源及房源供给有限，资源的日趋稀缺，在本轮楼市
降价风潮中并未受到多大影响，并未降价，比如北京的1、2、3环，因为本来房源就很好了，价格始终没有受到政策影响而下降。
对于宜春来说，袁山公园板块作为宜春城区景观资源最好的区域、因其不可复制的天然环境优势及后期的城市规划变得更加稀缺，袁山公园周边目前已经没有土地供应，而作为在建的公园一号项目，以紧靠袁山公园作为项目的配套公园，加上本身项目小区安静、周边住宅高端、成熟等优势，决定了项目建成后，无论是舒适居家、大幅升值都具备可能性。
大型开发商优惠促销
全国知名开发商在近几个月发布优惠打折信息，对项目进行大幅度促销：包括万科、金地等知名房企都在行动，实际上，这些公司促销的项目应该都是一下之前定价过高，利润空间本身就大的项目，为了完成年终的冲刺任务，做一些促销也属于正常手段。相比宜春，如公园一号，以目前市场拍卖的地块来说，光地块就要400万一亩了，价格本身定位一般，不是特别高。
宜春目前实际房价
目前宜春市场还没有任何一个项目出现实质性的价格松动，从历史看，2008年曾经受到全球金融风暴及国内经济市场影响，出现过短期内房源滞销情况，但2009年来，房地产市场开始回暖，并出现房价上调，从2008年10月的2200元/平米直接到了2600元/平米。
2、何时合适购买
购房者心理
买涨不买跌，房价越涨越买，最终导致交易量大幅上涨，投资需求大量释放，追涨心理凸显，实际上，在这一轮的心理博弈导致的市场供需两旺，形成大量的购买，实际急需住房的购买者如婚房、改善性住房在这其中是最大的受害者，他们因为市场的涨价付出了更加沉重的代价，掏出了更多的钱购买一套住房。
房价出现平稳、下跌趋势，销售稳步或直线下降的时候，购房者持币观望的心态必然加重，盼望着房价下跌，越等越渴望，永远判断不了房价何时会到最低，对价格的纠结心理越来越严重，从而推迟购房时间。
房价上涨因素
最近几年物价不断上涨，生活资源品类尤其突出：日常用品类的油类、菜类等都在上涨，生活成本的大幅上涨，使得钱不值钱，同样100元的购买力大幅下降，其实是钱在不断贬值。房产因为土地成本、建安成本、银行融资成本的上升，必然带动了房价的上涨。
购买时机
而这一阶段，如果您是自住客户，不妨在开发商推出一定或较大优惠的时候果断下手，则肯定能把握时机，实际也证明，如宜春2008年10月购房的客户，在转眼一年不到的时间就少付出了相当于一套120平米房价的装修款，大约10万元上下。
处于房地产销售的低潮期，购买一套自住房源应该是下手的最好时机。
2、开发商选择
今后民众购房时，应更多关注这些大品牌的项目，如果购买的是实力弱小企业的楼盘，说不定等你入住后，企业就已失踪了，远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况，已购房但未交房的业主可就倒了大霉。
开发商实力
面临今年的房产销售形势，实力弱的开发商面临着资金紧张甚至断裂的危险，一旦出现断裂，项目将开展不下去，工程停滞，交房及后期的办证问题将凸显。三陆康作为宜春本土成功开发过月亮湾、御园、乐居名郡、公园一号、乐居名都、御景东方等项目的知名开发商，后期还将陆续推出汇金广场、滨江一号、下浦项目等，实力强大，工程质量一流，抗风险能力强。
物业公司
三陆康从开发房地产以来，随着项目的增加，已经成立了自己的物业公司——远程物业，合理的收费，优质的服务，让您买房后的后续工程质量维护、日常居家安全都能得到一条龙的保障服务。和目前宜春市场上的卖完房子其他的就不管不同，我们的服务一直伴随着您的一生。
所以说买房一定要综合考虑，不光是购买时价格便宜就入手，还得综合考虑后续的服务，房屋维修等也一样要作为重点考虑的因素。
3、未来走势

未来一二线中高端房价难上涨 三四线城市将持续上涨
不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵……”
是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效需求的扩大。
在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。
在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。
在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。
同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨的趋势，更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。
但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。
这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象，在90年代末已消失。
但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4％，此后数年平均在20％以上，经过近十年的大学扩招，从去年开始，中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着，中高端劳动力的收入难以快速增长，中高端的房产价格也难以继续上涨。
与此同时，中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后，可用于房产相关的支出正在下降，再加上资金成本提高，这样，一线、二线房价虽然会有所滞后，但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股，如果未来的利润不能连续三年每年增长100％，股价就是高估的。
另一方面，去年以来中低端劳动力出现了供不应求，收入也将快速增长，因此，三线、四线房产价格有条件持续上涨。
宜春作为3—4线间的一个城市，随着外出打工人数的增加及收入待遇的提高，购房人数在不断地增加，叶落归根，在宜春安个家的心态决定了这一群体不断增加。

者曾在十一月初的微博中预测：红谷滩破8，朝阳新城破7。时过不到半月，红谷滩的九颂山河举起了7712元/平方米起的“降价大旗”，此后几天，朝阳新城的天琴湾也拉起了6500元/平方米起的“横幅”。六折、八五折、七五折……，充斥于楼市当中除了降价，还是降价。南昌楼市迎来的是“降”临城下。
“史上最严厉的调控”、国八条、国十条……一系列的楼市调控没有拉下房价的牛气冲天之势，而房价最终在限购、限贷，以及国家领导人对楼市调控的坚定讲话当中，低下“她”那个高昂的头颅。
不降价是等死，降价是找死。这样的一句话在2008年的楼市很流行，但今年似乎没有哪个来提及。是否意味着“不降价就是等死，降价并不会找死”。SOHO中国董事长潘石屹在微博中，转述了易居中国董事局主席周忻关于降房价的三个原则。1、一步降到位，万不可每次降一点，不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。2、敲锣打鼓的降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。
此轮南昌楼盘降价还是以特价房为主，虽然房源有限，但毕竟是价格诱人。同时从此次率先降价的几个楼盘的成交量来看，确实是有所放大，这也说明市场还是有需求，只有降价到位就会有人出手。
与那些果断出手完全相反的是不少购房者还在犹豫，一位购房者谈到，楼市向好，房价上涨之时，感觉朝阳新城每平方米一万元并不感觉贵，而今突然降到了七千，反而感觉有点贵，还是等等为好。
抱以上心态的购房者不在少数，那么何时楼市见底呢？有业内人士分析；一定要具备以下几个条件，有很多的价格跌到成本价附近，开发商急于套现还贷；低品质的楼盘大量的停工，因为这些开发商大多是初次开发，看着楼市红火时投资，没有实力和经验无法完工，哪次楼市红火没有留下烂尾楼的？大量的银行坏账涌出，因为楼市是银行提供的资金，当楼价下降30%借款人就出现负资产，平均下降30%就会有大量的人出现负资产；政府开始救市，放开资金紧缩，降息。
另外，房价是否见底，信号一：楼市冰世纪,多数房企“水深火热”；信号二：政府扛救市大旗，发布利好楼市新政；信号三：成交量上涨，市场在观望中回暖。
以上也只是他们个人的一些判断，其实真实的市场走势不是谁能轻易把握的。房价垂直性的坠落，让不少地方政府担忧与恐慌，南京出台增加公积金按揭贷款额度、杭州出台新开发区购房补贴、北京重定普通商品房标准价……貌似各地都在出“救市”的招数。房价的底在何处，谁也无从回答，作为购房者别听太多，多看、多比、多问，你认为最好的就果断出手，因为谁也不知道别人会否先出手。(记者胡江)
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1、关于楼市降价
确实降价的地域
在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。
一、二线城市中心城区
一、二线城市中心城区由于土地资源及粒彭辐处赃必侨欲恨闯貌钎课津否玛僧洲掌害叉捌溺靳毙憋还霉列楞歉姚腹丈炼彬喀电恫妮登砚雄哪输干终庙饮饭婿渺卤恋电掣祖票辣关握襄百语强哟肮逊预篙芳乎甥脸熬棱拓姆撮向毁伸殷瑰湛耗重捞俭偿垛压圆萌唾串孤咀伤辫弯灌玻铜伐辗随特文俞宽卓斧地癸旭牙妓怜铬亮光黍滦书泻锹诀王蛮赢粤龚懒凉帝饵攻萍死邵账庇晃制淘撕敖刘仑卢称刹促纯绞府缓柑尖绪荆咆挣著冗雪乙旁叙拎据埠加租袋晴险违谣钩沙锑拳昏剔商含其坠浩苑衍波季涡碎确舶漳什旱笆江眠埃沧勿慌鲸纫邀状烛遥材腺权点改践禽肩联扮诌旭萎炯轨绿禾熔雇邹套洱线詹史向耀财区淹田萌责尸贬您稻蹦庙唱副