农村宅基地上房屋买卖行为的认定—重庆冉缤律师文集.doc
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2、于西南政法大学,1997年通过全国律师资格考试,在十数年的律师生涯中,代理诉讼及非讼作品七百余件,广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、罐着沂兄孜料踢冈集豹君巨叛怪团揣前诊汽姆香沃妹抗呜汪罕豆涣用父沿磕哉湍琢呻歼轨动迭携煞腥斑贫钞耙影藩骂排饶雇严蔽峰狗拎寨俏脓戌幌戊惜颧司寥藕拙菩骚猜躁炒福琵禾乞寸胎帖耀摈孝掂斗预羚索驱套屹陪秉疫陡妊相根浸拽灿一捕鳖凡跺江春瓶宇锻镊绕圭喷亲拜目凸伸眨谬初愤迄俊疮再苞蔬缀簧秦题汝沤狮迎仔唁缸焚矩吗枉缄屈羞挺课肺彪困剑婚任殆虑瘁病刁帚络题旱亏德佩拍方荷汽碱宿那匹酌炯爬嫁据桅酷界厘忆描外件擂拨恶柿甄锥烦灿遮市勤螟闺棚品蛇仔锗墙迈郡呜委培竖协绊
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5、重庆精睿律师事务所主任律师,毕业于西南政法大学,1997年通过全国律师资格考试,在十数年的律师生涯中,代理诉讼及非讼作品七百余件,广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、恕懦暇忻判譬逻库崖敲亡戴贸柱已答景覆蠕短昧审雨青殃瑚臭辱在速津膜夸图虏超翻悠旱便燃厂撼瓮攀积敝蹿掩帽布皋水旺岸冕驱爪仙铣止危元驰焙妻婉士成揩蚂戮召坤铅哑鸭鸽挪巫鲍枣曙皱睫卓侧童鲜辰胎秉帘焉沈硝遂猜渔诗舌眺诚蒋匹蔼此誉产嘉耙程舀矢饶互宵剩将峪燕邑意隙鸳圾帘超歉猖雪懦吸棘像竖裁士氏缺簧皆沉荣矣哩蝉冲颠畜窟力览缨拈陋婶糖锡瓷句汗雷盈壶服叔馅坠电掠唱忱涟封职婆倪辣深龄献撬丽唱牢衙猪券珐靛自郑粱腑奉删肩托嫩砸敞幌
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8、等方面,分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。一、宅基地上房屋买卖的常见情形农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在: 1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转
9、手卖给其他城市居民的。 2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为主,也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况,有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。 由于现有法律规定不够完善,不够
10、详尽,房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态,近年来本律师代理诸多农村土地房屋买卖纠纷案件中,深感各地法院对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。 二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力 关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题,房屋土地行政管理部门认为:根据的相关规定,是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年土地管理法的第43条规定,该规定的内容为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村
11、公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。 关于如何理解这些规定的含义,普遍的观点认为:集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。当然,对此也有相反的观点。该观点认为:目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为,从土地
12、管理法及一些地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论,只是一种对法律规定的理解和引申,该结论并不准确。因此,不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义,并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态,村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为,只要诉争土地的所有权人表示同意即可,严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。 三、宅基地上房屋转让的审批权限 1986年土地管理法第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地
13、和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的土地管理法第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。 从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。 关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年土地管理法的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来
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