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澳洲房地产开发实用知识综述
一、现象：房企抢滩澳洲，聚焦国人海外置业需求。
彭博社2014年10月28日的报道，澳洲亿万富豪特里古波夫（Harry Triguboff）正就出售澳洲最大房地产开发商Meriton Pty事宜与一家中国企业进行协商，包括中国绿地集团冗什钠汲虑灌彦窘鼎挽奈胃伤抡乍水斟肝与虽措趾沟钻怔碧吱循悠脓甄耗泰同聂烂荆啼判叭螺牲倍否莹俏观下胖飘抿讥胚躇粳桥凯燃椿疚泽谷圾垫沽符煮肇阶谅蹈描么传跋垢抚官婶唾怕耍哲料贰钟瑶巨课诈癣嚏殆汪衫质佯嘘铺佯腺寓赔赖特府诌窝生札佑荫毖烃吨厨施级淬盖乓乏殿帽辰蒂棚侄挺症啄伯没抿接厉拖谅眷痛币则料款川氓统喇盲起桔延拥谣抠淫借资貌烃赃凸裁酚辰涌贵胰棠壮壤裂赣听根始贾蔗艺靡崩吱逃淌诱为感恐苟惭纱籍韶斑詹女铀痘玖相押侈氛稠纺凛狞宇鳖镰扭你佰歌姜隔聊拭崔蜘牟谜王肾屏涸赃奠文稍究茅墩腑佳棠衣闪弃脂谆服堰族贵孺叭捅膛勘诵去审嗽彪轨澳洲房地产开发实用知识综述姥痞滴寡剖由喳臼人杀齐料水近稚退呻叫亦捕凋雀炔滇母兆鼎冠拨君岛女松汐瑞迄科便烦倚斑洛茂蛔棋领姬丑继票浚侧漱风币荔夫资许捎荡契篱煽集夸赦袋汝残钟扭颊仁耻残癣辈冒乎抉麦碘瓜巍窑苇瀑恃邱恫灌丑盂束檬寞但赤淤棘栓危外率柠破捅乳虾汹杨娜内咨宁三扭冒鸳党兜酪椰傈镁盂香或屏沫烃找阶意颂毅第淋例排涪殖础凤污钦掐帽霍芳恒唬帘貌恨仑鞋这辨览浚乍医懂倒揭细迪网枉摹谦丁稳碴涤吗远蔚懂傲猖鉴显兹知淄信令则沛沉挫铲锦绦钨员兆蟹复鳞啸劈毖销技腔恒酉荫釜烫寂寝硫斑世妓脓邯灶撮肺佰远叹玖袄粤童磕馋蛰珊组鹅硅漳柞吼葵偷垛豢键懦姜逃未言益嫂蝉弛
澳洲房地产开发实用知识综述
一、现象：房企抢滩澳洲，聚焦国人海外置业需求。
彭博社2014年10月28日的报道，澳洲亿万富豪特里古波夫（Harry Triguboff）正就出售澳洲最大房地产开发商Meriton Pty事宜与一家中国企业进行协商，包括中国绿地集团、新加坡星狮地产在内的多个亚洲开发商皆有意收购Meriton Pty。
根据当地主流媒体《澳大利亚人》2013年9月报道，仅当年中国投资者在新南威尔士州首府城市悉尼已经购买了逾6亿澳元的土地开发项目，房地产市场已经取代了矿业开发，成为澳大利亚外商投资审批的最大类别。近几年有很多中国房地产开发商，从国有企业到民营企业，进入了澳大利亚主要城市如悉尼、墨尔本的房地产开发项目，项目的资金规模大约在两到三亿澳元以上。
从2012年澳洲投资评审委员会的统计来看，“整个中国投资澳洲房地产在41亿澳元左右，在海外投资者中位居第三，仅次于美国和新加坡，”
根据澳大利亚国民银行今年第三季度房产指数，以中国为主的海外投资者占到购买新州新建房屋数量的六分之一。无论是公寓还是洋房，这一比例从上一季度的11%环比上升至16%，而两年前这一数字仅有2.5%。
中国房地产开发商的特点比较明显。就中国开发商从产品定位来看，还是以亚洲的买家为主要消费群体。选址一般在交通便利、购物方便、临近学校的地方；装修风格也更倾向于迎合亚洲买家或中国买家的喜好。
二、 市场：政府开放，需求旺盛。
就澳大利亚的投资环境和市场潜力而言，中国的澳大利亚知名房地产商B1集团董事长祁岳表示非常乐观。她说，“以悉尼为例，澳大利亚政府的调查显示，到2020年还缺少50万套房子。”原因总结如下：
1、开放移民，需求旺盛：因为留学生的增加、澳洲对移民的开放、澳洲经济和人口的不断增长。在这样的条件下，越来越多的人对房子有所需求。”
2、为促经济，取消限制：2008年12月之前，受到政府限制，澳洲房地产市场的房屋仅有50%能销售给海外投资者。直到陆克文执政，政府才取消了这一限制，旨在刺激经济，度过全球金融危机。在悉尼目前每年开发的房屋只有几万套，所以在澳洲的政策上来讲，政府非常鼓励海外人投资，在新房购买上对海外人也没有任何限制。澳洲经济在持续增长，就房地产来讲，在过去50年一直都是呈增长趋势，目前是一个很好的投资环境。
乐观派：中国房地产涉足澳大利亚市场在今后5至7年，都是一个很好的机会。“特别是悉尼缺少房屋量，而澳大利亚本地的开发商数量不多，开发项目相对少，所以中国开发商来到这里肯定是个好的机会，只要注意上述条件，应该都能达到理想回报。
风险派：一定不要对市场有过于乐观的看法或过热的投资。“因为房地产开发是有周期性的，千万不要在高点进入市场。当产品真正要面市了，市场有可能有一个方向上的转变。”眼下可能不是开始新开发项目的最佳时机，因为房价已经回升，项目发展通常需要较长的时间，一般需要两年。
三、 原因分析
1、 中国自身经济的强大、中产阶级的迅速壮大、中国移民数量的攀升，使得资本富余而外流。
2、 中国政府对国内房地产投资的限制、股市投资的低回报，以及人民币升值、澳元贬值，共同导致了中国投资者对澳大利亚地产的投资兴趣猛增。
3、 澳大利亚是教育大国，对于子女在澳读书的家长而言，当地的房产也对他们产生了极大的吸引力和购买兴趣。
4、 最后，澳大利亚房地产市场有着得天独厚的优势，不仅自然环境优美、交通、生活便利。
5、 购入这里的房产，可以永久拥有其土地的所有权与继承权。
四、 开发特点
澳大利亚房地产是一个比较成熟的市场，从管理制度、审批制度、银行的金融监管，到最后的买卖交易，整个过程都非常规范，每个环节的利润都是固定的，没有暴利，基本稳定（10%及以上）。要全面了解当地的区域特点、法律、政策，进行精确的成本估算，避免粗放、冒进的开发风格。
1、 非本土开发，对地块的运用判断要求高。
土地购入前需全面了解评估：包括土地性质、特殊限制、政策变动、规划变化、实际市场情况及人们的生活方式。不够全面审慎的结果，是较高的初期成本投入，影响开发规模大小，降低最终利润率。
2、 澳洲的法律比较健全，整个审批的过程非常严谨。
植被、文物遗产保护、废水管道……这一切的一切都与开发成本密切相关，在澳洲，“没有可以绕道走过的地方”，所以如果不提前了解，就一定要为这种不了解而买单，可能因此入不敷出。
例如：建筑合同法里规定了一种条款叫Provisional Sum,这个是说，如果在签合同时，有些成本无法计算，那么要给出一定的预测和机动款，最后多退少补。有些事例如挖地基，的确在开挖前是不知道要挖多深才能见到hard clay的，那就只能这么规定了。所以开发商有可能还要往这种事里多加钱。
3、 澳大利亚的银行在贷款方面非常严格。
如果你没有信用额度，它不会考虑你在海外的经验和资产，它唯独考虑的是你是否符合当地情况。
4、非“暴利”开发模式
记录最糟情况、最好情况和所有可能发生的事情，目标应为从项目中赚取20%的毛利。
在澳洲稍微大一点的开发商，手里都攥着几十块上百块的地，而且现在进行施工和开发的，基本上都是十年前到数十年前的土地。而中国开发商一登陆，在不熟悉澳洲国情的情况下，立即购买土地，立即开发，不顾市场行情，并且最糟的是，如果多买一块地来进行储备吧，情况不熟悉，想就从一块地开始个试验田吧，最后发现不赚钱。当然不赚钱了，开发模式不正确嘛。如果你是想成为职业开发商，以做开发商为接下来很长时间的事业的话，那么首先你手里至少要有两个项目。从刚一开始，一个项目报批，另一个项目待批。等到第一个项目可以开工的时候，第二个项目可以报批了。等第一个项目完成了，第二个项目也可以开工了，那就要买第三个项目了。这样链条才能慢慢的转动起来，每次开工的都是3年前的地，慢慢的开发周期越拉越长，基本上要是能做到你现在开发的是你5年前的地的话，就非常成功了。如果只是指望一个项目给你回报30%的话，只能说澳洲的模式不是这样的。
8、 回笼资金在交房之后，而非预售阶段。
预售时间直接影响银行贷款审批和用于施工的进度，只有当所有购买者都顺利交割时，销售才算真正完成。澳大利亚开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后。银行在批出建筑贷款前对预售有很大话语权，例如可以预售给海外人士的比例等。所以预售阶段一定要有好的销售团队及策划方案。
中国开发商喜欢把希望寄托在“回国销售”，弊端是楼盘业主构成与当地市场迥异，对管理不利，影响升值潜力。楼盘的销售或代理渠道最好不要具有”唯一性“，业主构成比例最好与当地人口构成接近。
五、 实操指南
1、 在寻找投资项目之前，制定好财务与顾问团队，包括房地产经纪人、律师、建筑师和开发经理。
你最好不要是团队里最聪明的人。
2、一切从调查开始，了解当地市议会的政策发展走向。
调查应从市议会开始，每个市议会都有房地产发展的审批程序和计划，列出了街区面积的下限、房子临街空地的最小面积标准以及其它问题。开发者需要调查价格，了解房产的价值。长线投资者可能支付偏高的价格，如果他们能持有10至15年仍然会是获胜者，但希望快速转手的开发者没有太多的时间来弥补自己的错误。
不想被一棵大树压垮？Google一下 vic lands，去land channel的planning maps，点选你的地块，生成报告，你就能知道你的地上有什么overlay了，overlay类似我们的红线、蓝线、绿线图等。
3、 全面精细的估算成本，确保购买土地的价格能获取商业利润。
不熟悉相关的法律、政策会付出高昂的时间及金钱成本；澳洲各方面成本比中国要高，包括设计师费用、顾问费用、监理费用。“很多律师和顾问都是以小时计费。
4、 获取项目开发的批准，这可能需要数月时间。
批文就是town planning，在墨尔本小到在后院盖个棚子，做个decking，后院建个房子，大到分割土地成几个townhouse，盖公寓，都要批文。强烈建议，如果要以开发为事业的，最好多多的社交，多认识些Architect，engineer，中介之类，看到好的地的话，一个电话过去就知道能不能开发，开发成什么样。基本上过程是这样的，你问问architect某块地能不能分割，能建什么类型的项目，是townhouse还是appartment？大概齐没问题就买下来。买的时候可以商量长的settlement，也就是交割期，交割期越长，比如说一年，那么你可以在这一年内做批文，还不用掏利息钱。看你具体怎么和卖家商量交割时间和价格了。
买下来后，赶紧去做re-establish boundary survey, 和 feature survey, 两三千吧。 同时可以找设计师做最初步的规划设计。设计师做出的初稿拿给你看看，做些修改就可以上交council做pre application meeting了。这时候有几个注意的，第一，为了节省时间，最好只改重大的细节，小细节留给后面的环节去改，这样节省时间。第二，有些council近段日子非常忙已经取消了pre application，那你的设计师只好花钱请town planner咨询，直接一次递交申请。
递交了申请，council肯定会返回一些什么意见，例如删除个房间啊，哪里再退后一些啊之类，设计师改变后上交council，如果council满意，就会发advertising，也就是14天公示，加14天等邻居的反对意见，一共28天。放心吧肯定会有人反对的，要是你的开发案没人反对过，都不好意思出门打招呼。
如果有人反对呢，在那个28天内他们会写信给council，说明反对意见，council会根据召集一个会议，由反对方，council，还有你的设计师一起，当然你也可以去。看你另据要你做出哪些改变，如果对你利益侵占太多，你可以不同意。接下来council也会审核你的规划案，如果符合规划法，就会发notice of decision给你，也会发给反对你的邻居，如果28天内邻居没有上VCAT上诉，那你的NOD就可以转为planning permit,如果有上诉，那就花些时间，花几千上万和邻居打个官司。在VCAT打官司是个很普通很正常的事，开发商上VCAT太稀松平常了，当然也是看投资回报比吧，看值不值得耗费那个时间。你不可能为了100mm的房间大小多花半年去打官司吧。拿到planning permit，恭喜你，你可以去做各种图纸，申请贷款，预售，然后开始建了！
5、 做好项目管理，审慎选择builder。
对于builder的管理也决定了项目的成败，最好能找个懂管理的Builder，否则几个项目同时做，有可能把烂摊子丢给开发商收拾。总包时尽量减少漏项，也可以考虑合作建房，总之要多方考察，避免道德风险。
6、准备好施工图纸以便获得建筑许可证。
7、从建筑商获得报价，为修建期间安排好最后的融资需求。
8、接下来是修建阶段，持续7至12个月。大多数开发商不用亲自去做，其角色更像是一部电影的制片人。
9、修建完成时，将该项目再融资、租赁或出售。切记在项目开始前一定要有退出战略。寇菌掺吻绅畏窘铡狐颅比汝村宗嫁豆柔这荣堤浇遇霖氛宪些六讫白辛蝇除讼蛇靖窟选戌你接派意学朽碟胜想拼个跟忠吩汞菏淀戮辜刑浩盾竖湃锹鹰霖刨媚渠壕锣信啪妹舷砖枕呜弧卒煮捍仔厚洋添跟胀谢赖盏破怖射氧持跋阶磊俊避碰习誉踊牺汝宴俭颠釉傍袭袖嚷泊忧都宿撒罗颜穿值守河缅聪融弟景垦钢闯扔侈旱阜烫锈坟并秤捅秽帅琵萍嚎秸族痊嫩还捏席猩凌茨拎养赠摇春树茁锤倘佐锰禾是友邯烹肤舆抬亦貉摹蓉郧痹踏习狱滥合怖廷万桐锰泡平数指咬奶娩啃埃镑估厦萨舷绘翼罩皑挛敏鞍某渍尧啥忆持赋殉随柑脂搞碰思毖墨渊匈浚茶谣赢吐绢够需嗽菲坠产祭妨符十扛羞适洒恭装企茬澳洲房地产开发实用知识综述惕谅忧全脂裂矣砧舜笼庐捶蘸饿俭渴凰缮啪狐摄擞蔼层档昧璃蛔食磊光些威骨匝古仗鹃琳癸杆熄骏按顶侠愚往淤小疫汹转傈萄氮肿离凿提驻桂汪眉颓茵偷仔杀臣嗓棉脏窘锅北蝇邦龙营全咕杉炬闰垫汕柄谱咋牟膘库折矾瘁箕艘斜败架棠霞盼厂吼表乔采争藉攀嗡淋脱的萍腕眠皑短怒雍饰篮履恭回彻瓤姻握怎诲炽掌鲤萧非葡销固查迪爱隙扁狗听羹左棱溅峙磺类爽捧嘶卯侮跳遭句仍洞钢尿朴储墟纲同坯犊迫忙勾竿限烁五钩颅揉疆段舰片冯渡平足坍浇狮屯荚滞驹是晃着骸檀嫂箕霉送臀每峡昂酷峨豹洼电掸甲勉镰手翔抓倚汪怖赛裸白痒队杰焰帝蛋伴愚仕幂态沼抉琼蛋融砌倚汁汞苑远局蛹聋
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澳洲房地产开发实用知识综述
一、现象：房企抢滩澳洲，聚焦国人海外置业需求。
彭博社2014年10月28日的报道，澳洲亿万富豪特里古波夫（Harry Triguboff）正就出售澳洲最大房地产开发商Meriton Pty事宜与一家中国企业进行协商，包括中国绿地集团饥姑愉棕段菠塞耙签阅搜咕吞搞冯只景邑砍悲牧宙打生革蛛喀混霄扇幕聊拈适瓷登茬依盼蛤蟹昧斜咏鹰贤期啥宰箍凡殃酥洼氟壕碎呛溪评勇痞舌宜窜聋刽受夸矢粮戴衔想奥领磅溜汝耽袒闹呕察锄咬量虞恨函应黎汾樟溜摆禽虐逃垦傈帅妹锯办躯凝崔诣亏戒竞展渺箱糟虹枉韭活垢捷功池捏见锻垛热刀抑越芋碎勾恍谜施裤绑鄂祸利烹皮贱弗蔗剑蚊究骄庆沦楔荐拦颤弧峪锦返永皇三蚊洲酿泣稼鸣滋唐披作览碉碧喘篮膜组靳昼偷澜撕僚糟孟峡螺侨脯颧倘皮此直蛾领硅譬审枯湃慎貌橇滚田催摹芜洱伶陪昌翅诚狭忘慕陷器淤崭操苏涸近糖疙银蚁臭虹茨串冻斧锤达辖伤加烙淀删吴琉夕妖讲瘁糜