无锡房地产新政2011年.doc

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无锡新政：
一、公布调控目标
二、执行一房一价
三、限购令

一、无锡市政府办公室近日发布了《关于公布2011年度无锡市区新建住房价格控制目标的通知》。文中明确，无锡2011年度市区新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区城市居民人均可支配收入的增长幅度。

《通知》要求，市各有关部门要积极深化房地产市场调控工作，认真贯彻落实国家、省及本市各项房地产市场调控政策措施，确保完成控制目标，保持住房价格的基本稳定，促进房地产市场平衡健康发展。市发改、物价、住保房管、统计等部门要定期分析房价走势，做好预测预警工作，加强商品住房价格备案管理，及时将房价波动情况报市政府。

明确出台房价调控目标的行政指令是历年来楼市调控中的首次，其“剑锋”所指不仅仅是房价过高或是一线城市，而是全国600多个大中小城市。目前已是3月低，大限将至，却仅有40几个城市宣布了房价调控目标，不足总数的一成， 而且是“涨”声一片——绝大多数城市房价涨幅定在10%左右，因此房价调控目标被认为变“控”为“涨”。

600城市中仅43城市公布房价调控目标
根据“国八条”的规定，全国600多个城市（包括地级和县级市）在一季度末都要公布房价控制目标，大限将近，目前仅有不足一成的城市公布了房价调控目标，其 他城市“秘而不宣”。截至3月28日，全国仅有贵阳、成春、昆明、上海、山西、兰州、海口、济南、合肥等41个城市宣布了房价控制目标。

多数地方政府迟迟未出台的原因首先是房价控制在什么样的范围内才算合理，没有具有说服力的资料数据，也没有经验可控借鉴。其次，对地方政府而言，仅仅合理还 不够，还要考虑到能否完成及中央政府的态度。目标低了，对房价控制的效果不好，中央政府不满意；目标定高了，如果完不成会被“问责”。因此，多数城市至今 没有公布“房价调控目标”，特别是北上广深等四大一线城市，仅有上海在3月28日公布了控制目标，其他城市仍未公布。

二、国家发改委22日宣布，自5月1日起实行《商品房销售明码标价规定》，规定要求商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。从市物价局了解到，“一套一标”的商品房明码标价的做法已经在无锡实行许久。

“明码标价”和“降房价”无任何关系
“明 码标价”对未来商品房市场，尤其是商品房价格的影响微乎其微，甚至和“降房价”毫无关系。首先由于“明码标价”没有并没有触及到房价的要害，另一方面“明 码标价”后开发商依然可以发挥“上有政策下有对策”的行为，极尽所能来规避政策的影响。而且这种规避“明码标价”的行为开发商也一直都在施行。

以去年已经实施“一房一价”的上海为例，不乏开发商提高报价一到两成的案例，导致网上报价与实际成交价格相去甚远。即使遭遇不能提价的情况，开发商也宁愿捂盘。与此同时，房价也未因此有所降低。数据显示上海的房价一直处于上升通道。

这次在限购令出台背景下的“明码标价”，则更具有对于调控房价达到政府预期目标的监管意义。

商品房销售中时不时存在一些标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题。根据国家发改委的最新规定：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。从市物价局了解到，商品房“一套一标”明码标价的销售做法已经推广多年，执行良好。在当下限购令的背景下，“明码标价”则有利于透明房价，便于购房者知情和选择。市物价局服务价格处相关负责人说，根据配合无锡“限购令”出台的商品房价格备案要求，房价必须符合当年政府对于房价预期调控目标的均价要求。这个均价由政府制定，目前正在调研制定当中。同时地产商必须上报关于待销售楼盘的全部详尽资料，做备案之用。而“一房一价” 的标价也将受到政府调控的限制。无锡所有进行备案的商品房，数据将会统一录入房地产信息系统，由物价部门与房管部门信息共享乃至联动。此外备案价格必须与售房现场明码标价的情况一致。

商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。此举对房价有何影响？昨天，业内人士表示了各自不同的看法。
“去年只是说明码标价，没有突出不能在标价后再次提高销售价格，这次发改委新公布的关于要求商品房明码标价的举措与去年相比，对开发商制定商品房价格的要求更加严格。”融润投资顾问有限公司的徐龙总经理指出了前后两个政策的不同之处，他认为中央对此次调控硬到底的表现。

有业内人士表示，规定要求一次性公开的房源在明码标价后，只能降价、打折，涨价要重新申报，这会使得开发商在定价时更加谨慎，由于只能降不能涨，一部分开发商可能会在定价时稍微抬高一些。也有业内人士认为此次政策“内容多为重申，新意不大”。“现在楼盘都是分批开发的，如果这一批房源受到市场追捧，大可在下一次加推时再调高价格。”中山房产的曹云峰提出。更有人称，明码标价只是停留在纸面的规定，没有什么实际作用，除非物价部门在对楼盘备案价格进行审核时把开发成本、销售利润一起放在里面，严格控制其收益部分，这才可能产生实质性的效果。

虽然对于此次新规会给楼市带来什么影响，业界有着不同的声音，但面对紧锣密鼓的、层出不穷的调控政策，从限贷到限购，再到现在的限价，今年的楼市是不会有高潮了，这已成为业内人士普遍的看法。

三、无锡限购令靴子落地 本地人禁买三套房
经市政府同意，市政府办公室20日发出通知，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，明确十项措施：
　　一、认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。
　　二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
　　三、调整住房公积金贷款政策。职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次（含）以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。
　　四、严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
　　五、限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。
　　六、加大土地供应及清查力度，增加普通商品住房有效供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。保障性住房、危 旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地出让时应明确地块中小套型住房的建设比例。
　　七、大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度，切实做好公共租赁住房规划、建设、筹集、供给和管 理工作。加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
　　八、加强对商品住房项目分期开发建设的管理。房地产开发企业应当以商品住房建设项目为单位组织开发建设；对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米；项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。
　　九、进一步加强房地产市场监管。房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。
　　十、加快房地产信息系统建设，强化舆论引导。规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。
　　上述措施自2011年2月21日起在本市市区内执行。

无锡房地产市场统计及房地产走势预计：

2010年是“十一五”规划的最后一年，也是我国房地产市场调控持续深入的一年，各种调控政策次第而出。在多方合力作用下，无锡市房地产市场呈现波动运行的态势，市场供应充足，成交活跃，房价高位运行，涨幅有所遏制，总体表现较周边城市平稳。
　　一、无锡市房地产市场运行情况
　　(一)房地产开发投资持续增长，新开工竣工迎来双高峰
　　2010年无锡市区房地产和住宅开发投资分别达到452.3亿元和318.25亿元，同比分别增长29.63%和42.12%。无锡市区房地产施工面积为3251.76万平方米，同比增长35.98%，其中住宅2465.19万平方米，同比增长38.83%;房地产新开工面积为1172.04万 平方米，同比增长31.33%，其中住宅953.1万平方米，同比增长44.53%;房地产竣工面积为725.97万平方米，同比增长54.51%，其中 住宅563.73万平方米，同比增长61.47%。
　　(二)土地市场供售两旺，地价水平明显上涨
　　2010年无锡市区土地市场供售两旺，全年共有81幅国有建设用地使用权挂牌出让，出让面积693.89万平方米，是2009年土地供应量的 1.6倍多，出让金额394.46亿元，同比增长了约106%平均地价5685元/平方米，同比增长了约25%。住宅用地面积约494.33万平方米，占 供应总量的71%。其中，四季度市区共出让土地167.46万平方米，金额为112.16亿元，溢价率为15.80%，从全年看呈现逐季回落态势。目前企业拿地更趋于谨慎，除少数热门地块竞争相对激烈，其余均以底价成交。
　　另外，今年江阴出让国有建设用地376.61万平方米，出让金额114.26亿元，宜兴出让国有建设用地282.72万平方米，出让金额79.65亿元。
　　(三)全年商品房供应充足，推盘节奏逐季加快
　　2010年无锡市区商品房批准预售面积为793.28万平方米，同比增长61.68%，其中住宅678.76万平方米，同比增长71.25%。
　　其中,四季度市区商品房批准预售面积为269.04万平方米，环比增长15.84%，推盘节奏逐季加快。目前，无锡市区商品房剩余可售面积764.26万平方米，其中商品住宅为419.43万平方米，以近三年月均销量测算，剩余可售商品住宅去化周期约为9个月。
　　另外，今年江阴商品房批准预售面积292.33万平方米，宜兴商品房批准预售面积172.22万平方米。
　　(四)市场成交活跃，总量处于历史高位
　　2010年无锡市区商品房销售面积719.26万平方米，同比下降13%，明显小于周边城市下降幅度，销售金额598.82亿元，同比增长 8.36%;商品住宅销售面积595.78万平方米，同比下降16.78%，销售金额467.91亿元，同比增长3.84%。其中，四季度市区商品房销售 面积237.75万平方米，同比减少17.75%，环比增长28.02 %;商品住宅销售面积190.87万平方米，同比减少23.57%，环比增长18.19%。从行政区看，滨湖区和惠山区商品房成交量位居市区前列，分别达 到了183.02万平方米和150.7万平方米，占总量的25.45%和20.95%
　　今年无锡市区共成交各类二手房262.96万平方米，同比下降17.43%，金额108.8亿元，同比下降7.82%;二手住宅成交 166.93万平方米，同比下降25.38%，金额91.21亿元，同比下降13.74%。其中，四季度市区成交二手房71.82万平方米，同比下降 31.26%，环比下降29.2%;住宅42.75万平方米，同比下降48.6%，环比增长24.09%。
　　另外，今年江阴商品房销售面积为121.64万平方米，金额63.36亿元，成交二手房49.45万平方米，金额7.41亿元。宜兴商品房销售面积为113.36万平方米，金额77.34亿元，成交二手房95.53万平方米，金额21.71亿元。
　　(五)房价持续走高，同比涨幅逐季回落
　　今年宏观调控对我市房价产生一定影响，年初房价快速上涨趋势得到一定程度的缓解，同比涨幅逐季回落，二季度、三季度和四季度商品住宅同比涨幅分 别为34.24%、28.29%和24.54%。但从四季度看房价环比涨幅又有所回升，四季度市区商品住宅加权均价为7847元/平方米，环比涨幅为 5.95%，其中以12月涨幅最为明显。另外，四季度我市二手住宅加权均价为7065元/平方米，环比增长4.15%，价格走势与商品房基本保持一致。
　　(六)开发贷款余额与去年持平，商业贷款余额增幅明显
　　2010年无锡市区征收不动产销售营业税29.51亿元，同比增长21.99%，征收房地产契税12.78亿元，同比增长68.6%。2010 年无锡市房地产开发贷款余额总计378.56亿元，同比增长0.54%，其中房产开发贷款余额242.44亿元，同比增长1.94%。同期，无锡市个人购 房贷款(商业)余额710.28亿元，同比增长39.66%，市区累计发放公积金贷款35.95亿元，同比增长2%。
　　二、2011年无锡市房地产市场走势预测
　　2011年是“十二五”规划开局之年，无锡政府未来五年内将着力完善住房保障体系，大力发展公共租赁房，加快廉租房、经济适用房和拆迁安置房建 设，积极建设人才公寓，加快完成危旧房改造，实现低收入住房困难家庭应保尽保，缓解新就业人员租住房困难，加强物业管理和房地产市场监管。在此背景下，我 们对明年我市房地产市场走势作出以下判断：
　　(一)商品房新增供应仍将充足
　　2010年土地供应的大幅增长为明年商品房的充足供应提供了保证，其次2010年市区房地产开发投资持续增长，新开工面积增长显著，三是下半年楼市的活跃表现仍为开发企业带来一定的信心，所以综合判断明年的商品房新增供应总量依然较为充足。
　　(二)市场成交量将小幅回落
　　2010年预计我市地区生产总值达5750亿元，同比增长13%，人均GDP约为9万元，居民生活水平的不断提高。虽然2011年我市经济继续向好，房地产市场供应仍将充足，但通胀压力继续存在。受2010年系列调控政策的持续影响，后期国家对楼市的调控方向不会改变，同时持续上涨的房价也会使部分住房需求更为理性。综上判断2011年市场成交量将小幅回落。
　　(三)房价高位运行，涨幅进一步回落
　　首先调控依然是2011年楼市的主旋律，而房价作为调控的核心内容必然存在下调的压力。在常态化的调控思路下，2011年开发企业资金链将会受到更为严峻的考验，因此不排除个别楼盘降价销售的可能，引起区域房价产生松动。其次由于2010年市场成交量并没有预期大幅下降，仍保持了一个较好的销售水平，短期内大部分开发企业资金相对宽松，而由于CPI、PPI等经济指标高涨，通胀压力加强，土地价格、建筑成本等因素难以下降，因此短期内房价还存在着一定的支撑力。综合判断，房价总体将保持高位运行，涨幅进一步回落。
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