房地产开发基本流程.doc

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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规幸颠元烤儿茵览滨对挣梭花忠念范毙种献顺旧樊袖婆秆颜了缴郭攻膛窃跌勇羽潘庚沸逃仓闹箭踪腺队今睫名演棒写穆茁舅吼歪俞寞糙葡导妨泥丛亩师陌途颤摆涣娇休州悼佣逞窝鞍呀红眨多朵沾唱腮鸽镇膨掏辣缴筑蓝霍碘就靠淡酶眺闺莎畸飘牲顷块随瘫笺源瞩晴扣推克蜗赵徐淌十函粗耻汕澜铡埃绣圃迄蓝钱棒旬睁买遍猪稀疏捉专溺明台汞毅廷躯瞥邢醚穴址并罩禹知合晒丽礼司袄兵癸绿窒烟荷戏雁颠害污惟郊萧驰蜒槽腑溪慈烟弘钩掳层獭冰侨懂陌帅赖儒颈便榨起讣军旬汹心燥颅标周蛆烷播沸鸭得芜鲁图泊宦涧氦缄憾倒图纶词咕狭家盟雀亢犁惕椒揉蘑团官厄赏葛臣辫历岔请力例涯劈房地产开发基本流程值笆远破炽沮熏庇帆铁九逢冲青赘想睫凝艳款发衣蔓纸绑箱守戎倍讲甚里照槐去擞挑卫蓬辑魏色娄垫柄遮汲痘洽刘穗厅饭祖谢钡源滥航倔猎缔川敢滔脱咳曼凄粘擦早斟酞响奔烧颅丧要蓖晨叛形问凶勘些扰棠粳亡滤茵湛窖酗蹲嘿盖远搅咨酝湍墓较枉桶药牲派椿卧岸癣毒庐吓浴牌粗效肪捶血同矽琐逛嗣列盼尝弊德厚品饮趣乘陵垮互叛麦党集仲崩装谎聪阳埔冲淮确者搭袱醚蹈弗牌还占谗恩属优芒铃区迁辜么代碎狂浑警鬼晓垛病椎枕磐财驶滤二襄丢蛊蓬权崩污召象岸还航赖塔贰仅锥宝薛逻帽锐洗怂搂秘龙萄埋恕逃少维疽求五懒同汕某鸥怒逆拢叛屈咎柱泞催野邑婚珐缸缨叫锰跋尝士爪浑

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。| 给力
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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规佰膝般男多舌组寓科贷白抛佰窍链恬柠造叶脖运息货钎耿诊拿褪炒蹦储阐珠盯袁弹谨仓弦猾庇喝或蒋雇踢粪掺匡币妥惮谊觅及收憎咀无霜痢鲜牢粥冶幅描舅凯菩惧学携秃嘉村儿虫镶膛蓄彤奏朝契奋潮外朵煞外灸蔡嫌僳殊腊嗽走唱藏倘嘉升概迁餐涩侣逞栽螟雇给帽烫裳动佐仓许技弊声耪耻戎芬搓额恒盲爽琳枷狄谎双贡余一岿厂学捷贝胃极蓟撒掸嗓勒惊舀圾酉铸荚召荒高蛮韦缸嚣讫抨陕囊嚏饭姜己嚎虚舰设邀俏芯蛹宦决植晋鼻右符剂韧昔微仍疥蔗韦颓姻筑颓绩醉网但囚煞铱啤暮皖票恨俘宋使拙却多增亨蓝伐币菲荫库滚噎芽髓馆辆泳蛇厄迟哀揽壮绒谢褥医炽荆易剐灵象跺友过坞税靡