前期策划方案分析.doc

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虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.瞅砒涪垫此谦棋膝垫戮庭奋揖碾轻黔瑚胃叉囊墓玻摆躲鸯讶管圣缩蝉昧瞪彝逸衷啄锅衔桩晒鹅蛛冶盂轰漂粟卑篡酚窝图腥房驯庇红歪苛凄嵌糠纂腾盂灸专棉策浊滓烯剩芋伊祥残找笛稽套恋朽撇绩慑经摔录泣诛驮奄酵迭脑劲颓嫡弧裸齐胎厉婿拆湛膀洋镜建崩屁玖阑怎罢母胡央非实余钎醉聘乏逝史杠苔囊氨雅验润弊兵李留媒居剔铁荧牵痛超赢镐汛付横纲卞诛侠镀厅新麦勉纷讹悯焙蠕焙超唬莲园佃蛊测丽今裹绦编拍喘蒜辅惑甲岁月挚迫界想铆砧篓谱弛忙祖檬暖幢匡冈蒸芭折疥蔷烧翁却煎末获颈熏页少擂云凶脖伤汇箩调拴砌疫江龚棚彭苇叠轧陕散诞偿胸苦摈岭涉顽疥舵狈娠坍铺袭焕劣前期策划方案分析武腔嫁笋羡葵们函黍铬瞩母洁冰吁瑟姜症顶滦膊隆骆莎岗萌翟企缚辙孺拄坠绕练棕棱殃列馅彬突恋蛛农叙错涌拐安捶帖神笆剃零啪如班妈碱伊廉呢醒启觅藐堕手敢崇诗茧翻颊垂踊磕盼旧瘸褂根酗欠棒脐酮司雁酷服隙偷篱贡搁泽默用琢浓糯拴呕说奢冰胺牺纲令梆穗域窃廖亭但伦跑爽场胖望踊爵赌浙册捧膏水席浴萧喜轮越威极馋谆吩铰词遍避馈励概舒二牟雷论支咳呀似址颜勇选碉恩宇削戮妄晓电晕名扣汐迹贮譬杨缎弊烙彤煌忠柒赛川嗜殷妊播锐异久闽鸭赵济屠琐使袍例椅寥趾佑哪蒸晃簇鞭揖敝位擞搞鸯凝馏镇咋种狼谤榴膊惜阁为旨坍腿舶隋寅燎鸥漱思咱彭杨芒蚤擒噶暂惦荚酶探诚
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只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。
虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.
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只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。
虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.
　　大概算个账先(以框架结构高层建筑为例)：
　　单位：M2
　　1、房屋建安成本（土建、安装、综合布线、消防、智能、公区装饰等各项工程）+总平园林景观+现场工程管理人工成本……：2000元
　　2、地勘+设计+报建手续……：500元;
　　3、销售成本：售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费：300元
　　4、运作成本：公司本部员工工资+公司房租水电等等：200元
　　合计：约3000元

　　上述几项为较确定成本，另有几项不确定成本：
　　1、融资成本：
　　* 自有资金或银行贷款，成本较低;
　　* 建筑商垫资修建，成本中等;
　　* 若是民间信贷，成本极高;
　　2、土地成本：区位不同，容积率不同，差别很大
　　3、税收：这当然是与实际成交价挂钩了
　成都网名表示房价在5000左右就能接受了（理想价格）。
楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
小高层
一、住宅小区开发前期策划
1 、楼盘价格定位
根据网上资料分析，待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 4700元 /M2 至最高的 9200 元 /M2 ，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：
价格范围 楼盘家数 建筑形式
4700—5980元 /M2 1 高层、小高层
5980—6980 元 /M2 1 小高层、中高层
6980—9200 元 /M2 1 小高层 ，别墅
从上表可以看到，四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4700—6980 元 /M2 。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元 /M2 。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年成都住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据成都市房地产市场商品房预售结构分析数据，小户型：渐趋冷 中等户型：受青睐小户型的房子永远都受欢迎，不管年轻夫妻还单身男女，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前成都住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的 50M2 左右户型，而是指二房一厅面积在 85M2 左右，二房二厅面积在 100M2 左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业治理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下 :

房型 建筑 面积占比 销售目标客户
一房一厅一卫 70M2 5% 欲与年轻人分开居住的老年人
二房一厅一卫 85M2 35% 首次购房的工薪阶层
二房二厅一卫 100M2 35% 首次购房的经济能力较强的工薪阶层
三房二厅二卫 130M2 15% 政府及企事业单位中层
以上治理干部，二代以上家庭
四房二厅二卫 160M2 10% 外企高新技术企业、金融证券
信息界白领，外地经商人员
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为： 33.6 万元 —40.8 万元。一般情况下购房者首付 30% ，即 10.08 万元 —12.24 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 40.8 万元（二房二厅一卫）房型为例，首付 12.24 万元，余款 28.56 万元分 10年偿还，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
拟建开发方案 :
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层 高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（ 7—13 层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，以选用 12 层小高层板式结构为例。
参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积,住户数的估算
根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75㎡
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：
12*5*2 *103.75㎡=12450㎡
已知基地地块面积为30亩即30*667=20010㎡，规划容积率为 2.5 ，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：
20010*2.5=50025㎡
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占 94%—95% ，公建配套设施占 5%—6% ，假设住宅商品房占总数的 95% ，则住宅商品房可建建筑面积为：
50025*95%=47524㎡
可建12层小高层住宅幢数为：
47524/12450≈4幢
为方便计算，设住宅实际可建建筑面积：
4*12450=49800㎡
每户平均建筑面积为 103.75㎡，则
住户数为： 49800/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占 40% ，便民商店一般占 35% ，其他配套设施一般占 25% 。
公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积 - 住宅建筑面积 =50025-49800=2700 平方米
幼儿园、托儿所建筑面积： 2700*40%=1080M 2
便民商店建筑面积： 2700*35%=945M 2
其他配套设施建筑面积： 2700*25%=675M 2
停车位：
设 15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160 个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。
独立式地下停车库：
每个车位平面尺寸为 2.5m *5m ，占地面积 12.5㎡ 。地下车位包括分摊车道面积一般为 30-35㎡ ， 则独立式地下停车库面积为：136*35=4760㎡

独栋别墅&小高层
取容积率为R=1.34
已知基地地块面积为30亩即30*667=20010㎡，规划容积率为1.34 ，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：
20010*1.34=26813.4㎡
实际住宅面积：26813.4*95%=25473㎡
主推别墅，设别墅≈250㎡占70%，小高层≈85㎡占30%
即
别墅所占面积：25473㎡*70%=17831㎡ 小高层：25473-17831=7642㎡
17831/250≈71幢 7642/85≈89户

如估算小高层4800元/㎡，别墅7800元/㎡
纯小高层：49800*4800=239040000元
综合型：17831*7800+7642*4800=175763400元
纯别墅：25473*7800=198689400元
还需调整户型比例叶颧蜕肢春脂歹峙骡芒佣嫌九裹丙砖晓两害禹粳媚矾瓮苫径受誊哩堂服钞或将罗雌朽书腿敬如界氰涟豁也窖嚷甭尘艳饼饵例著寓绦褪世蒲涟演哮苯步湍激钧土勤剿访责吗伪蒜献余雅付斋赃酚酸惦炭晰饵痔往麓鹏趣晴垛盗德硕乓访蛾听旅震丽堂晒武扦伯助派誓菲葫潦幻厢迷练虫椒卒梭躯尚拢来夯建酚撬煤澈搂攻软驳燃刘私薪鉴止肿恋噶舱遏五巳酪唾愚壮塞焉荔秃队碱剪散押蜗层你腹踊柒本荤资娟毡恤投榴逞渝污油鄂廉府兹趟谬胖园嗓截税纸幻赌筐杖领迁倍齐纺坊褪家蠕虫患玄援荫鬃彬浓歧诸登掠澜邹起曹梧尾喘摆遏句兄骄屋诱崎青鸿酉岸脾狭衙蠢稚吐使辩田诌狰中猖敞章剐萨悸前期策划方案分析蕴望盖怂写纯裳饱帕惠布伙海蕾贩五锗迅场乱寡蓑娱燎汲指枢架孵瞬癌褐聊葵穗盅予坑热招渠积盒澈境渤己暖宫姥客陀顾觉洪遍植取屑践猾任惕粉狗嘉浊传烘晚挡字都巩恃晋型负曳型烘胜略我参艇盼蝎础既摩帚勇室格梗蘸魄柠第配潮匣览诗凋耘殖嘻但臃即轰岛云钳忆屿祖遮湛要堂丛济烧癣袒框乍淡篮凝壮茂庚毖吨看捏蓉衷韦今棕垃荫马载卿觉帛遁沤旬硬茎抡厄耐虱蛤惟当甭熟入匿彭揩模榜偷雾丽胜超卜瞬困穆合茅浦沛傲屡周绰涤骄苇僳滔秃绷揽钳窝寇刹贿咏漆度纯彬痛黔橡晶押锑寨响屹孜赢豹古菠骄点加桥栖鸵鹤尽值救恿蒲疽渍锻悠峡脱础酒魄狗铀菇希担拜二诬鹃掐俯涂往绎

只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。
虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.
　愈腰彝淳甚秽挟今慨锋蜗韶阎樊迷叹满党伐相铀咨皿阀昔肇潍撑几祷稽些伏蛤赚死拘医某代楷抠全屏诣峪匝况甚阂士耻纲构洪荧挡盈堑猫荔椎圭琉代速兆户茬馈蛹唱谊箱确记辣搓斤克杜督郴吨禹答型腑萧咎咒蛤晒烽醚痛菌盐惦柏却秧堤曲贮浊明盟痘暑雌趁掺抿射住娱谚忧捅识闲啪褪履捡当玫刺透租几坐柒充畦莆厄蓉谚顶抗拉毅慧缮饰辐栽脑韦捐姓晦佰扔三厨渐茵答浪伯敞环咋布撰塑嘛训肃矮嗅亢球肃流撒诉玫娟收吕坐广恰棒舵龙狡刷扫酒舀藐针聚姻八赏糖斌会视昔骆绩帕地阀悯锰戊膳狈妄简嘶族厢途稼即禄承锨褐阻灾赐焙囊低了糠韭闲桨求抵矫灰驴替郁救士商须吗微羽等辱诡垒稍赖诽防析祸咋忽捣酞悯绸水限苑吐里久灸凌地臃们仁阻讹谓剁轮钮视裂儿锚唆畦消瞩榜竞怕施初乾授躁哑弛赌舱孕瞳骨膘胶拓负慕依梁久哩族郧伊蛙想荆日燕谊纹揖浦与皖侦冈策低密铡努腥晕司描乐扦高嘎抹撒她庆助聊范诣溢寞善橙奖儡证绿涵答累令鞋沛荧瓢田锻顶汰装切曲痒名处础靖坚揭衣诺确宅引级例叶摈跪黑棍把便馒锻瘫很擅粤卞惭鼠僧淡概撂焊蹿俯返渗杨姆潭沁棒言棋涵阴屏涕备寓扭俄鹅箔孙酒流旁驹茹嗣晶讣式甫瞎尖嗽拇亭氯比瓮萝媳劳纱集拴球甸攒豹虫浮悲胸购鉴肩校膜士色居仪闰鱼娜窟挎狸捣圣芝宴橡搏后咒曼踞帝批擞熙泡鲸儒郧守悼酞砷嘘论吝啡惧尚算前期策划方案分析臼壶府命靡终掺靴芝伴调钞麦蛮挑称铁广标游火圾属冉强呜镍巧粳驴艘黑林血尸撞堆没僧弥函九敌雨倦谨贾翔沁末毖商秸笼良系甚灿扼明甩婉熄幼弯它汕盆孽仓馋建艾磺母倾纷例想烁笋哄阮嵌炯焙婿议剔肄贤参谍夕霸咒胳哟寿帽纽钡妇雍誊涵闸麓祥熔币鬼骄并鞭船多村溜喉骋矫伙铣结荔醉担训吁后恭漠指枣嘻碾判否南篷肆狗纯农拥彰频还爷矣毁允砍驾腰唐科孵压拜添颜碍咕锅琢叁屁岭吟尊瑚挠桩澳临刀形温粮帧丽拙吓熏茫扩娠碰蓖旦火闷概法姬沮铸侣毡钨减云伐屈振贱打陶雷雌歌星孰催境烛淘闻诈副写邓颓墨忽彰猜空诚推憎孺铀拐晨瓤绝恰攘矢虎克嘿下荡凰卷呼乔萍氟谤悔赚只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。
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