第五章、物业管理各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施.doc

雅迪物业武船重工协力公寓规划设计方案第五章 物业管理各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施雅迪物业按照建设部住宅与房地产业司建住房物2000008号关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知，针对武船重工协力公寓的重要性和特点，结合多年的实际运作经验，从专业化物业管理的角度出发，本着高标准、严要求、操作简便的原则，按照全国物业管理优秀示范公寓标准，对各项管理指标作出承诺： 各项管理指标及主要措施一览表序号承诺项目国标承诺指标测算依据实施措施1房屋及配套设施完好率98%以上99%以上（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总建筑面积100%1、根据武船重工公寓的具体情况，参考山东省物业管理条例及有关法规，编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经山东省科技厅审批后实施。 2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。3、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命。 4、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。5、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定一次，根据勘查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。2房屋设施及房屋小修、急修及时率100%100%小修、急修及时完成次数/小修、急修总数100%1、以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话并向用户公开，实行24小时值班，受理各类小修、急修申报。 2、武船重工公寓内接到急修任务，维修人员5分钟内赶到现场并立即处理，职工住宅区维修，维修人员20分钟内赶到现场，小修任务及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交待。 3、根据山东省科技厅配套设备、设施的特点，储备一定数量常用备件，以备急用。3设施设备返修率1%0.5%以下返修次数/维修总次数100%1、加强员工业务技能培训，提高维修技术。2、实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。3、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。4大、中修工程质量合格率100%100%工程合格数/工程总数100%1、工程全过程进行质量跟踪监督。2、对工程质量进行分项检查，严格把好验收关。3、工程材料的采购严格按照质量验收控制程序。5维修工程质量回访率重大维修100%维修回访数/总维修数100%1、实行回访制度，对用户申报的重大维修服务进行100%的回访。回访方式多样化，如上门回访、电话回访等。2、用计算机建立维修回访档案。3、管理处经理每季安排对用户专访，各部长每月随机专访用户，管理处员工日常随机走访用户。6绿化完好率100%以上完好绿地面积/绿地总面积100%1、实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真吸取用户意见，接受用户监督。2、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。 3、根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。 4、每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。 7清洁保洁率 100%以上保洁达标面积/保洁总面积 1、采用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境。2、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。 3、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。4、杜绝乱张贴现象。 5、管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。 6、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。8机电设备完好率95%以上（中小）、99%以上（大型）99%以上完好的机电设备数/机电设备总数100%1、把主要机电设备（如电梯等）分包给专业公司进行维护保养，并对分包商的工作全过程进行严格监督。2、主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%。 3、配备专业工程技术人员，所有人员全部持证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。 4、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。5、制定各系统应急处理方案。9路灯亮灯率 99%以上995%以上路灯完好数/路灯总数100%1、实行维修管理人员、保安两条线巡视检查制度，发现问题及时处理。 2、维修保养责任到人，实行量化考核，日常保养与定期检修相结合。3、根据路灯型号、规格，储备一定数量的备用件。10停车场、道路完好率99%以上停车场、道路完好面积/停车场、道路总面积100%1、指定专人对停车场、道路标识系统进行维护，按规定巡视检查，维护保养记录建档备查。 2、利用停车场管理系统实现车辆全封闭自动化管理，有效控制外来车辆进入地下停车场。3、制定停车场管理规定，指定人员对停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养，发现问题及时处理。11治安案件发生率 0物业辖区内治安秩序良好，无因管理责任引发治安案件。1、充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时保安巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。 2、成立应急小分队，处理应急事件。 3、建立山东省科技厅施工人员档案，并与施工单位签订治安责任书，对进入大厦的经营、施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。4、落实保安岗位职责，明确责任区域。 5、对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。 6、对保安员工作进行严格检查。12火灾发生率 01以下 0无火灾发生 1、实行全员义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。 2、实行24小时消防值班制度。3、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。 4、装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。5、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。 6、消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。13有效投诉率 每年 2以下0.5以下有效投诉次数/投诉总次数10001、以“职工至上、服务第一”为服务准则，竭诚为业主提供一流的服务。2、加强与职工的沟通，了解职工的愿望和要求，满足职工的需求。 3、设立24小时投诉电话和服务网站。 4、接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。投诉处理率95%以上100%已处理投诉次数/投诉总数100%14管理人员专业培训合格率 100%培训合格人数/培训总人数100% 精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。 15物业管理服务满意率95% 95%以上（对物业管理服务很满意人数+满意人数）/调查人数100%1、每半年做一次用户意见调查，将征询到的意见进行统计表分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。 2、物业管理处经理每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。 16违章处理率 100%处理违章次数/发生违章次数100% 1、严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。2、利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。 3、通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章现象的发生。 4、实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。 17化粪池、雨水井、污水井完好率99%化粪池、雨水井、污水井完好数/化粪池、雨水井、污水井总数100%每周进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力18公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率100%设施完好数/设施总数100%每天进行巡查，记录完善，监督检查得力，确保设施完好19排水管、明暗沟完好率99%管、沟完好数管、沟的总数100%每天进行巡查，记录完善，监督检查得力20消防设备完好率98%100%消防设备完好数/消防设备总数100%每天进行巡查，记录完善，监督检查得力21每年组织消防疏散演习3次以上年度统计由物业公司制定消防演习计划及演习方案报武船重工主管部门审批同意后组织实施。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训179