易成房地产基础知识培训.doc

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房地产基础知识课程
一、基础知识
1、房地产
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a)土地
b)建筑物及地上附着物
c)房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2、土地所有权
是指土地使用权，拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权及处置权。
延伸：
土地的获取方式：征用、划拨和出让。 出让的方式有招标、挂牌和拍卖
生地：未达到施工条件即三通一平
熟地：达到三通一平，已拆迁完，具备开发条件

3、房地产的类型
（1）按用途划分：
住宅房地产
商业房地产
旅游房地产
工业房地产
农业房地产
特殊目的的房地产（学校、政府等）

（2）按层数划分：
多层建筑（7层以下）
小高层建筑（7层以上，18层以下）
高层建筑（ 18层以上）
超高层建筑（100米以上）

4、土地使用权年限
住宅用地：70年
工业用地：50年
教育、科技用地：50年
文化、卫生、体育用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年
综合或其它用地：50年

5、房地产市场分级
一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用招标、拍卖、挂牌的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；简单来说就是取得土地使用权的市场。
二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；简单来说就是开发商把开发的房地产投入市场，进行现楼交易或预售的行为。
三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；也就是业主(包括个人、集体、企业等)之间房地产的自由转让市场。

6、房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第4E09产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

7、房地产的特征
房地产的自然特征
a)位置的固定性；
b)使用的耐久性；
c)资源的有限性；
d)物业的差异性。
房地产的经济特征
a)生产周期
b)资金密集性
c)相互影响性
d)易受政策限制性
e)房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。

二、专业术语
1、红线图
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

2、建筑红线
也称“建筑控制线”， 是指有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物基底位置的控制线。城市规划管理中用于控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
3、道路红线
指规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。

4、总用地面积
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

5、建设用地面积（净用地面积）
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

6、容积率
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

7、总建筑面积
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

8、建筑覆盖率（建筑密度）
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为3万平方米，其建筑覆盖率为0.3〈建筑密度为30%〉）

9、绿地率
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿地率为30%）

10、建筑面积
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

11、得房率
得房率是指套内建筑面积与套建筑队面积之比。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积

12、公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

13、开间
住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

14、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

15、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

16、层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

17、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

18、五证
a. 国有土地使用证；
b建设用地规划许可证；
c. 建设工程规划许可证；；
d. 建设工程开工证
e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》

22、建筑间距
两幢建筑物之间的水平距离。

23、日照标准
根据各地居住卫生要求及气候条件确定的居住建筑正面向阳房间按规定的日照标准日获得的日照量。

三、建筑基础知识
1、建筑物
广义上是人工建筑而成的所有东西
狭义上是指有基础、墙、门、窗、顶等可以遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储物、纪念或共他活动的空间场所，不包含构筑物，如水塔、烟囱、桥、堤坝、囤仓等。

2、建筑结构分类
砖木、砖混、钢筋混凝土、钢结构、其他结构
a.砖木结构：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
b.砖混结构：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。
c.钢筋混凝土：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。  
d.钢结构：指建筑物中主要承重结构以钢制成。自重最轻，适用于超高层建筑。
e.其它结构
凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

3、建筑结构体系
是根据结构构件组成方式来区分：
框架结构、剪力墙结构、框剪结构、筒体结构、框筒结构、筒中筒结构、束筒结构

4、建筑物构造
基础：建筑物地面以下的承重构件，支撑上部所有建筑的荷载，并将这些荷载及自重传递给地基，有条形基础、桩基础、箱形基础、筏板基础、独立基础
地基：承载的地面或岩层
墙体：竖形的承重构件，支撑屋顶、楼面并将这些荷载承重传给基础
分类：内外墙，横纵墙，承重墙（直接受外力作用和自重的墙体），非承重墙仅承重受自重的墙
剪力墙：主要抵抗水平作用和承担竖向作用，并保持整体稳重的承重墙
门的分类：平开、推拉、转门、弹簧、卷闸：木、塑钢、铝合金、木、钢
窗的分类：平开、推拉、旋转
地面、楼板：分隔层与层间的水泥混凝土板
楼梯：由段、休息平台、栏杆扶手。宽1.2米，倾斜度15-20。
板楼，顾名思义，从外形上象看是平板式，一般多矮层结构，一梯两户或三户，也有四户的，但为少数。南北通透，通风较好，日照较均衡。外立面不是很美观。公摊面积较少。 
塔楼，从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，高层结构，通风不好，日照不均衡，南向日照太多，北向日照太少。楼的横切面成蝶形、器形或环形排列。共摊面积较多。
层高：下层楼地面到上层楼地面的垂直高度。楼板厚度15厘米
净高：层高减去楼板的厚度
过道：套内使用的水平空间
走廊：套外使用的水平空间
标准层：平面布置相同的住宅楼层，单制楼宇的一层平整没有特殊设计工艺
跃式：室内的不同功能区楼地面处于不同平面，楼层几个功能区高度错开，在40-60厘米，实现功能分区，动静分离。
错层：一套住宅内有3个层面，楼高3米6以上，形成三个平面楼层，进入大门为客厅，楼上为卧室，书房，楼下为餐厅，卫生间
复式：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯连接上4E0B
地下室：房间地面低于室外地平面高度，超过该房间净高的二分之一
半地下室：该房间净高的三分之一且不超过二分之一
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