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银行个人商业物业抵押贷款操作规程（试行）
第一章　总　　则
第一条　本规程所指个人商业物业抵押贷款是指借款人以本人或配偶拥有所有权的已出租商业物业设定抵押，并用于特定用途的贷款。其中商业物业是指已投入运营、产权明晰的营业用房（商铺）。
第二条　个人商业物业抵押贷款纳入个人经营类信贷业务管理，采用“个人商业用房贷款”会计科目进行核算，在信贷管理系统中录入“个人商业物业抵押贷款”类别。
第二章　贷款对象和条件
第三条　借款人应符合《银行个人信贷业务管理办法》规定的客户准入基本条件。
第四条　借款人除应符合基本条件外，还应符合下列条件：
（一）能够提供本人或配偶名下的商业物业作为抵押物。
（二）同意与我行订立租赁收入监管协议，在我行开立租赁收入监管账户，并自贷款发放之日起至贷款清偿日止，维持不低于两
期还款额的存款。
（三）个人信用评级在Ａ级（含）以上。
第五条　用于抵押的商业物业须符合的条件：
（一）已取得房地产权利证书１年（含）以上，物业未设定抵押或受到其他权利限制（贷款用于归还因购置该物业产生的银行负债的，申请时可不受此限），可以直接进入房地产三级市场交易。
（二）商业物业为一层临街商业铺面；或一、二层归属同一所有权人、并由同一承租人承租，且抵押人承诺同时抵押给我行的临街商业铺面。
（三）物业处于正常经营状态，且原则上位于城市核心商业区或城市商业副中心区。对稳定运作时间十年（含）以上，市场前景较好，交易活跃度高，上年度交易金额在全国排名前１００位的专业市场，经一级分行个贷业务分管行长书面同意，可列入支持范围。
（四）剩余租期原则上不少于两年，且每期租金支付期不超过１年。年租金收入至少不低于物业评估价值的５％，月租金收入至少不低于商业物业抵押贷款月还款额的８５％。
（五）对已经与大中型金融机构、上年度《财富》世界５００强企业、或肯德基、麦当劳、必胜客、华润连锁超市等国际大型知名优质连锁品牌企业（房地产中介企业除外）等特优租户签订原则上不低于五年的正式租赁合同，且特优租户对所租物业已经投入资金用于装修、经营的，物业可不受上述第（二）、（三）项的限制，也可不受第（一）项房地产权利证书取得时间的限制。
（六）不得介入下列商业物业：
１、产权式物业。产权式物业是指开发商将整体铺面或客房分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权或经营权，将商铺、写字楼、酒店委托开发商或品牌经营商统一经营，按约定获得租金收益的物业形式。开发商承诺提前返租金以减少首付款的形式也属于产权式物业。
２、以租代售物业。以租代售物业是指在租赁合同中约定了承租人在租赁有效期内购买房屋相关权利、并以房租折抵购房款的物业。
３、以歌舞、洗浴、网吧等运营风险较大的娱乐行业为经营用途的物业。
第六条　贷款须在办妥正式抵押登记手续，取得房屋他项权利证书之后方可发放。
第三章　贷款要素
第七条　个人商业物业抵押贷款的用途为：
（一）归还因购置该商业物业或其他商业物业而产生的银行负债（商业用房非交易转按贷款）或自然人负债（商业用房置换式贷
款）。
（二）购置其他商业物业。
（三）对本商业物业或其他商业物业进行装修改造。贷款可用于上述单一用途或组合用途。
第八条　贷款金额（贷款用于组合用途的，贷款金额指各用途累计发放金额）应同时符合以下要求：
（一）原则上不超过１５００万元。确有必要超过该限额的，参照法人固定资产审批权限和流程办理。
（二）不超过抵押物业评估价格的６０％。
（三）不超过相应用途所需资金额度。
（四）对于贷款用于归还因购置抵押物业产生的银行负债的，贷款金额最高不超过该物业初始成交价格的５０％，同时不超过借款人在原金融机构的贷款余额。
第九条　贷款期限最长不超过１０年。借款人年龄不超过６０周岁。用于抵押的商业物业已使用年限与贷款期限之和不超过３０年。贷款到期日不晚于抵押物土地使用权到期日。
第十条　贷款利率不得低于人民银行同期同档次贷款基准利率，具体按人民银行及我行个人信贷产品风险定价有关规定执行。其中用于归还购置抵押物业产生的银行负债部分的，应执行个人商业用房贷款利率。
第十一条　贷款用于组合用途的，原则上应一次性提供各用途所需的信贷资料，各用途贷款可分次发放，提款有效期（指自借款合同生效日起至借款人最后一次提款的时段）不超过６个月。
第十二条　贷款可选择等本递减或等额本息还款方式，按月或按季还款。贷款用于组合用途的，各用途贷款原则上应选择相同的还款方式和还款周期。
第四章　操作流程
第十三条　贷款申请
借款人向我行申请个人商业物业抵押贷款，填写《银行个人信贷业务申请表》，并提供下列材料：
（一）借款人及配偶身份证件。
（二）借款人婚姻状况证明。
（三）借款人还款能力证明。主要指抵押物业合法有效的租赁合同，以及租金收入证明；租金收入不足以偿还贷款本息的，须补充提供其他还款能力证明材料。
（四）抵押物业的房地产权利证书以及有权处分人同意抵押的证明材料。
（五）对借款人进行信用等级评定必需的其他材料。
（六）贷款用途证明。
贷款用于归还因购置物业而产生的银行负债的，需提供所购置物业的真实、合法、有效的商品房买卖合同，借款人与原金融机构签订的借款合同，借款人在原金融机构剩余贷款本金证明材料。贷款用于归还因购置物业而产生的自然人负债的，需提供所购置物业的真实、合法、有效的商品房买卖合同，借款人与其债人之间债务的书面证明（包括但不限于双方签字确认的合同、借据、债权债务书面声明等形式），债权人身份证件，以及债权人用于收款的银行卡／折。客户经理须当场见证借款人与其债权人在债务证明复印件上签字，以及债权人在收款卡／折复印件上签字。贷款用于购置其他商业物业的，需提供借款人与售房人签订的合法有效的商业用房房屋买卖合同。贷款用于商业物业装修改造的，需提供装修改造合同和装修施工单位用于收款的银行账户证明。
（八）贷款用于组合用途的，申请表中“贷款用途”可不填写，“贷款金额”、“贷款期限”按照贷款总金额和总期限填写，并同时提供《个人商业物业抵押借款申请书》。
（九）银行要求提供的其他资料。
第十四条　贷前调查
调查人员按《银行个人信贷业务管理办法》的规定进行贷前调查，并重点调查以下内容：
（一）借款人资质是否符合规定条件。
（二）抵押物业是否符合第五条规定条件。
（三）实地调查了解商业物业出租情况、近年来的租金情况以及未来租赁计划等，分析租赁前景是否稳定。
（四）租赁合同是否真实、合法、有效，是否存在损害我行利益的条款。租赁合同未备案的，应尽量要求出租人和承租人到房管部门办理租赁合同备案登记手续。
（五）租金收入是否真实、合理。
原则上要求借款人提供６个月（含）以上租金银行入账明细。对以现金方式收取租金无法提供银行入账明细的，原则上要求租赁合同经政府部门备案登记并经调查确认，且出具租金正常交收的书面证明。对以现金方式收取租金，且租赁合同未经政府部门备案的，原则上不予贷款支持。
调查人员要通过了解周边物业租金价格等进一步分析借款人租金收入是否合理。
（六）调查借款人其他收入来源，结合借款人各项收入、资产状况等综合分析其第一还款来源是否真实、稳定，是否具备按期足额偿还贷款本息的能力。
（七）贷款用途是否符合规定。
实地调查时应拍摄并上传必要的影像资料。
第十五条　除贷款用于归还因购置物业而产生的银行负债无需评估之外，其他情况下均应按规定对抵押物进行价格评估。价格评估至少采用市场法与收益法两种估价方法。
调查人员应对评估报告的估价方法、估价结论是否基本合理出具明确的调查意见。
第十六条　审查、审批人员按规定进行审查审批。
第十七条　合同签订
（一）按规定与借款人、抵押人签订《个人担保借款合同》，与借款人、抵押人及承租人签订《个人商业物业租赁合同及收入监管协议》（如承租人为第五条（五）所列特优租户且租赁合同已经政府部门备案登记，承租人可不签署《个人商业物业租赁合同及收入监管协议》，但借款人、抵押人仍需签署）。
（二）贷款用于组合用途的，还应与借款人、抵押人签订《个人商业物业抵押借款补充协议》。
第十八条　办理担保和保险
（一）按规定办理抵押登记手续，取得房屋他项权利证书。对借款人使用我行贷款清偿购置抵押物业产生的银行负债的，须先办理以我行为第二顺序位抵押权人的抵押登记手续，并在贷款发放后监管借款人在合理期限内偿还原银行负债、注销原银行抵押登记，从而使我行成为第一顺序位抵押权人。
（二）原则上要求借款人为抵押物业投保财产险或综合险，并将银行作为第一受益人，保险期限不短于贷款期限，保险金额不少于贷款金额。可与借款人平等协商选择保险品种、保险费缴纳方式和保险机构。
第十九条　贷款发放
（一）贷款发放应按规定进行放款审核和支付管理。
（二）贷款用于归还非银行负债的，应将贷款划入债权人账户。
（三）贷款用于归还购置抵押物业产生的银行负债的，如借款人能自筹资金提前清偿原贷款，应将贷款划入借款人指定账户；如借款人需使用我行贷款清偿原贷款，放款审核时要重点关注是否办妥以我行为第二顺序位抵押权人的抵押登记手续，再将贷款划入借款人在原金融机构设立的还款账户。
（四）贷款用于归还购置其他商业物业产生的银行负债的，应将贷款划入借款人在原金融机构设立的还款账户。
（五）贷款用于购置其他商业物业的，应将贷款划入售房人账户。
（六）贷款用于装修改造的，应约定将贷款划入装修单位账户。
（七）借款人需要调整用款计划的，可在提款有效期内重新填写《个人商业物业抵押借款申请书》，贷款金额和期限需在各用途原审批结果范围内，由经营行客户经理和经营主责任人审核同意后，交由放款审核岗按规定办理贷款发放手续。
第二十条　贷后管理
（一）按规定进行贷后管理。
（二）贷款用于归还因购置物业而产生的自然人负债的，应加强对债权人收款账户的监控，防止信贷资金非正常流转。
（三）贷款用于归还银行负债的，借款人应在合理期限内提交银行出具的债务结清书面证明。
（四）对借款人、承租人违反《个人商业物业租赁合同及收入监管协议》所做承诺，或出现影响或可能影响我行合法权益的，应及时采取风险防范措施。
第五章　附　　则
第二十一条　本规程未尽事项，按照《银行个人信贷业务管理办法》有关规定执行。
第二十二条　本规程试行期两年。
第二十三条　本规程自下发之日起实行。